一则房屋买卖纠纷案例

发布日期：2014-08-07 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人邓某某、常某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。二中院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2012年10月，陈某起诉至原审法院称：我与邢某某、常某某之共同委托代理人邓某某于2011年5月25日签订《房屋买卖合同》，约定由我购买邢某某名下304号房屋。签订合同时，邓某某持有邢某某、常某某在北京市中信公证处（以下简称中信公证处）办理的代为出售房屋授权委托书的公证书，304号房屋的产权证书及邢某某、常某某的身份证明。此后，我依约给付常某某23万元，给付邢某某42万元，但邢某某此后诉至法院，法院认定《房屋买卖合同》无效。我认为，四被告在此次交易中均存在过错，导致合同无效，且实际收取了购房款，造成我的损失。故诉至法院，要求：1、四被告连带返还我购房款65万元；2、四被告连带赔偿我利息损失（以65万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2011年5月25日起至实际返还我全部购房款之日止）；3、四被告连带赔偿我税费损失39 900元；4、四被告连带赔偿我房屋差价损失431 295元；5、四被告连带赔偿我因赔偿王某、戴某某产生的财产损失185 000元。
邢某某辩称：我认可一审判决书中认定的全部事实，我并未实际参与房屋交易过程，未提供相关证件，亦未实际收取相关款项，故没有过错，不同意陈某的诉讼请求。
常某某辩称：我认可一审判决书中认定的全部事实。我的确在邢某某不知情的情况下补办了邢某某的身份证，此后，我持有邢某某的身份证及房屋产权证书去中信公证处，通过案外人张某找了一个人冒充邢某某，办理了授权委托的公证书，但我没有提出异议，邢某某本人也未在场。2011年5月25日，张某找了一个人代我偿还尚欠邓某某的借款，于是我出具了两张收据，但我并未实际收到购房款23万元。此后，陈某曾威胁我签订《腾退承诺书》，我并无过错，陈某强行收走房屋是其自己的过错，不同意陈某的诉讼请求。
邓某某辩称：我认可一审判决书中认定的关于出具授权委托书、签订合同、过户的事实，但我并不知情授权委托公证是虚假的，我也没有实际收取购房款42万元，该房款进入了邢某某的账户，这个账户是中间人张某提供的。我在此次交易中并无过错，不同意陈某的诉讼请求。
中信公证处辩称：我处确出具了2010京中信内民证字13566号公证书，该公证书是按照合法的审查程序审核了相关证件，且常某某持有了邢某某的身份证原件、户口本原件、房产证原件前来办理，同时还找了一个与邢某某相貌相似的人前来办理，我处并不存在过错，不同意陈某的诉讼请求。
原审法院经审理查明：邢某某与常某某系夫妻关系，304号房屋系邢某某在婚后按成本价购买的直管公有住房，于2008年3月1日取得该房屋产权证书，产权登记在邢某某名下。常某某与邓某某经人介绍相识，双方之间存在借贷关系。
2010年8月24日，常某某根据其与邓某某的中间人张姓男子安排，持邢某某的身份证、户口簿、304号房屋产权证书原件，并由一人假借邢某某的名义，在邢某某本人不在场的情况下，共同向中信公证处申请办理公证委托公证，签订内容为：“委托邓某某为其二人代理人，代为办理：1、查询该房屋档案；2、以出售时市场价格为参考签订房屋买卖合同（包括网签买卖合同）；3、办理产权及土地证过户及签署相关文件；4、代缴相关税费；5、代收房价款（现金或转账）；6、协助买方办理银行贷款或公积金贷款；7、办理物业交割手续及契税手续，办理此房屋的公共维修基金的过户手续；8、其他与上述房地产出售有关的一切事宜。”的《委托书》，中信公证处出具了（2010）京中信内民证字13566号《公证书》，确认邢某某、常某某在《委托书》上签字。
2011年5月25日，邓某某持《公证书》、304号房屋产权证书、邢某某及常某某的身份证，以邢某某的名义与陈某签订《房屋买卖合同》，约定：陈某以65万元的价格购买304号房屋，定金为5万元。上述合同中关于房屋交付时间、权属转移登记、税费负担以及违约责任的条款处均未填写内容。同日，邓某某还代邢某某与陈某签订合同编号为CW170880号的《存量房屋买卖合同》（约定房屋总价款为42万元），陈某支付了购房款65万元，缴纳了相关税费共计39 900元，并办理完毕304号房屋的权属变更登记手续，陈某取得了该房屋的产权证书。亦在同日，邓某某出具了收到陈某42万元的收条，常某某出具了收到陈某23万元的收条。
2011年5月31日，常某某出具内容为：“由于304号合法卖于陈某，现本人搬家需要时间，定于六月十五日把房屋腾退，保证陈某能入住，到时未腾退，房屋权由陈某处理，屋内一切物品归陈某所有。” 的《腾退协议书》。2011年6月15日，陈某到304号房屋处要求邢某某家人腾退房屋，邢某某家人与其发生纠纷并报警。因陈某持有304号房屋产权证书，经公安机关协调其最终搬入304号房屋。
2011年6月25日，陈某与案外人王某、案外人戴某某在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某、戴某某以103万元的价格向陈某购买304号房屋及屋内家具家电、装饰装修、配套设施。其间，戴某某、王某委托深圳市万世联土地房地产评估有限公司北京分公司对304号房屋的抵押价值进行评估，该公司于2011年6月29日出具世联咨字BJ[2011]G061826号房地产抵押估价报告，确定304号房屋在2011年6月28日的抵押价值总价为1 081 295元。2011年7月8日，王某向陈某支付了首付款42.4万元。王某、戴某某已入住304号房屋，但双方尚未办理房屋产权变更登记手续。
