二手房基本知识及相关法律问答

发布日期：2015-01-14 作者：孙心远律师

（一）二手房基本知识
读者疑问：什么是二手房？
律师答疑：二手房是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的通俗说法。新建的商品房进行第一次交易时俗称 " 一手房 " ，第二次或二次以上交易则俗称为 " 二手房 " ，二手房指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。二手房一般情况是旧房，但有时二手房未经居住即上市也属于二手房，二手房并不是以新旧即建造时间作为判断标准的。二手房包括已取得房屋所有权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。
读者疑问：二手房包括哪些种类？
律师答疑：二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种主要类型。私房主要是原自建或购买的平房或新建的商品房。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的成本价或标准价产权公有住房、经济适用住房、危改回迁房、集资建房、住房合作社建造的房屋。
读者疑问：什么是二手商品房？
律师答疑：二手商品房是指该房屋是由开发商建设出售的、由买受人购买、取得房屋产权证后买受人转让的房屋。
读者疑问：什么是已购公有住房？
律师答疑：已购公有住房是指国家机关或国有企事业单位按照房改政策将公有住房出售给职工，出售后住宅的产权归职工个人所有，职工可以上市出售。
读者疑问：什么是房改房？
律师答疑：房改房是指城镇职工根据国家有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房与已购公有住房的概念基本相同。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。
读者疑问：什么是成本价房屋？
律师答疑：成本价房屋是房改售房的一种政策性规定，职工以成本价购买房屋后，职工拥有房屋的全部产权，再次上市出售不需征得原售房单位的同意。
读者疑问：什么是标准价房屋？
律师答疑：标准价房屋是房改售房的一种政策性规定，国家或国有企业向职工出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有 94% 的产权，单位占有 6% 的产权，职工以标准价购买住房的住房，拥有部分产权，被称之为标准价房屋。
读者疑问：什么是全部产权及部分产权？
律师答疑：“全部产权”及“部分产权”是房改售房过程中针对不同的售房方案通俗的说法。 “ 全部产权 ” 是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。 “ 部分产权 ” 是指职工按标准价购买的公有住宅，“部分产权”房屋出售时原产权单位有优先购买权。 “ 部分产权 ” 与 “ 全部产权 ” 的不同之处在于， “ 部分产权 ” 房屋职工虽然拥有 94% 的产权，但在出售时要与原售房单位收益分成。从 1997 年开始，北京已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。
读者疑问：什么是私房？
律师答疑：私房也称私有住宅或私产住宅。它是由个人购买或建造的住宅。公有住房按照房改政策出售给职工个人，就转为私有住房。
读者疑问：什么是回迁房或拆迁安置房？
律师答疑：回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。
读者疑问：什么是存量房？
律师答疑：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
读者疑问：什么是存量私房买卖？
律师答疑：存量私房买卖是指房产权利人将产别为私产的存量房房产交付给买受人所有，后者接受该房产并支付约定价款的行为。
读者疑问：什么是集资房？
律师答疑：集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。集资房的产权管理与经济适用房的管理方式一致。
读者疑问：什么是房屋交换？
律师答疑：房屋交换也叫房屋产权置换，是指当事人双方以各自拥有所有权的房产相互交换的行为，房屋交换合同属于有偿的双务合同。
读者疑问：什么是使用权房屋？
律师答疑：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府或国有企事业单位以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
读者疑问：非成套公有住房能出售给职工吗？
律师答疑：非成套公有住房不能出售给职工。
读者疑问：什么是房屋继承？
律师答疑：房屋继承是指按法律规定的程序，被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。
读者疑问：什么是房屋赠与？
律师答疑：房屋赠与是指赠与人把自己的或有处分权的房屋无偿地给予受赠人的行为。赠与需要双方意愿一致，所以赠与是一种合同关系。赠与合同是一种实践合同，即赠与人交付房产并依法办理产权登记后才能生效。
读者疑问：什么是房屋析产或房屋分割？
律师答疑：房屋析产或分割是指共有房产依法分割为各自房产的行为。如夫妻离婚析产、合伙企业的散伙析产、法人分立析产、兄弟姐妹分家析产等。
读者疑问：什么是房屋裁决？
律师答疑：房屋裁决是指仲裁机关、人民法院对房产的产权归属所作的裁决、判决。办理房屋裁决房产登记手续应当提交仲裁裁决书、法院判决书等。
读者疑问：二手商品房从交易状态上分哪几类？
律师答疑： a. 已取得房屋所有权证，未贷款，未做任何抵押； b 已取得房屋所有权证，贷款未还清，贷款银行设定抵押，抵押未解除或银行以外的抵押权人设定抵押未解除； c. 已取得房屋所有权证，有贷款，但还未办理抵押登记手续，房屋所有权证在银行或开发商或代办房产证的中介机构留存； d. 未取得房屋所有权证，无贷款，房屋已交付； e. 未取得房屋所有权证，无贷款，房屋未竣工，还未交付； f. 未取得房屋所有权证，有贷款，房屋未竣工，还未交付； g. 未取得房屋所有权证，有贷款，房屋已竣工，还未交付； h. 一次付款，刚签订完买卖合同，未办理预售登记； j. 一次付款，刚签订完买卖合同，已办理预售登记； k 。买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，未办理预售登记； l. 买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，已办理预售登记； m. 买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，未办理预售登记； n. 买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，已办理预售登记； o 。与开发商签订认购协议书。
读者疑问：二手房的交易由哪个部门负责？
律师答疑：二手房的交易主管部门是房屋建设行政主管部门。该部门的叫法全国各地不太一致，有的地方名称是房屋管理局，有的地方名称是建设局或委员会，具体交易事宜由建设局或委员会内部主管部门负责。办理房屋交易手续的内部机构一般称为交易中心。北京市办理房屋交易的主管部门现在是建设委员会，原来是北京是国土资源与房屋管理局，后来机构调整，从 2004 年中期开始，国土管理与房屋管理分开，原政府房屋管理的职能划归建设委员会。
读者疑问：二手房交易可否办理贷款？
律师答疑：二手房交易既可以办理商业贷款，也可以办理公积金贷款。
读者疑问：法院拍卖或变卖的房屋能买吗？
律师答疑：法院拍卖或变卖的房屋是可以购买的。
