房屋租赁合同纠纷案件二审代理词

代理词
 
河南森合律师事务所受何俊杰、韩言超、陈相刚的委托，指派袁朝阳律师作为其代理人，出庭参加诉讼，现就本案焦点问题发表代理意见如下：
一、本案应依法予以发回重审
  一审中，被上诉人诉求第一项为“判令原、被告解除合同关系”，上诉人反诉请求第一项为“确认原被告租赁协议无效”，上诉人与被上诉人均对合同的效力问题提出了请求，这也是一审庭审的争议焦点，故一审法院理应在判决时进行确认，而一审判决却故意回避该核心问题，这是明显违法的！
《民诉意见》182条：对当事人在一审中已经提出的诉讼请求，原审法院未作处理，判决的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则进行调解，调解不承担，发回重审。
上诉人不清楚被上诉人什么时候撤回了一审诉求第一项，一审辩论终结前，上诉人并没有见到被上诉人变更诉求的主张。
二、上诉人与被上诉人签订的《平顶山市陆顺商贸建材城二期协议书书》违反了法律的有关规定，该协议应为无效协议。
1、一审判决第一项要求上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，实际上已认可该协议为无效协议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而占有使用费也只能在合同无效时才会产生。
   2、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人是否取得上述证件就是本案的关键，平顶山市城乡规划局出具证明显示，陆顺建材城未取得《建设工程规划许可证》但一审判决中，法院仅以“陆顺公司和上诉人所签订的《平顶山市陆顺商贸建材城二期协议书》，是双方在平等自愿协商一致情况下签订的，是各方真实意思表示，不违法法律规定，为有效协议”。本案中依照现有证据，被上诉人并未取得上述证件，故其与上诉人签订的上述协议，因明显违反法律的强制性规定，应属无效协议。
三、协议无效后，被上诉人应双倍返还上诉人交纳的定金及赔偿给上诉人带来的损失，此内容上诉状已有阐明，不再赘述。
以上代理意见，望合议庭予以重视，纠正一审错判，做出符合客观事实和法律规定的公平公正裁判！
 
                         河南森合律师事务所：袁朝阳律师
                                  
                                              年    月    日