2011年6月27日，邢某某以其未委托邓某某卖房为由诉至原审法院，要求确认关于304号房屋的房屋买卖合同无效；陈某协助办理304号房屋的权属变更登记手续。原审法院经审理查明：《委托书》中“邢某某”签名不是邢某某本人书写，邢某某、常某某均未参与房屋买卖的协商及房屋产权变更登记的办理；陈某未实际进入304号房屋看房。陈某于2011年5月25日给付的65万元购房款中，42万元由邓某某实际收取，23万元为常某某实际收取。
陈某经原审法院释明，明确表示仅要求邢某某返还购房款及赔偿损失,不在该案中向常某某和邓某某主张权利。原审法院在该案中认定：邢某某并未向邓某某出具授权委托书，邓某某以邢某某的名义向陈某出售304号房屋应为无效；陈某虽已取得304号房屋的房屋产权证书，但其并不符合善意取得的构成要件；陈某虽于2011年5月25日通过银行转账方式向邢某某名下银行账户支付了42万元，但该账户系张姓男子以邢某某的名义申请开立，且该款项在进入该帐户后立即被张姓男子转至他人账户，且结合邓某某出具的收条及其自认，该42万元应为邓某某实际收取；而常某某虽然否认收到了23万元房款，但结合其出具的收条，该23万元应为常某某实际收取。故邢某某并未实际收取陈某支付的购房款。邢某某并未参与房屋交易过程，亦未实际收取购房款，陈某坚持要求由邢某某放缓全部购房款缺乏事实和法律依据，法院不予支持。陈某可向相关责任人另行主张权利。据此，原审法院于2012年7月3日作出一审民事判决书，判决：一、邓某某以邢某某的名义与陈某于2011年5月25日签订的《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》（合同编号为CW170880）均为无效；二、陈某协助邢某某办理304号房屋的权属变更登记手续。陈某对该判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2012年9月19日作出（2012）二中民终字第14430号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另，戴某某、王某已另行向原审法院起诉陈某、北京链家房地产经纪有限公司，要求解除房屋买卖的相关合同，由陈某返还其购房款并承担赔偿责任。原审法院于2013年3月13日作出（2013）朝民初字第07532号民事判决书，判决：一、解除戴某某、王某与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《网签协议》（合同编号为C487039）；二、陈某返还戴某某、王某购房款42.4万元，并以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2011年6月26日至实际付清之日止的利息，以37.4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2011年7月9日起至实际付清之日止的利息；三、陈某赔偿戴某某、王某违约金18万元。后双方均未上诉，该判决现已生效。
陈某此次起诉系要求处理邓某某以邢某某的名义与其签订的《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》无效后的法律后果，陈某主张邢某某未对其身份证件、房屋证件妥善保存，致使邓某某取得了上述证件进行交易；常某某参与公证委托，并向邓某某提供了邢某某的相关证件，自愿出具授权委托邓某某将304号房屋出售；邓某某无权处分房屋，持有相关委托手续签订《房屋买卖合同》，导致合同无效；中信公证处未尽核实义务，出具了虚假的《公证书》；四被告均存在过错，共同导致合同无效，要求四被告承担连带赔偿责任。邢某某称其并未参与房屋交易过程，未提供相关证件，亦未实际收取购房款，主张其并无过错。常某某称其在邢某某不知情的情况下补办了邢某某的身份证，并持有邢某某的身份证及房屋产权证书，在邢某某不知情的情况下参与了《委托书》的公证办理手续，但其并不认识陈某，亦未实际收取购房款，主张其并无过错。邓某某称其与邢某某、常某某之前并不认识，办理《委托书》公证手续当天，并未核实邢某某本人身份，此后中间人张姓男子向其提供了邢某某的银行账户，并在确认转账后出具了收据，主张其并无过错。中信公证处称《委托书》系按照法律程序审核了相关证件后出具的，因当事人提供了邢某某的身份证原件、户口簿原件、房产证原件，且由一名与邢某某相貌相似的当事人前来办理，其依照公证程序出具《公证书》并无过错。经询，邢某某与常某某均认可其二人已分开居住生活七八年，邢某某在老家照顾母亲，常某某在北京居住生活，邢某某对常某某对外借款，出售房屋均不知情，借款亦未用于共同生活。
陈某要求四被告连带返还购房款65万元，并提交了邓某某、常某某二人分别出具的收条予以佐证，邓某某与常某某均不认可实际收取上述款项，但亦未提交相反证据证明。陈某称其并未实际取得304号房屋，要求四被告连带赔偿其购房款利息损失（以65万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2011年5月25日起至实际返还全部购房款之日止），四被告对此均不予认可。陈某要求四被告连带赔偿其因购买房屋产生税费损失39 900元，四被告不予认可。陈某主张其与王某、戴某某签订的房屋买卖合同预期可得房屋差价利益431 295元，因合同无效必然产生相应的房屋差价损失，并提交了《房屋买卖业务签约文件合订本》与收条予以佐证，四被告对此均不予认可。陈某主张其赔偿王某、戴某某产生的财产损失185 000元，要求四被告赔偿其上述损失，四被告对此均不予认可。