读者疑问：法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证？
律师答疑：法院拍卖或变卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况。如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的，但如果原产权人不存在不能办理产权登记的情况只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。
读者疑问：外国人 ( 或港澳台同胞 ) 购房或卖房有什么限制？
律师答疑：外国人或港澳台同胞在中国购房没有任何限制，但在办理手续时与中国籍公民有所不同，外国人或港澳台同胞需要北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明，出具这个证明并非对外国人或港澳台同胞购房进行限制，而是国家管理的需要。办理这个手续并不难，符合条件很容易就可以办理完准予购房的证明。
读者疑问：境外单位可以购买房屋吗？
律师答疑：境外单位可以在中国购买房屋，但需到北京市涉外安全项目审查办公室办理准予购房证明。
读者疑问：单位售房或买房有什么限制？
律师答疑：单位售房或买房与个人售房或买房程序一样，只不过提交的材料或证件不一样，单位售房要符合法律法规对处分财产的要求，不能违法或越权处分单位的房产。

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（二）二手房交易的过程及办理程序
读者疑问：二手房交易整个过程大致分几个阶段？
律师答疑：二手房交易大致分以下几个阶段：
１、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
２、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
３、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4 、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
5 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”，直接填写产权过户登记申请表即可。
６、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放，有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。
8 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
读者疑问：二手商品房交易过户流程是如何规定的？
律师答疑：二手商品房过户流程过程如下：
1 、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押，买方不通过贷款的方式支付房款，则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明，买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请，工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字，然后出具交纳税费的凭证，双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单，一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证，有些区县对某些类过户当天即可取证。（某些区县的交易过程有些不同，办理过户手续时不交税，是在领取房屋所有权证时再交纳税费，然后才发证）。如买方通过贷款方式支付房款，则与买卖双方的过户无关，交易中心不审查双方房款的支付及流向，但银行以房屋所有权证完成变更登记为准作为向买方放款的依据。
读者疑问：办理二手商品房交易时买卖双方需向交易主管部门提交哪些证件？
律师答疑：在办理二手商品房交易时，房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”，交易主管部门收缴的证件有： 1) 、房屋所有权证原件； 2) 、房屋买卖合同； 3) 、卖方身份证复印件 ( 核验原件 ) ； 4) 、买方身份证明 ( 核验原件 ) 。买方是本市个人留存身份证复印件，外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件，军人留存军官证复印件，外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明； 5) 、房屋所有权证附件 ( 平面图、登记表不复印原产权人 ) 复印件。
读者疑问：二手商品房交易的税费是多少？
律师答疑：二手商品房交易的税费如下：
卖方交纳：万分之五印花税。
买方交纳：买方是个人购买建筑面积不超过 140 平方米按照成交价的 1.5% 缴纳契税，建筑面积不超过 140 平方米以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税；非住宅按成交价的 3% 收取。房产证印花税每本 5 元；成交价万分之五印花税，除此之外，有些房屋还涉及到营业税。
读者疑问：什么情况交纳营业税？税率是多少？
律师答疑：
1 、个人购买（出售）住房不满五年的所有房屋出售都必须支付成交额 5 。 5% 的全额的营业税；
2 、个人购买（出售）住房超过五年的普通住宅出售时不用支付营业税；
3 、个人购买（出售）住房超过五年的非普通住宅出售时支付成交价减去购房价差额 5.5% 的营业税。
读者疑问：如何确定普通住宅与非普通住宅？
律师答疑：确定普通住宅与非普通住宅一般有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在 1.0 （含）以上，二是单套建筑面积在 140 （含）平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2 倍以下。
读者疑问：二手房的税费如何交纳？
律师答疑：二手房的税费主要有契税、土地出让金等。契税到地税部门交纳，有的区县地税在交易中心设点，办理交易手续的人不用另行到地税部门交纳，在交易中心可一站办理，节省时间，方便群众。有些地方必须到地税部门交纳，地税部门与交易中心的地理位置有远有近。土地出让金一般在国土资源部门设立的地点收取，原来国土资源与房管是一个部门，分开后有些国土部门与房管部门办公地点已分开，给办理交易手续的人造成不便，交纳土地出让金及办理过户手续至少要去两个地方，如果去地点不熟悉或交通拥堵，半天是办理不完的，可能需要一天的时间。有些地方某些费用还要到银行去交，去银行排队，这样会更浪费时间。一般印花税在交易中心就可以现场交纳。
读者疑问：什么情况下可以免二手房交易的税费？手续如何办理？
律师答疑：目前北京正在实施的一项政策是拆迁户在购买商品房时可以享受减免契税的优惠政策，在购买商品房时，如商品房的价格与拆迁户被拆迁房屋的补偿价格一致，则在新购商品房在办理产权转移登记时，减免新购房屋的产权转移时的契税。如被拆迁房屋的价格低于新购房屋的价格，则新购商品房在办理产权转移登记时只对差额部分征收契税。办理免税或减税证明需到房屋行政管理部门办理并提交下列材料：
1 ．身份证；
2 ．户口薄；
3 ．拆迁补偿协议；
4 ．商品房买卖合同；
5 ．如果拆迁人与购房人不一致时还需提供直系亲属关系证明。
读者疑问：作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易手续怎么办？
