产权式商铺遭分割出售卖家违约被判合同解除

发布日期：2014-08-20 作者：张旭锋律师

广东房博士律师团代理的【金利壹号】商铺业主与广州XX投资有限公司（以下简称“XX公司”）等分割式产权商铺买卖合同纠纷系列案，近日已由广州市越秀区人民法院对首批案件做出一审判决；判决解除《商铺买卖合同》、卖家返还全部已付房价款、并支付违约金。应该说，诉讼的结果是小业主的全部诉讼请求得到支持，法律最终还了他们一个公道。以下择一案例简要分析，以飨广大读者和准备诉讼的分割式产权商铺业主。
【案情介绍】
刘某是广州市越秀区东风东路132号四楼整层物业的所有权人。2011年10月，刘某公证委托XX公司对外出售四楼物业。为了尽快回笼资金，XX公司将四楼整层物业分割成一个个小商铺，吸引广大中小买家。
2011年10月，XX公司以自己名义与邱生签订了《商铺买卖合同》，约定：邱生向XX公司购买四楼一间建筑面积约10平方米的商铺，商铺总价54万余元，邱生通过按揭方式付款；邱生逾期付款超过15天，XX公司有权解除合同，没收定金及已付房价款；XX公司应在签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押证明；XX公司应在本合同生效后230个工作日内申办该商铺的交易过户手续；XX公司逾期办理涂销抵押或申办交易过户手续超过15天，邱生有权解除合同，XX公司应退还全部已付房价款，并按房价款的10%支付违约金。
合同签订之后，邱生按约支付了首期款，并按XX公司要求在2012年4月办理了按揭贷款手续、支付了按揭服务费。然而，邱生的按揭贷款却一直没有批下来。2014年4月1日，刘某、XX公司以邱生未按约定办理按揭贷款手续，经催告后仍未支付余款为由，共同起诉邱生，要求解除《商铺买卖合同》、没收邱生已付房价款27万余元。2014年4月10日，XX公司向邱生发出《敬告函》，通知邱生银行未批准其贷款，要求邱生一次性付款或向其他银行申请按揭贷款。
【邱生反诉】
邱生收到法院送达的起诉材料后，了解到广东格林律师事务所/广东房博士律师团的律师此前成功代理了大量此类案件，于是慕名前往准备委托房博士律师代理。广东房博士律师团首席律师张旭锋组织房博士律师对案件进行综合分析研究之后，决定接受委托，代表业主进行应诉，房博士律师经过仔细研究认为：刘某、XX公司存在逾期申办交易过户手续等违约行为，且该违约行为足以导致业主有权解除买卖合同，于是建议邱生反诉。为此，邱生委托房博士律师向法院提起了反诉，请求：解除《商铺买卖合同》、全额返还已付房价款27万余元，并支付违约金5.4万余元，赔偿损失4000余元。
【房博士律师主要代理意见】
1、邱生已按XX公司要求办理了按揭贷款手续，合同并未约定银行批准按揭贷款是办理交易过户手续的前提，刘某未按合同约定期限申办交易过户手续，违约在先；刘某逾期申办交易过户手续已经远远超过15天，邱生有权解除合同，刘某应按约全额退还已付房价款，按房价款的10%支付违约金，并赔偿签约服务费、按揭服务费等损失。
2、按照合同约定，因邱生原因导致银行不批准贷款的情况下，刘某才有权要求邱生一次性全额支付余款。而刘某在起诉之前，从未通知邱生按揭贷款未获银行批准，银行不批准按揭贷款也并非邱生原因所致，刘某主张邱生逾期付款构成违约，并以此为由起诉解除合同、没收定金及房价款，没有事实及法律依据。
3、虽然XX公司以自己名义与邱生签约，但是XX公司是刘某的代理人，根据合同法第四百零三条的规定，邱生有权要求刘某承担本案的法律责任。
【法院判决】
近日，广州市越秀区人民法院对该案作出一审判决。判决解除《商铺买卖合同》；刘某向邱生返还已付房价款27万余元，并支付违约金5.4万余元。
广东格林律师事务所副主任/合伙人
广东房博士律师团首席律师张旭锋

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