二手房交易二十种常见纠纷
二手房交易二十种常见纠纷及其预防
▇张茂荣 一年一度的3.15国际消费者权益日又到了，结合多年的二手房诉讼经验，就二手房交易中常见的二十种纠纷及其预防提示如下： 一、税费承担纠纷 表现形式：合同没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按核定计算（个人所得税为核定价的1%或1.5%），房价上涨，业主委托律师致函买方强势要求按差值的20%核实征收，要求买方承担由此增加的少则十余万多则数十万上百万的税费，以此胁迫买方放弃购买！（如图，这种纠纷在2013年“新国五条”出台后集中爆发） 预防方式：务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。 二、免税纠纷 表现形式：房屋符合免税条件（如五年以上家庭唯一住房），房价上涨，业主拒不配合买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而退，以达到毁约目的。 预防方式：务必在合同中明确约定，业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。 三、户口纠纷 表现形式：合同没有约定户口迁移时间及违约责任，递件过户签订《二手房买卖合同》时业主找茬拒不迁出，或要求无限期迁出，否则交易无法进行，以此达到或者毁约不卖或者反价的目的。 预防方式：务必在签约时明确约定业主户口迁出的时间及违约责任，并预留迁户保证金。 四、套贷纠纷 表现形式：买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行作为审批贷款的依据，遇房价上涨业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。 预防方式：即便业主配合也不要为了多贷款而给银行递交阴阳合同，已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。 五、按揭不足或不成纠纷 表现形式：合同约定买方按揭付款，如银行最终审批贷款不足或不能获得银行贷款，买方必须补足或一次性付款，由于信贷政策变化导致贷款不足或不成，又无力补足或一次性付款对业主构成违约。 预防方式：购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买方可以解除合同。 六、借名纠纷 表现形式：买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以户到其指定人名下，届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷。 预防方式：对于买方而言，购房前请确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署《产权确认书》;对于业主来说，不以自己名义购买的买方或者是不符合购房条件，或者不符合贷款条件，或者是炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，建议同等条件下选择优质买方;对于被借名者来说，存在另行购房购房资格及贷款受限及实际业主逾期还款自身信用收到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借名。 七、裁决过户纠纷 表现形式：买方不具备购房资格，与业主虚拟债务，并将业主诉至法院，等候判决以房抵债，中途或交易双方反悔，或裁决过户受阻。 预防方式：虚拟诉讼裁决过户，属司法打击对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。 八、经营贷、消费贷纠纷 表现形式：买方属限贷范围，根本无法获取按揭贷款，拟通过先过户然后抵押获取经营贷或消费贷，过户后迟迟不予抵押或抵押贷款后拒不付款，导致买方房屋易主而房款收不到！ 预防方式：先取得贷款承诺书后过户是二手房交易的基本流程，按揭贷款是二手房贷款的合法方式，经营贷、消费贷都是虚假套贷，即便买方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可能，建议务必坚持先取得贷款承诺后过户，如买方必须经营贷或消费贷且业主必须卖房，需由买方另行提供担保人或担保物。 九、学位纠纷 表现形式：为孩子上学买学位房，合同中没有明确约定带有学位，或者虽有约定，但没有约定一旦没有学位的处理方式，导致交易过程中学位不明或没有而发生纠纷。 预防方式：购买前请务必走访教育部门、学校、邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位，合同明确约定一旦没有学位可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。 十、小产权房、军产房纠纷： 表现形式：购买小产权房或军产房后业主毁约或买方毁约。 预防方式：小产权房和没有军方办理军产证的二手军产房买卖合同均属无效合同，任何一方毁约将面临退房退款的法律后果，建议在价格和风险之间充分衡量慎重购买。 十一、ABC单纠纷 表现形式：业主做公证委托后受托人利用委托书协助买方将房屋高价过户到新买方，并从中赚取差价，业主知晓后拒绝与不知情的新买方交易，导致连环诉讼。 预防方式：业主公证委托书授权事项务必在可控范围之内，并了解交易流程，及时跟进交易，发现受托人滥用委托权，有损自身合法权益的行为时及时中止授权，切莫做了公证了事，强烈建议不要赋予受托人转委托权，以免完全失控！ 十二、无权代理纠纷 表现形式：签约时业主本人不在，亲属代签合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业主本人不追认合同。 预防方式：签约时务必请代理人出示业主书面收取委托书，没有授权委托书的，务必电话业主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补签合同。 十三、夫妻房纠纷 表现形式：房屋登记在夫妻共同名下，签约时只有一方签字，合同履行过程中，另一方不予认可导致交易受阻。 预防方式：同无权代理纠纷。 十四、赎楼纠纷 表现形式：赎楼本是业主的义务，但买房为节省赎楼短期利息，选择一笔款赎楼（贷款为业主赎楼），因赎楼不成对业主构成违约，或为业主完成赎楼后业主毁约，买方买不到房子还要提前月月供楼！ 预防方式：强烈建议宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。 十五、中介纠纷 表现形式：购房时中介承诺的贷款利率、贷款成数、税费数额、房屋状况与实际情况不符，导致购房成本大增。 预防方式：“官凭印，私凭约”，不要轻易相信中介的口头承诺，重要事宜需制作备忘录并由各方（必须有对方）签字确认，以免事后说不清，同时务必充分了解二手房交易流程及相关知识，确保信息属实。 十六、跳单纠纷 表现形式：买方在甲中介看房并签署看楼书，后发现乙中介也有该房源，且报价比甲中介低，于是通过乙成交，或者通过其他手段联系到业主自行成交，被甲中介追索佣金。 预防方式：签订看楼书应约定有效期及心理房价价位，超过期限及心理价位看楼书无效。通过乙中介成交时务必先行知会甲中介，同等条件下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属违约行为，中介追索佣金于法有据，可以协商佣金，不可以跳单。 十七、解约定金纠纷 表现形式：合同约定任何一方违约仅需承担定金罚则（双倍返还定金或被没收定金），而无需再行承担任何责任，守约方亦不可逼迫违约方继续履行合同，合同履行过程中，遇房价暴涨，即便房屋已由买方装修入住，业主也要求双倍返还少量定金解除合同，给买方造成巨大损失！ 预防方式：解约定金存在早期中介合同版本中，目前深强烈建议删除该条款，并约定任何一方违约需向守约方承担定金罚则或按房地产成交价20%支付违约金。 十八、期房纠纷 表现形式：业主尚未取得一手产权证，交易必须办下来一手证后再行交易，时间跨度明显长于普通二手房交易，期间房价波动大，业主以种种理由毁约不卖。 预防方式：期房交易风险远高于普通二手房交易，建议同等条件下购买有产权证的现房，确需购买期房的，增加定金支付数额，及时跟进交易进展。 十九、违约金纠纷 表现形式：合同约定任何一方违约需按成交价20%的支付违约金，诉至法院后，违约方表示违约金约定过高，要求法院降低。 预防方式：法官自由裁量权过大，从定金数额到成交价的20%都是在其操控范围之内，但法官无权调整定金罚则，建议在确保自身不会毁约的情况下“首期款转定”，增加定金数额，加大违约成本，确保自身合法权益。 二十、诉讼、仲裁纠纷 表现形式：合同约定仲裁，一裁终局，错了不易纠正，且仲裁费远高于诉讼费，即便胜诉，也面临败诉方申请撤销仲裁、申请不予执行的可能。 预防方式：建议选择诉讼，不要选择仲裁。
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