律师答疑：作为开发项目建设的经济适用住房上市交易是指房地产开发企业经政府同意立项开发建设并且通过市场对外销售的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。
经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内 ( 以填发日期或契税缴纳日期为准 ) 是禁止转让的，如转让必须是以原价转让，且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。
已购经济适用房上市交易的条件如下：
（ 1 ）作为开发项目的经济适用房住满五年后方可按照商品房价格上市交易（以填发日期或契税缴纳日期为准），不足五年的按照当初购买经济适用房的价格买卖；
（ 2 ）缴纳完毕契税后办理，买卖双方到场，任何一方不能到场的须出具授权委托书；
（ 3 ）未满五年上市的，购房人须取得购买经济适用房的审批单。
作为开发项目建设的经济适用住房上市交易除填写《房屋所有权登记申请书》之外，还应提交如下证件：
? 卖双方提交材料：
身份证明（核验原件）：本市市民需提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证或士兵证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。
? 不足五年上市交易的提供购房人的经济适用房准购证明
? 如果购房人购买的经济适用房的面积超标，则提供超标部分补交综合地价款的收据；
? 卖房人提供原购买经济适用房的购房合同和契税完税收据；
? 房屋所有权证；
（ 6 ）房屋所有权证附图、登记表复印件
（ 7 ）买卖双方合同一式三份；
（ 8 ）完税凭证；
作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易买卖双方交纳税费如下：
卖方：万分之五的印花税；
购买 5 年后交易的按成交价格的 10% 缴纳综合地价款。卖方缴纳综合地价款买方就不需要补交成交价格 3% 的土地出让金。
买方：个人购买建筑面积超过 140 平方米以下的按照 1.5% 缴纳契税，建筑面积超过 140 平方米以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税；
成交价万分之五印花税；
房产证印花税 5 元；
读者疑问：危改房上市交易手续怎么办？
律师答疑：危改房上市交易是指按照经济适用住房的有关政策出售给被拆迁人，按照政策拆迁并回迁后取得的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。
危改房的办证程序如下：
? 双方提交材料：
身份证明（核验原件）：本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。
? 原产权单位签订的经济适用住房买卖合同；
? 房屋所有权证；
（ 4 ）房屋所有权证附图、登记表复印件
（ 5 ）买卖双方合同一式三份；
（ 6 ）完税凭证；
（ 7 ）土地出让金的缴纳发票。
危改房上市交易需交纳下列税费：
卖方：万分之五的印花税；
按成交价格 3% 缴纳土地出让金。
买方：个人购买建筑面积超过 140 平方米以下的，按照 1.5% 缴纳契税，建筑面积超过 140 平方米以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税；
成交价万分之五印花税；
房产证印花税 5 元；
读者疑问：已购公房、房改房的过户手续怎么办？
律师答疑：已购公有住房上市交易是指已取得房屋所有权证的已购公房再次上市转卖给他人的行为。房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批，现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时因原售房单位有 6% 的产权，因此该房屋属于共有产权，需共有权人同意出售方能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。
办理已购公房过户手续的前提条件是缴纳完毕契税，买卖双方到场，任何一方不能到场的，须出具授权委托书。除需填写《房屋所有权登记申请书》之外，还需提交如下资料：
（ 1 ）买卖双方提交材料：
身份证明（核验原件），如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳台同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。
（ 2 ）与原产权单位买卖契约（已购公房）；
（ 3 ）房屋所有权证；
（ 4 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如所有权证无图，则不需提交。登记表不复印原产权人姓名；
（ 5 ）买卖双方签订的购房合同一式三份；
（ 6 ）完税凭证；
（ 7 ）土地出让金的缴纳发票。
除此之外，还需提交房屋共有权人同意出售的书面意见书；物业费、供暖费清结证明。
已购公房 ( 房改房 ) 交易发生的税费如下：
卖方：万分之五印花税；
优惠价、标准价的已购公房补交价差：当年成本价 6%/ 平方米×房屋建筑面积（ 2005 年成本价是 1560 元）。
买方：个人购买按 1.5% 缴纳契税（建筑面积超过 140 平方米以上的按 3% 收取）；单位购买按 3% 缴纳契税；
万分之五印花税；
房证印花税： 5 元 / 本；
土地出让金：当年成本价的 1% ×房屋建筑面积（今年成本价是 1560 元，土地出让金为 15.6 元 / 平方米）。
读者疑问：如何办理已购公房改为商品房手续？
律师答疑：已购公房改为商品房是指将所购的公房缴纳一定的土地出让金后，将房屋性质改为商品房的行为，已购公房改为商品房后，上市出售后不用再交纳土地出让金。已购公房改为商品房的前提条件是已取得房屋所有权证。办理手续时除填写《已购公房改为商品房申请表》外还需提交如下证件：
（ 1 ）房屋所有权证；
（ 2 ）身份证复印件（核验原件）；
（ 3 ）房改房：原购房契约；
（ 4 ）土地出让金缴纳的发票。
补交的土地出让金数额按下列方法计算：购房当年成本价的 1% 。比如购房成本价是 1560 元，因此土地出让金为 15.6 元 / 平方米，再乘以房屋的建筑面积就得出应交的土地出让金。
读者疑问：已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？
律师答疑：可以通过买卖或赠与的方式进行。由共有权人签订买卖合同或办理赠与公证，进行房产评估，交纳税费，然后到房地产交易部门办理过户手续。
读者疑问：房产证丢了怎么补办？
律师答疑：房屋所有权证丢失或损坏是可以申请补办的。补办的过程如下：申请人首先到房屋交易主管部门提交申请，说明房屋所有权证丢失损毁的事实情况，主管部门审核通过后开具登报遗失证明。申请人持主管部门开具的登记证明办理登报遗失手续，报纸登载该声明六个月之后，申请人携带相关证件再到交易主管部门办理补发房屋所有权证的手续并领取重新补发的房屋所有权证。
申请遗失补证手续分两步，一是申请遗失登报手续，二是申请补办手续。
申请遗失登报手续如下：
（ 1 ）提交补证申请，如房产属于夫妻共有财产应双方共同申请；
（ 2 ）申请人的身份证明复印件（核验原件）；
（ 3 ）房改房提交原售房单位的同意遗失登记的证明；
申请补办手续如下：
（ 1 ）提交刊登《房屋遗失声明》的日报或晚报，但《遗失声明》必须见报 6 个月后方可补办；
（ 2 ）产权人的身份证复印件（核对原件）；
（ 3 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上；
补证手续只收取房产证印花税 5 元，不收其它费用。
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（三）二手房交易应注意的问题