原审法院经审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邓某某以邢某某的名义与陈某于2011年5月25日签订的《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》已经法院另案生效判决确认为无效，且该案中未一并处理合同无效后的财产返还及损失赔偿问题，故陈某要求处理上述合同无效后的法律后果符合法律规定。
关于各方过错认定，邢某某并未出具授权委托书，未实际参与房屋交易过程，亦未收取相关购房款项，故其对合同无效并无过错。常某某在邢某某不知情的情况下补办邢某某的身份证并交予张姓男子，且在明知邢某某未到场的情况下配合办理授权委托公证手续，亦收取了部分购房款项，显然存在过错。邓某某通过张姓男子取得授权委托书，在未进行核实的基础上，以邢某某的名义明显低于市场价值的价格出售304号房屋，并实际收取其中部分款项，亦存在过错。中信公证处并非本案房屋买卖合同双方当事人，亦未实际收取购房款，陈某要求中信公证处承担房屋买卖合同无效的财产返还责任和赔偿责任并无法律依据。另，陈某在未进入304号房屋，亦无居间服务机构代为审核房屋权属的情况下，即与邓某某首次协商当日完成磋商、签订合同、支付全部购房款、办理房屋产权变更登记手续等一系列重要的法律程序，相关合同就房屋交付、产权变更登记及违约责任等重要条款均未作出约定，显然并不符合交易习惯，其自身亦对合同无效也存在一定过错。具体过错比例，由法院综合本案查明事实予以酌定。
陈某的各项主张中，关于返还购房款，法院在另案中已认定常某某实际收取购房款23万元，邓某某实际收取购房款42万元，其二人虽对此予以否认，但未提交相反证据证明，故法院不予采信，其二人应分别向陈某返还相应购房款项。关于购房款利息损失，于法有据，亦应予赔偿，具体数额由法院考虑购房款金额，占用时间等因素予以认定。关于税费损失，系合理损失，赔偿义务人亦应予赔偿。关于房屋差价损失，鉴于陈某在房屋买卖交易过程中亦存在过错，其该项请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于陈某因自行出售304号房屋而赔偿王某、戴某某产生的财产损失，因陈某系在房屋产权存在争议的期间自行出售房屋，其该项请求于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告常某某于本判决生效之日起七日内返还原告陈某购房款二十三万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自二○一一年五月二十五日起至实际付清之日止的利息；二、被告邓某某于本判决生效之日起七日内返还原告陈某购房款四十二万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自二○一一年五月二十五日起至实际付清之日止的利息；三、被告常某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈某税费损失一万五千九百六十元，被告邓某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈某税费损失一万一千九百七十元；四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，常某某、邓某某不服向二中院提出上诉。常某某请求撤销原判第一、三项；邓某某请求撤销原判第二、三项。二上诉人的上诉理由均为否认收到了陈某的房款。陈某、中信公证处同意原判。邢某某未提出上诉。
二中院经审理查明：原审查明的事实属实，二中院予以确认。
二审中证人张姓男子出庭作证，张姓男子称：邓某某，常某某系经其介绍相识，常某某向邓某某借款，双方存在借贷关系。张姓男子认可陈某于2011年5月25日通过银行转账方式向邢某某名下银行账户支付了42万元，该账户系张姓男子以邢某某的名义申请开立，且该款项在进入该帐户后立即被其转至他人账户。张姓男子在前一天将从朋友处借的钱还给邓某某。另，张姓男子证实陈某给了常某某现金，常某某出具了收条。张姓男子的证言经各方当事人进行了质证。
上述事实，有《房屋买卖合同》、公证书、房屋产权证书、契税完税证明、借条、收条、银行业务凭单、《房屋买卖业务签约文件合订本》、评估报告书、腾退协议书、一审民事判决书、（2012）二中民终字第14430号民事判决书、（2013）朝民初字第07532号民事判决书及当事人陈述、证人证言等在案佐证。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邓某某以邢某某的名义与陈某于2011年5月25日签订的《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》已经二中院另案生效判决确认为无效，且该案中未一并处理合同无效后的财产返还及损失赔偿问题，故陈某要求处理上述合同无效后的法律后果符合法律规定。
原审法院关于各方过错的认定，二中院不持异议，予以确认。依据已发生法律效力判决书的认定，常某某实际收取了陈某购房款23万元，邓某某实际收取了陈某购房款42万元，因此，常某某、邓某某应返还陈某购房款并支付占有期间的利息及其他损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，应予维持。常某某、邓某某的上诉请求，缺乏证据支撑，二中院不予支持。

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