父母购买房屋登记为子女名下的所有权归属

发布日期：2015-01-29 作者：110网律师

摘要
父母购买房屋登记为子女名下的所有权归属

一、问题的由来

案例1：朱某在时某（朱某儿子）上大学时候，于2004年以时某名义全款购买了一处二手房，登记在时某名下，但涉案房屋一直是全家人共同居住使用，时某结婚后就搬出去居住了。2014年，双方就房屋所有权归属产生争议，因而成讼。

案例2：李某家的老房子于2002年拆迁获得补偿款184000多元，李某于2003年购买房屋一处，以王某（李某儿子）的名义办理房产证和按揭贷款，但是首付款和装潢费用都是李某支付的，按揭贷款除了有一次因为李某的丈夫（王某父亲）生病住院由王某偿还外，其余都是李某偿还。且涉案房屋也是全家人共同居住使用，后因为王某与岳某要结婚才搬出去住，并且二人婚礼也是借朋友房子举行的。李某夫妇于2005年给王某5万元购买了另一处房产，房贷是王某和岳某偿还的。

二、案例的实证分析

两个案件的共同特点在于涉案房屋均登记在子女名下，根据物权公示公信原则，善意第三人均有理由相信房产证上记载的权利人就是涉案房屋的所有权人，但是这仅仅是物权公示公信原则的对外效力，对内并不一定能够认定涉案房屋就属于房产证上记载的权利人，而本文的两个案件均没有涉及到第三人。

根据公示公信原则确立目的，即由于物权具有对世性，为保护第三人遭受不虞之害，要求物权变动应当有一定形式，使之可以让交易关系以外的第三人确知，从而确保商品交易的安全和有效。如不进行物权公示，受让人就需要对出让人的处分权进行周详了解，不利于商品交换及时、安全进行，且调查需要花费大量的时间和金钱，也不符合经济性。因此，本文两个案例均不能简单地依据房产证上记载的事项确定涉案房屋的所有权人，而应当结合社会现状并充分了解双方当事人当时的真实意思表示来确定涉案房屋的所有权归属。如果还不能查明事实，那么就要依据证据规则进行事实真伪的推定。

案例1与案例2的不同之处在于，前者是父母全款购买的房屋，不存在房贷的问题；而后者是父母支付首付款，但是双方当事人对于谁偿还房贷却各执一词。前者只能通过举证、质证还原当时的情况判定是赠与、夫妻共同财产还是属于家庭共有；后者则要综合考虑当时父母的购房意图以及房贷还款明细进而确定到底是赠与还是夫妻共同财产。

（一）案例1的实证分析

1.赠与

本案被告在答辩过程中辩称涉案房屋是其父母买给其结婚生子用，构成对其赠与。根据合同法有关赠与的规定，赠与要有明确的意思表示，本案中是否有明确的意思表示已经无法查明，但是双方在法庭上均表示曾经要去公证处做房产公证：“房屋由全家人居住使用，时某不得转让、赠与房产”，因为公证处不能公证所以没有公证。涉案房屋不属于被告时某所有，理由如下：首先，涉案房屋的房款以及其他费用完全是原告支付并且一直由全家人共同居住使用；其次，在购房的时候，原告家只有一间破旧的单位宿舍可以居住，并没有其他自己的房屋，更何况原告还有两个儿子，不可能就把将来唯一的安身立命之地赠与被告的；最后，如果涉案房屋确是赠与时某为何还要限制其权利的行使并且到公证处公证，由此也可以反推赠与不成立。

2.家庭共有

没有为家庭共同居住使用的房产做出贡献的子女是否享有共有份额？共同共有是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关系，对于同一项财产不分份额地共同享有权利、承担义务的共有关系。因共同财产经营管理产生的费用应该平均分担，但是被告时某并没有履行相应的义务，如果认定其享有共有份额，那么就与权利义务相对等不符，也不符合公平原则。因此，时某不享有共有份额。

3.夫妻共同财产

涉案房屋的房款全是李某夫妻二人的积蓄，而且是在婚姻关系存续期间购买的，子女也没有为房屋的购买和装潢等做出贡献，未履行相应的义务。因此，涉案房屋应属于原告李某夫妻二人的共同财产。

（二）案例2的实证分析

1.赠与

本案中的涉案房屋是李某夫妻用自己老房子的拆迁款购买的，为了办理按揭贷款将房屋登记在王某的名下并且由全家人居住使用。但是，首付款和装潢费用都是李某夫妻支付的，而且按揭贷款除了有一次因为王某父亲在外地住院由王某缴款外，其余的皆是李某夫妇偿还的。

退一步讲，如果真如岳某所说是买给其结婚用的婚房，那么在王某和岳某结婚的时候也没有在涉案房屋举行婚礼，婚后也没有在其中居住，可以说所有权的四项权能岳某和王某一项都没有，怎么能够认定是属于对其赠与。该案还有一点值得注意的就是王某的父母在王某结婚后曾经给过王某五万元支付另一个房屋的首付款，该房屋是由王某和岳某偿还按揭贷款，明显该房屋的首付款是属于父母对子女的赠与。依据中国的社会背景父母出资为子女购买房屋，一般要结合家庭的经济状况进行认定，根据李某的家庭经济状况和家庭条件，不可能为王某购买两处房屋。因此，岳某的主张不仅没有证据证明，也没有事实和法律依据，涉案房屋不属于王某和岳某的夫妻共同财产。

2.李某夫妻的共同财产

涉案房屋属于李某夫妻共同财产的理由如下：第一，涉案房屋的购房款包括首付款和按揭都是李某夫妻支付的，而且房屋的装潢费用也是李某夫妻支付的。第二，虽然涉案房屋登记在王某名下，但是王某并没有实际享有过涉案房屋的所有权。再退一步讲，其也没有承担过共同共有人的义务，房屋的按揭贷款、装潢费用等完全是李某夫妻支付的。综上可知，李某夫妻享有涉案房屋的所有权。

三、规则提示

通过本文两则案例的分析，笔者认为应当根据具体情况分别予以处理：

1.对于父母付全款买房，登记在子女名下，全家人共同居住使用的：因子女对购买共有房产没有尽出资义务，且子女一方无证据证实父母有明确或可确信的赠与意思表示的，应认定为系父母夫妻共有财产；如果子女有相反证据证实其也出资的，宜认定为家庭共有。

2.对于父母付首付款，为了办理贷款将房屋登记在子女名下，父母自己偿还贷款，并且父母一直居住在涉案房屋中，应当认定为父母夫妻共有财产。

3.父母付首付款，登记在子女的名下并且由子女一方还贷，根据中国社会大背景，一般应当认定为对子女的赠与。当然如果父母有证据证明首付款是借给子女的，那么子女应当依法偿还该笔借款。

对于司法实践中的此类案件，法官应当结合查明的事实、举证责任的分配、社会大背景等进行综合认定。

四、结论

结合社会实际，父母买房登记在子女名下，不宜简单依据房产证记载的内容将房屋认定为子女所有。而且由于买房是家庭隐私，别人很难知晓真实情况，也不能简单机械地依据举证规则就将举证不能的不利后果让举证一方的当事人承担，这样必然导致举证一方败诉的后果。此类案件关键就是在父母和子女之间找到承担举证责任的平衡点，比如买房的手续都是父母办的，那么就可以减轻不知情子女的举证责任，让父母对买房的目的和用途等方面进行举证证明。

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