读者疑问：没有产权证的房屋所签订的买卖合同有效吗？
律师答疑：目前没有产权证的房屋交易现象十分普遍，既包括未取得产权证的商品房、未还清贷款尚在抵押的商品房、二手经济适用房、回迁房等。这些房屋买卖是否合法？按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第 ( 六 ) 款的规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这条规定能否理解成是一种强制性的法律规定，违反这一条则合同无效？对这条的理解目前司法实践中存在相当大的矛盾，有的认为这条规定是禁止性规定，是强制性的，违反这一条合同即无效，有的认为这条规定是行政管理的规定，只是说明没有产权证的房屋是不得转让的，但并没有说不能签订买卖合同，也没有说不能买卖或禁止买卖，因此只要是双方真实的意思表示，双方对交易的房屋现状全部了解，则双方签订的合同即属于有效合同，不得转让是行政管理的规定，只说明暂时无法办理房屋所有权证，待具备条件再办理产权转移手续。因对此问题理解的不同，因此相关的案例经常会做出互相矛盾的判决。怎么解决这种在房屋转让中的风险呢？下面的问题将给予回答。
读者疑问：如何解决未取得房屋所有权证房屋的转让问题？
律师答疑：未取得房屋所有权证的房屋转让可采用下列三种方式处理：第一种处理方式是在双方的买卖合同中附合同生效的条件，即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。第二种处理方式双方先不签订买卖合同，双方先签署购买房屋的意向协议书，说明待房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第三种处理方式是转让卖方原房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双方的行为就是合法的，这种方式就是预售转让，但目前在操作上存在一定的难度，开发商必须同意，如果有贷款银行也必须同意，否则无法实现。
读者疑问：什么样的房子可以上市交易？
律师答疑：下列房屋可上市交易：
一、商品房
1 、有产权证且未在抵押期间的；
2 、有产权证但在按揭期银行同意转按揭的；
二、已购公房
1 、有产权证且未在抵押期间的；
2 、原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制（如果原购房协议中有特殊限制，需征询原产权单位同意，方可上市出售）
3 、符合各区县房屋行政主管部门的其他规定；
4 、以低于房改政策的价格购买（如标准价或优惠价购买）的房屋，按规定补足成本价可上市交易。
5 、符合央产房上市交易的国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定的央产房。
三、经济适用房
1 、尚未住满五年只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2 、已经住满五年可以依照目前市场价格进行出售，但出售后卖方需按房屋成交价的 10% 补交综合地价款。
读者疑问：哪些情况个人购买的公有住房不得上市出售？
律师答疑：下列几种情况的已购公有住房都不得上市出售：
1 、以标准价购买的房屋未经单位同意或未由标准价改为成本价的房屋；
2 、央产房未经央产权单位备案同意出售的；
3 、处于户籍冻结地区，已经被列入拆迁公告范围的；
4 、产权共有的房屋，其中一人不同意出售的
5 、房屋已经抵押且未经抵押权人书面同意出售的；
6 、依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；
7 、已购公有住房出售后购买人尚未取得房屋所有权证的；
8 、乡产权房屋；
9 、军产；
10 、法律、法规以及政府主管部门规定的其他情形。
读者疑问：以成本价购买的房改房上市出售有什么限制吗？
律师答疑：职工以成本价购买的房改房，职工对其拥有完全产权，可以上市出售。出售时不用征得原售房单位同意，也不用原单位盖章。但是如果售房单位与职工之间在售房合同中有特殊约定，则从其特殊约定。以成本价购买的房屋产权按经济适用房的产权管理方式管理，上市出售时需补交土地出让金。
读者疑问：职工以成本价购买的公有住房，上市出售时是否要征求原产权单位的意见？
律师答疑：凡按房改成本价购买的公有住房申请上市出售的，除职工个人与原产权单位在买卖合同中有明确约定的以外，可以不征求原产权单位意见。特殊约定一般指单位与职工约定该房屋一定年限内不得出售，如果有约定，要从其约定。
读者疑问：卖方未还清银行贷款，所购房屋能出售吗？
律师答疑：如卖方所售房屋未还清银行贷款，房屋所有权证处在抵押状态，则卖方必须将房款一次性还清，或者买卖双方通过第三方垫资的方式，先将卖方的贷款还清，房屋所有权证解除抵押，然后再办理过户手续。如果卖方的贷款银行同意也可以办理同行的转按揭，贷款银行允许就可以上市出售。
读者疑问：二手房交易是否一定要有中介参与？
律师答疑：二手房交易不一定有中介参与，买卖双方完全可以自己交易。
读者疑问：二手房交易过程中中介参与到底有哪些 “ 陷阱 ” ？
律师答疑：二手房交易过程中中介参与所设 “ 陷阱 ” 颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方的，对卖方也同样存在售房陷阱。中介公司常用的“陷阱”如下：
陷阱一：全包价。中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别的不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履行合同，以此要挟买方或卖方就范。
陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。
陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志，中介公司不再负责办理过户手续。很多购房者认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原房主，而且存在无法完成过户的可能性，比如禁止上市交易的房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。
陷阱四：个人现金收房或中介公司收购。中介公司以一次性付款的方式压低售房价格，然后在高价出手。他们所说的现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证，由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。
陷阱五：代理合同陷阱。许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议》时，故意在协议中只说明代理出售房产，但并未限定代理出售的时间限制，但约定了房主不出售此房的违约责任。几个月之后，中介公司称有客户想买房，而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋，于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。如果这样，中介公司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟，要求卖方承担违约金。
陷阱六：买卖合同条款简单化陷阱。不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。业主与客户签订的 “ 房屋买卖合同 ” 只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式的相应条款，房屋的过户及时间，也没有入住交验、税费负担、费用明细的相应条款。等到合同实际履行时，因买卖双方理解的不一致，导致合同无法履行或产生纠纷。
