房产中介居间合同霸王条款的法律分析

房产买卖交易过程中，房产中介提供给买卖双方签署的房产交易居间协议中往往有如下类似条款：“如由于买家或卖家自身原因不能签订正式房屋买卖合同的，由责任方向居间方承担约定房价3%的违约金，或买卖双方协商一致解除买卖合同的，由双方向居间方承担约定房价3%的违约金。”对于此类约定，其法律效力究竟如何，现实中理解也不尽相同。房产律师现结合相关法律规定及司法实践观点，对这一问题进行解析：  
《中华人民共和国合同法》第426条、427条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”、“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。第40条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
上海浦东房产律师认为，房产交易居间协议系由中介公司提供，属法律规定的典型格式条款，其中此类买家或卖家向中介方承担违约责任的约定内容，实质上剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而无论居间行为是否成功中介公司均可获得相应报酬的有利地位。这显然与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，因此该约定的条款无效。
而且，对于此类纠纷，司法实践中的观点也是倾向于认定该约定无效。上海法院有相关的判例并不支持中介公司作为原告向房产交易当事人主张违约赔偿金的诉求。
二手房买卖实践中，中介公司的活动能否最后达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立。但是房产中介公司在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、房产使用情况调查、陪同看房、确定成交意向、订立交易合同、网络上传合同文本等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。根据合同法规定，中介公司有权向未完成交易的买卖双方主张其进行居间活动所支出的必要费用。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，可就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效弥补中介公司成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。