签订买卖农村房屋和宅基地的合同是否合法及效力
发布日期:2015-10-17 作者:崔新江律师
2007年3月,宋XXX将从他人处以5.5万元购买的农村房屋以6.6万元转让给张XXX,双方签订售房协议约定“永不反悔”,宋XXX、张XXX均非该村人。之后,张XXX反悔向宋XXX索要购房款及利息。
二、律师分析
第一,该合同无效。农村集体所有土地的使用权,依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案宋XXX卖给张XXX的房产,系属于农村宅基地上建造的房屋,宋XXX将该房出售给张XXX的行为,属于变相出卖宅基地行为,而宋XXX非该房产所在宅基地使用人,张XXX、宋XXX也不属于同一集体经济组织成员,故宋XXX将该案涉及房屋出售给张XXX的买卖行为,因违法而无效。
第二,合同无效的后果。合同无效,宋XXX基于该买卖协议从张XXX处所购房款和张XXX基于该协议从宋XXX处所得房产,双方均应相互返还。从售房协议可看出,该房屋未取得产权证明,双方对此共知,仍进行买卖行为,双方均存在过错,故张XXX请求宋XXX返还购房款利息不予支持。
三、律师提醒
第一,农村私房买卖原则上是无效的。农村住房转让时,宅基地使用权一并转让,故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定,农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员,向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效。司法实践中,如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早,且经有关政府部门审核同意,从保护交易安全角度出发,农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民,或者是城镇居民,不做无效处理。
第二,农村房屋买卖合同无效的后果,双方互相返还。因双方当事人对合同无效均存在过错,故出卖方主张的房屋或宅基地使用费通常不会被支持,房款返还时是否支持利息,司法实践中通常从公平原则出发,认定房款利息及房屋升值导致买方的经济损失是否亦由出卖方补偿。
综上所述,城镇居民购买宅基地所建房屋,即使经过十余年,亦因违反国家政策的刚性规定,可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前,不仅要看对方的私有房产所有证,还要审查土地使用权证,以明确是否属于宅基地上建房性质。
上述内容来源于2015年10月15日大河报第AL08版。
相关法律问题
- 非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖 2个回答5
- 农村未经庄标私下与两委签订合同,用于栽树,且是先栽树后签订合同, 4个回答0
- 农村公开拍卖所得的宅基地建造的房屋是否合法建 0个回答0
- 你好,我想问下,商品房买卖合同签订后出现了房屋质量,出出卖人是否 2个回答0
- 个人买集体房产(本房产没有手续)只有双方签订买卖合同,是否合法 0个回答0
发布咨询
相关文章
相关法律知识
最新文章
- 别把“朋友”当真友,借钱不还被判决
- 不给货款,谎编证据,法院直接判决偿还
- 欠款不还,缺席判决
- 送货单能否作为买卖合同付款依据
- 特定物交易中欺诈行为的认定
- 本律师成功代理一起疑难复杂的网红经纪服务合同纠纷案,委托人获得完全胜诉。
- 本律师成功代理一起疑难复杂的承揽合同纠纷案,充分维护了委托人合法权益
- 买卖合同纠纷典型案例
- Y某诉CYJ租赁合同纠纷案
- 定做合同中双方均主张对方违约,违约责任如何认定?
- 建筑施工合同一款两付案中案
- 独家委托协议生效后,又通过其他中介售房,原中介可否主张违约金?
- 购房多年未过户,房主又将房屋抵押贷款,购房人如何维权?
- 潍坊市寒亭区交通事故案件代理纪实
- 物业公司终止服务时未适当履行移交相关账目材料的义务,业主能否向其主张公开履职期间