读者疑问：如何避免二手房交易过程中的陷阱？
律师答疑：二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的。针对上面提到的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程当中，陷阱是随时变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待。购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：
一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定要了解清楚中介公司收取哪些费用，这些费用是做什么用的，了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何时交，都应该弄清楚。弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》。
二、与小区管理的物业公司办理交接手续，弄清楚原房主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原业主所欠费用。最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费用以交接时间为准，在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司承担，交接之后的由买方承担。另外，最好在房款的支付方式上约定先支付部分房款，在双方完成物业交割没有纠纷后再支付剩余房款。
三、不能过户的房屋不要购买。有些房屋是不能过户的，这就要求购房者在签订合同之前将房屋的产权状况了解清楚，千万不要为图省事急于一手交钱一手拿钥匙。拿到房屋钥匙并不能代表取得房屋的所有权，只能证明购房人暂时占有了该房屋，只有产权过户后，房屋才能真正属于购房人。
四、售房人最好不要选择 “ 现金收购 ” 的卖房方式。不管是中介公司收购还是个人收购，中介公司都是利用不透明交易来赚取差价。而且现金收购的方式售房人需公证委托中介公司或中介公司的某人全权办理售房事宜，包括签订合同、办理产权过户，如果中介公司一旦签订对售房人不利的合同，在买房人与中介公司存在纠纷的情况下，那么承担责任的主体是售房人，而不是中介公司，因此售房人可能承受比较大的损失，售房人不要以为拿到房款就没有自己的事情了，有可能一大堆麻烦事情就在后面。因此笔者建议交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管部门办理过户，切记不要图省事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖，这只是一个授权行为。
五、明确与中介公司签订的《委托销售代理协议》或《委托购房代理协议》中中介公司的权利义务。比如规定中介公司委托出售房屋的时限，中介公司超时限出售应承担违约责任。
六、合同内容要细化。一个完整的《房屋买卖合同》中除标明房屋自然情况、价款之外的一些基本情况之外，还应标明房款支付的时间、方式，税费交纳及承担、入住时间、房屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议的方式等一系列内容。但有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情况、房款，其它的内容没有或约定不明，这样简单的合同一旦发生纠纷处理起来对买方或卖方都相当不利，有利的只是中介公司。
除了上述应防范的问题之外，还有其它应注意的问题，笔者在本书当中对其它的问题再作详细的说明。
读者疑问：二手房买卖如何避免受骗？
律师答疑：在二手房买卖的过程当中，一些不法人员利用买卖双方的弱点进行诈骗，使买卖双方受到巨大损失。一般利用二手房进行诈骗常见的方式如下：
? 以租赁的形式先将房屋实际占有，然后诱使买方购买租赁的房屋。
? 以自己所有或团伙其他成员所有的房屋为诱饵，骗取买方交纳定金或房款，收取定金或房款后失踪。
? 将卖方的房屋所有权证及身份证骗取复印件后制作与真证几乎一致的假证，然后利用假证办理过户，或者将假证与真证调包，用真证去办理产权过户手续。
? 用偷到或拾到的房产证及身份证并找人冒充房屋所有权人办理过户手续。
律师提醒：在卖房时卖方不要轻易将房屋所有权证或身份证轻易地交给中介公司或其他人，尤其是原件不能轻易交出，要时刻将原件控制在自己的可控制范围之内。另外买方在买房时一定要核对房屋所有权证的原件并与出卖人相核对，准确无误后再考虑房屋买卖的事情。在交易过程中，买方要坚持办理完毕过户手续后再付全部房款，这样可以减少交易的风险。有些不法分子目的只骗定金，因此购房人应慎交定金，最好不交定金。
读者疑问：未取得房产证的二手商品房能过户吗？
律师答疑：办理二手商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂，涉及到几类商品房的过户，对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等；对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部门批准。举例来说，如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同可能被认定为无效，或者被认为合同目的无法实现被解除。
相关法规：中华人民共和国城市房地产管理法
第三十七条　下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；
读者疑问：取得房产证但贷款未还清的房屋能办理过户手续吗？
律师答疑：如卖方贷款买房，房产证已办理，但抵押未解除，卖方自己无力一次性清偿银行贷款，不能解除银行对房屋产权的抵押，因此也不能办理过户；再比如买方欲通过贷款买房，但卖方也是通过贷款买的房，未还清银行贷款，房屋正处在抵押状态，无法办理过户，买方也无法申请贷款，通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意，又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭 ( 跨行转按揭 ) ，这种情况也办不了过户手续。根据市场需求，针对类似于第三种情况，一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务，以利于买卖双方的交易能顺利进行。
读者疑问：已购公房和经济适用房上市成交价格明显低于市场价格能办过户吗？
律师答疑：已购公房和经济适用住房成交价格明显低于市场价格是可以办理过户手续的。
读者疑问：签订“大小合同”能少交契税吗？
律师答疑：对于成交价格明显低于已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格的，应按照指导价格收取契税和土地出让金，不以买卖双方约定的成交价格为准。
读者疑问：我能以别人的名义还款购买没有房屋所有权证的房屋吗？黄女士的一个朋友介绍了一套房屋，卖方正处于还款期，现在还没有办房产证，只有买卖合同，现在房屋已办理了转让手续，现在要转让给我，但开发商及银行都不同意更名，于是我们商量由我继续偿还银行贷款，由我一直住着，这样会有风险吗？
律师答疑：这样做对你来说风险比较大，尤其是还贷的问题。因为卖方贷款是以自己的名义，而你又以卖方的名义在还贷，按照通常的做法，任何一个人只要把款存入贷款帐户银行就会自动划转，而不记载实际的还款人，因此，你还款的行为是没有任何证据证实是你在还款，一旦出现纠纷，那么你很难证明银行贷款是你归还的。
读者疑问：为避 5% 的营业税我能采用赠与的方式买卖房屋吗？
律师答疑： 2005 年国家为控制房价的过快上涨，出台了一系列宏观调控措施，其中包括未满两年的房屋转让时需交纳房价款 5% 的营业税。有些购房人为避免多交 5% 的营业税，采取赠与的方式转让房屋。这种行为首先违反了国家税收方面的法律规定，严重者要承担刑事责任。其次双方以赠与的形式规避国家的规定，损害了国家的利益，按照合同法及民法的规定，双方签订的赠与合同应属于无效合同。而且买卖双方是以合法的形式掩盖非法的目的，任何一方都可主张合同无效，对购房人任何一方合法权益都没有保障。
相关法规：中华人民共和国合同法
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
读者疑问：以更名的方式购买危改回迁房合法吗？
律师答疑：现在一些人通过房屋中介机构或熟人之间介绍购买危改回迁房。危改回迁房的回迁人因这样或那样的原因，想出售未建成回迁房，但按照国家政策回迁房只针对危改区内居民，于是中介机构、拆迁公司或开发商通过下列方式在买卖回迁房：原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋，到拆迁办公室办理相关的放弃回迁房屋的手续，拆迁办将买方变更为被拆迁安置人，与开发企业签订回迁安置协议，拆迁办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。购房人将房款私下支付给回迁人。这种交易行为一旦发生争议如何处理？目前法律法规对这类问题没有明确规定，在司法实践中法官的理解各不相同，有的法官认为双方的行为违反国家法律的强制性规定，属于无效合同。有的法官认为买卖没有产权证的房屋合同目的不能实现，认定合同有效但符合解除的条件，应予解除。有的法官认为双方的行为是真实意思表示，双方的买卖行为应属于一种权利义务的转让，因此属于合法行为。因此，在购买危改回迁房时应该注意相应的风险。
读者疑问：房主本人不在买卖合同上签字买卖合同有效吗？
律师答疑：房主本人不在买卖合同上签字买卖合同是否有效视具体情况而定，在某些情况下是有效的，在某些情况下是无效的。如果合同无效，那么买方即使取得了自己名下的房屋所有权证也是可以被撤销的。如果未经房主本人同意他人在买卖合同上签字且事后也未征得房主本人追认的，那么买方与房主以外的人签定的合同是无效的，买房人也不能依据无效的合同取得房产。如果房主本人未在合同中签字，但房主授权别人在合同上签字或者房主最初不知道别人在合同上签字但最后房主对别人的签字予以认可的，那么买房人与他人签定的合同是有效的。
相关法律：中华人民共和国合同法
第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
读者疑问：什么样的交易程序对买方有利？
律师答疑：对于二手房交易的买方来说，其最大的风险有两个，一是付了房款得不到房屋，二是付了房款房屋无法办理过户手续。如果在签订合同后买方支付了全部房款，那么在合同的履行过程当中存在上述两个严重的问题，对于买方的利益损失是非常大的，尤其是房主或其它人存在诈骗的情况下，买方可能既不能将所交房款索回，也得不到房屋。从二手房交易的过程来看，对于买方来说，最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续，拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方是最安全的，也是最有利的。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的，但这需到买卖双方协商，达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。
读者疑问：什么样的交易程序对卖方有利？
律师答疑：在二手房的交易过程当中，对于卖方来说最大的风险是买方不付款，尤其是在房屋交付后或办理完毕房屋所有权证后，买方不付款，更严重的是买方将已经取得房屋所有权证的房屋再次上市出售后卖方无法找到其地址的，卖方最大的损失是所售房屋得不到任何房款。因此，对于卖方来说，最安全的交易是买方将全部房款交给卖方，然后卖方再与买方办理房屋的交接手续及过户手续。这种交易方式买方未必会同意，因为买方担心自己付完房款后能否得到所购房屋或能否办理过户手续。
读者疑问：什么样的交易程序对双方来说都是安全的？
律师答疑：在目前，整个社会的信誉体系还没建立起来的现状下，对于二手房交易的双方来说，没有绝对的对双方来说同时交易都是安全的，但是可以通过一定的担保方式或其它方式解决买卖双方的风险问题，使交易双方能够顺利签约。目前在二手房交易的过程当中通常采用下列几种方式解决买卖双方对于交易安全的矛盾冲突：
一、引入房屋中介公司作为交易安全的担保。具体的做法是买方将房款全部支付给中介公司，由中介公司代收，待房屋办理完毕过户手续是交接手续后中介公司一次性支付给卖方，但卖方办理过户手续的一切材料及证件需交给中介公司，由中介公司负责办理交易过户手续。这种方式可以解决买方双方互不信任的问题，但这种方式买卖双方必须相信中介公司。目前在中介公司尚不规范、事故频发的阶段，选择中介公司至关重要，否则买卖双方就又陷入了另一个陷阱。这种交易方式必须选择一个实力强、信誉好的中介公司，不能选择小的中介公司。
二、引入专业的金融担保公司。目前有些担保公司开展这项业务，实际上与房屋中介公司开展的居间担保业务是一致的，只不过这类公司更专业，但这类金融担保公司首先必须考虑自己担保责任的绝对安全，比如采取反担保措施或者抵押等方式，保证一旦出现买方或卖方违约的情况下保证自己不受损失。
三、银行的资金托管。目前有些银行办理这项业务。银行与买卖双方签订资金托管协议，买方将购房款在办理过户手续前一次性存入银行，待买卖双方办理完毕过户手续后银行根据三方事先的协议银行将买方的购房款存入卖方的帐户上。
四、买方或卖方自己提供担保。比如在买方事先付款的情况下，卖方提供担保，以有价证券或另外的房产作为履行本合同的担保，如果卖方不履行合同，则买方有权处置担保财产。在卖方先办过户的情况下，买方需提供担保，保证自己不按时支付房款应承担担保责任，并以担保财产对卖方承担责任。
读者疑问：如何避免无处分权人处分别人的房产？
律师答疑：在二手房交易过程当中，有时会发生房屋所有权以外的人处分房产，比如子卖父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。发生这种事情的原因很多，一是有权处分的房屋所有权人委托无权处分的人代理售房，有些是未经允许擅自出售无处分权的房屋，还有些涉及刑事犯罪，用偷来的房产证及身份证再找一假房主冒充房主本人卖房。这些情况除委托售房取得合法处分权外，其余均属于非法行为，买方一旦购买了这样的房屋则后患无穷。如何避免出现这种情况呢？最好的办法就是预防。在买房时必须将房屋所有权证登记的房屋所有权人与身份证相对应，必须一字不差，然后再根据身份证上的照片与本人相对照，一致后才能基本确认是房屋所有权人本人，但也会出现差错，比如孪生兄弟姐妹，比如身份证上的相片与自称是房主的人比较像，这种情况都比较难辨认。在房屋行政主管部门的交易窗口，经常发生这样的事情，当工作人员核对身份证时对房主的身份提出异议后，该“房主”什么都不说就主动走了，还有一些与工作人员争执几句坚持一会后也走了，再也没有回来，这种情况肯定是冒充的假房主，一般中介公司经常冒充房主。一旦不是房屋所有权人在产权过户登记表上及合同上签字，即使办理完了过户手续，那么真正的房主可以要求撤销已过户的房产证。二是如果房主本人没有出现，应查看委托书的真伪并与真正的房屋所有权人核实，并核实代理人的身份，同时查看委托书的授权范围，核对代理人是否有权出售该房屋。即使是公证的委托书也不能全部避免购房的风险。 2005 年北京有一个案例，签订经过公证的房屋买卖合同及委托书结果还是买到了无处分权人处分了别人的房屋，最后买房人什么都没有得到，购房款也没有退回。除了上述风险之外，售房人想反悔，不想卖房了，经常也以当时本人没有同意卖房为由出面要求撤销已过户的房产证。
读者疑问：二手房交易如何解决户口问题？
我购买了一套商品房，办理完过户及入住手续后，我想把户口迁过来，可是到派出所办理迁户口的手续时，发现原房主的户口还在这里，派出所不给我办理迁入手续，找原房主要求她把户口迁走，但原房主拒绝配合，我该怎么办？
律师答疑：目前买卖二手房发生户口问题的纠纷越来越多，一般买房人最关心的中房屋的产权是否合法、价格是否便宜，在谈判过程当中把主要精力都放在自己最关心的问题上，往往忽略可能引发对买方不利后果的户口问题。如果对于二手房交易过程当中的户口问题没有明确处理的方式，那么一旦发生纠纷，处理起来相当困难。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件公安机关的行政行为很多是受户籍政策的限制。比如，卖方将房屋卖掉后再也没有其它合法来源的房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，那么买方理由再充分，公安机关都不会将卖方户口强行迁出的。因此，买方的户口也就无法迁入。如果在合同中对于户口的迁出问题双方没有约定，对此问题发生争议不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。
有鉴于户口问题的复杂性，建议购买二手房时购买人为了避免因户口问题而引发房产纠纷，笔者认为，买方要做以下两件事情：一是要求卖方出示户口本，在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况。通过审查卖方的户口本或到派出所调查，买方可以基本了解卖方的户籍是否在出售的房屋之中，如果户籍在出售的房屋当中，要求其限期迁走。二是买方就户口问题与卖方进行协商，约定户口不能按期迁出的违约责任，比如不能按期迁出按房价款的日万分之五承担违约责任，直至迁出为止，或者将户口问题与付款的进度挂钩，在履行完过户手续等　义务后卖方将户口迁走再支付最后一笔购房款。
读者疑问：二手商品房买卖如何办理转按揭？
律师答疑：目前二手房市场的同一银行转按揭一般无法办理，比如甲从某银行贷款购买了一套房屋，贷款还未还清想出售这套房屋，但出售这套房屋的前提条件是必须把银行贷款还清，才能解除抵押办理过户手续。如果买方也是准备贷款购买这套二手房，那么他可以从同一银行贷款办理贷款，将贷款人由卖方的名字改成买方的名字，这样就完成了转按揭的手续，这样做手续最简便，但银行目前不办理这项业务，使得买卖双方的交易无法进行下去。目前所说的转按揭并非真正意义上的转按揭，有人称之为跨行转按揭，即卖方将所有银行的未还贷款一次性还清，然后解除抵押办理与买方的过户手续，同时买方申请向另一个银行的贷款，待买卖双方的过户手续办完后，银行向买方付款。这种转按揭的具体操作流程如下：
1 、买卖双方了解所售或所购房屋的现状，签订买卖合同，并确认卖方未还清的银行贷款由谁来还。
2 、卖方将银行贷款一次性还清。如果卖方无法一次性还清银行贷款，可由买方或引入第三方一次性将银行贷款还清，买方申请银行贷款。买方可以选择申请同行转按揭或者跨行转按揭。一般卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按揭或者同支行转按揭；已满一年的，可以选择跨行转按。但是在目前的实践当中，同行或同支行转按揭非常难于办理，所以大多数选择所谓的跨行转按揭。
3 、办理完结还贷手续，卖方或由担保公司（有如担保公司介入）或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
4 、办理完结注销抵押手续后，双方到房屋交易主管部门办理过户手续。
5 、双方办理完毕过户手续后，买方的银行向买方放贷，由买方的银行帐户直接转到卖方的银行帐户。银行将买方的房屋做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
乡产权的房屋再次上市出售能买吗？
读者疑问：最近我看中了一套别墅，是在集体土地上所建房屋，乡里也同意在此建房，但市里一直未给办规划及土地手续，但这里已形成一个别墅区，据说好多影视及娱乐名人都在这里买房，这个小区是十几年前建的，现在有人要卖一套房，我很喜欢这套房屋，但也有些担心，可是这里买房的人都住了十多年了，也没什么问题，这样的房子我能买吗？
律师答疑：在集体所有土地上所建房屋，违反房地产开发基本程序，也违反了国家法律法规，购买非法开发的房屋，不可能取得产权证，无法上市转让。另外，非法建筑不受国家法律保护，如该建筑影响公共利益有被拆除的风险，另外，如遇合法的征地拆迁按法律规定购房人也不能得到补偿。购买这样的房屋售房人与买房人签订的合同应属于无效合同，不受法律保护。
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（四）如何解决二手房纠纷
读者疑问：交了二手房买卖定金怎么退？
律师答疑：在二手房交易中，中介公司一般要求买方先交定金，先把要买的房子定下来，一般是交一万元或二万元，也有要求交五万元的，数额不等。如果买房人因自己或卖方或中介公司的原因想退定金，那么是相当困难的，因为中介公司往往在定金方面做文章，设置陷阱。产生定金纠纷主要有四个方面的原因，第一个方面就是中介公司说假话，不披露房屋交易方面的真实信息，引买方上钩，待买方交了定金，发现问题后想退定金中介公司说买方违约，不想要这套房了，因此定金不退。二是房主方面的原因。房主有时觉得房子的价格卖低了，不想卖了，找理由提高交易的成本或提交买方的支出，这样导致交易不成，三是房主自己的原因，交定金时一时冲动，冷静下来后不想买了，想退定金。四是买卖双方或买卖双方与中介公司三方对买卖合同的履行方式达不成一致意见，比如是付款在前还是过户在先，最终合同不能签订。这四种情况，无论出现什么情况，定金都是很难退的。在这四种情况当中，大多数是中介公司的问题，中介公司利用二手房交易的经验，占有定金可谓屡屡得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：一是以不存在假房屋诈骗，收取定金。这种情况属于刑事犯罪。二是签订的合同对中介公司非常有利，一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同，则中介公司就说买房人没有来签合同，是买房人单方不想要房了，属于买房违约，定金当然要扣了。三是在签订买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中，导致不能签订合同，如果购房人起诉到法院，在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全同意，签订不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把这套房子卖给你，但起诉到法院买房人一般不会再买这套房屋了，也可能买了别的房子了，中介公司正是抓住这点说购房人不想买了，属于单方违约。四是中介公司与卖方串通，一般中介公司与卖方都有一个约定，如买方违约，买方的定金不退，卖方与中介公司一人一半，这样卖方就与中介公司结成了利益方面的“统一战线”。五是一般定金都由中介公司收取，如果买房人要求退定金时，中介公司说定金已经交给房主了，你找房主，中介公司又不把业主的住址及联系方式给买房人，即使找到房主，买房人也不能确定该定金就是房主收了，即使起诉到法院，房主说我没收，那买房人没有证据肯定会败诉。
如何解决定金陷阱并能顺利退回定金呢？笔者建议采用下列方式：一是将交给中介公司或房主的钱约定为预付款，比如 “ 买方缴纳卖方（或中介公司） 1 万元，属于预付款，如果买卖双方没有签订协议了，此款全部退还买方 ” 。按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的，而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退，有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明。二是不与中介公司签订居间协议或委托代理协议，而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序。三是如果交定金，控制在一千元以下，这样做一是表明诚意，二是一旦有纠纷，定金退不回来这样损失会小。四是如果交了定金，写明一定时间之内（比如 30 天），买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议，定金交给谁谁退还。五是签订定金协议前一定据理力争，将对自己有利的条款写入协议或合同，购买二手房在签订认购协议时与一手房存在很大不同，一手房的定金协议很难改，但二手房的认购协议比较好改，只要购房人坚持基本都能成功，因为中介公司有几千元利润也想赚，不想让这笔钱跑掉，因此会在协议的内容上让步，购房人正可以抓住中介公司想赚钱的弱点，签订对自己有利的协议，如果没有这方面的专业知识，可以聘请专业人士帮助。
读者疑问：房屋中介公司在二手房交易中起什么作用？
律师答疑：按照工商行政管理部门的登记的要求，房屋中介公司的经营范围是从事房地产经纪业务，这种业务按照合同法的规定，应该是一种居间的业务。房屋中介公司是居间人，购房人或售房人是委托人。中介公司的工作分两种：一种是为买卖双方提供房屋交易的信息，另一种是提供房屋交易的信息，并努力促成买卖双方交易成功。买房人或售房人与中介公司之间应签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。所谓媒介服务，是指居间人不仅为委托人提供订立合同的机会，而且斡旋于交易双方之间，从而促成双方的交易。按照合同法居间合同的规定，中介公司从事的业务范围相当明确，但相当一部分中介公司并不与委托人签订居间合同，而是利用委托人对法律知识及房屋交易知识的不了解，与委托人签订代理合同，由居间合同变成的代理合同，则中介公司与买方或卖方在二手房交易中的法律地们则完全不同，承担的法律后果也完全不同。
律师提醒：买房人或卖房人在与中介公司签订合同时，一定要明确签订的是居间合同，而不是委托合同。
相关法律：中华人民共和国合同法
第四百二十四条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
读者疑问：中介公司并未为我买到合适的房屋，所收定金能退还吗？
律师答疑：上一个问题已经明确，中介公司是从事居间服务的，所收定金不能作为居间服务的报酬，也不能自动转为居间服务的费用，中介公司未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但是可以要求支付从事居间活动支出的必要的费用，必要的费用包括中介公司办理居间事务支出的电话费、交通费等。
相关法律：中华人民共和国合同法
第四百二十七条　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
读者疑问：我能与中介公司签订委托代理合同吗？
律师答疑：前面的问题已经提到，中介公司是从事居间业务的，要与买卖双方签订居间合同，如果从事委托代理业务需征得买方或卖方的同意。一般中介公司并不向业主告知居间合同与代理合同的区别，即要求签订委托代理合同，取得代理人身份。按照合同法的规定，代理人代理的后果应该由委托人即买方或卖方承担，因此后果应该由买方或卖方承担。本来购房人找中介公司的目的是享受其中介服务，提供信息或促成房屋买卖的交易，而非寻求代理服务，但很多中介公司在买方或卖不知不觉中将居间服务关系变成了委托代理关系，经常在合同条款中约定 “ 甲方委托乙方 ” 做某某事，既然合同约定委托了中介公司，那么委托人就要对中介公司与买方或卖方洽谈的买卖事宜承担责任。
读者疑问：中介公司说房屋实际面积 168 平方米，为了少交税登记成 88 平方米可信吗？
律师答疑：买房人在购房前一定要了解房屋的实际面积，应查看房屋所有权证上登记的面积。中介公司说房屋实际面积 168 平方米，为了少交税托了关系走了后门登记成 88 平方米，对于这种说法购房人不要轻易相信，而要以产权证上确认的面积及平面图为准。目前北京市房地产测绘及交易中心的管理应当说还是相当严格的，基本不会存在有关系想少交点税费就能少登记面积的情况。
读者疑问：中介公司赚差价合法吗？
律师答疑：有相当一部分中介公司在从事二手房交易业务中，不让买卖双方见面，价格不透明，中介公司与卖方签订的代理售房合同的价格低于中介公司与买方签订的代理买房合同的价格，这样中介公司赚取买卖双方房屋交易的差价。中介公司是从事居间业务的，可以获得居间服务的报酬，但是法律规定中介公司在居间业务中必须如实向买方或卖方报告交易的实际情况，居间人故意隐瞒与订立合同最重要的价格事实或者提供虚假的价格情况，中介公司应当承担损害赔偿责任。中介公司赚取差价是不合法的，委托人有权拒绝支付居间费用。
相关法律：中华人民共和国合同法
第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
读者疑问：在居间合同上确定房屋的价格对我有什么危害吗？
律师答疑：中介公司的格式合同上一般都写明买方以多少价格购买某某套房屋，买方一旦写上了房价其实就已经承诺按此价格购房，而实际上卖房人在中介公司所报价与中介公司向买方所报价格之间有一个差值，买方人一旦在合同中签字，那么中介公司就有可能将这之间的差价据为已有。
律师提醒：买方在与中介公司签订居间合同时，不要事先约定房屋的价格，而应在合同条款中注明成交价由买方和卖方最终协商确认，否则中介公司可能会轻松赚取差价。
读者疑问：买方与中介公司签订合同时付款方式应如何约定？
律师答疑：买方在与中介公司签订合同时一般会有下面的条款： 1. 本协议签订当日支付定金 2 万元； 2. 签订正式买卖合同 3 日内支付总房价的 40% ；余款在办理过户手续时支付。如果在合同中约定了这样的条款，就说明买方在交易过程中按此要求付款，否则属于违约。建议买方在与中介公司的合同中明确约定对自己有利的付款方式，以免买方在和卖方谈判时卖方提出不利于买方的支付方式，这样如果合同最终不能达成，保证中介费用的能如数退还。
读者疑问：中介公司的居间费用如何支付？
律师答疑：对于购房人来说，中介费用在中介公司的居间服务完成后支付最为有利，但双方约定的支付方式或支付时间不违反法律规定法律均予以认可。如果中介费用不能在居间事务完成后支付，那么至少也应当在合同中约定如果居间事务不能完成或中介公司违约中介费用应如数退还。
读者疑问：如何确定二手房的交付标准？
律师答疑：一般中介公司在合同中房屋交付标准中约定房屋交付的标准是“现状”，这样的约定因为缺少可参照的标准，因此等于没有约定。曾经发生过这样的事情，买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明“按现状交付”，但是买方交完房款、办理完毕过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被拆除，当买方提出强烈质疑时，中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的，房价款中不包括精装修的，这种情况让买方始料不及，又无话可说，因在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不可胜诉。
律师提醒：在签订二手房买卖合同中对于房屋交付的标准及现状一定像向一手房一样列一个附件，及装修、设备及家具情况列一清单，作为交房的标准，千万不可省略。

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