离婚前发现丈夫私自买卖了婚内房产法院成功诉讼解决

发布日期：2015-11-12 作者：庄荣华律师

南京市鼓楼区人民法院
民事判决书
(2009)鼓民一初字第X号
    原告A，女，1954年生，汉族，南京某厂退休职工，住本市鼓楼区。
    委托代理人庄荣华，江苏格非律师事务所律师。
    被告B，男，1954年生，汉族，南京某退休职工，住本市鼓楼区。
    被告C，男，1978年生，汉族，南京某商贸有限责任公司法定代表人，住本市凤台南路。
    原告A诉被告B、C房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告A委托代理人庄荣华，被告B，被告C到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告A诉称，原告与被告B系夫妻关系。2008年夫妻双方购置了位于鼓楼区凤凰西街室房屋，产权登记在被告B名下，2009年初被告B与被告C私下协商，利用该房屋向银行抵押贷款套取现金，双方进行虚假买卖，同时C也承诺给予B经济补偿金约20000元。2009年4月21日，被告B在未经原告同意昀情况下，将夫妻共同所有的凤凰西街室房屋出卖给被告C，并于同年4月23日办理了过户手续。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告B与被告C签订的《南京市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）无效；2、判令被告C将该房屋抵押权涤除后，将房屋恢复原状返还给出卖人，并由二被告承担本案的诉讼费和保全费。
    被告B对于原告主张的事实、理由及诉讼请求均无异议。
    被告C辩称，两被告的所有交易都是按照正常程序，没有伪造舞弊之处，涉案房屋登记在被告B一人名下，两被告之间的房屋买卖行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
    经审理查明，原告A与被告B于1982年3月8日结婚。本案讼争房屋凤凰西街室系B于2008年6月29日向案外人D购买取得使用权，同年9月26日向南京市鼓楼区房产管理局办理了房改房购买手续，房屋产权登记在B一人名下。由于B向C借款，为偿还借款，二被告商议将讼争房屋过户至C名下，C用该房屋向银行抵押贷款并使用该笔贷款，B所借欠款予以抵消。2009年4月21日，B在未告知A的情况下与C签订买卖合同，将讼争房屋卖给C，房屋售价500000元。2009年5月，C以讼争房屋作为抵押向交通银行南京雨花支行贷款300000元，2009年6月3日该笔贷款划至B的帐户。2009年6月4日，B将存有300000元贷款的存折交于C，C出具借条。同日，C给付B15000元人民币，但对于该款项性质双方有争议。B称15000元系将讼争房屋借给C抵押贷款300000元使用的好处费；C称15000元系B向其所借的借款。同年6月4日至6月24日期间，C分十二次将300000元现金取走并占有使用，此后由C按月归还贷款。审理中，两被告均认可除300000元贷款外，其余200000元房款C未实际支付，讼争房屋过户至被告C名下所产生的所有费用均由被告C实际支付。2009年6月26日，被告B与被告C达成书面协议，内容主要涉及讼争房屋系B提供给C抵押贷款所用以及相关的费用承担问题。讼争房屋现仍由原告A、被告B及二人之女E实际居住使用。
    为证明二被告未将房屋买卖情况告知原告，以及恶意串通骗取
贷款供被告C使用，是虚假的买卖，原告提供录音资料、视频资料并申请证人E出庭作证。录音及视频资料显示被告C明知“如果现房贷款的话，必须要被告的妻子即原告本人签字，但由于房子登记在被告B一人名下，不用原告签字，房产局可以直接过户承认交易”。证人陈述了二被告采用隐瞒原告A将讼争房屋进行虚假买卖的手段套取银行贷款供C使用的情况。对于上述证据被告B不持异议；被告C对于上述证据真实性不持异议，但认为录音时未通知其本人，且存在诱导的情形。
    上述事实，由愿告提供的A与B的结婚证、户籍登记资料、《房屋买卖合同》、南京市房屋所有权登记申请书、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市存量房买卖合同》、录音资料、视频资料、《南京市房地产抵押合同》、B的存折及查询清单、被告出具的借条、两被告的协议本院庭审笔录、证人证言等予以证明。
    本院认为，讼争房屋系A与B在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，B处分共有财产应征得A的同意。但本案中，B将讼争房屋出卖给C时并未告知A，其出卖房屋的行为系无权处分。通过录音资料可知，被告C明知被告B有配偶，且用现房办理贷款需要配偶签字确认，仍在未告知原告的情况下，与被告B签订存量房买卖合同，也未支付合同价款，故作为讼争房屋受让人的C主观上并非善意，客观上未支付购房款，不能构成善意购房人。此外，二被告并无买卖讼争房屋的真实意思表示，双方虚假的房屋买卖行为，侵犯了原告A作为
共有权人的权益，原告主张二被告签订的买卖合同无效，应予支持。
    对于原告主张被告C将讼争房屋抵押权涤除后，返还出卖人，恢复原状的诉讼请求，本院认为，抵押权的产生系基于被告C与案外人交通银行南京雨花支行之间的借款合同关系，与本案的房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，原告的该项诉讼请求本院不予支持，相关权利人可依法另行主张。
    综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二）项,《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
    一、被告B与被告C于2009年4月21日签订的关于本市鼓楼区凤凰西街的《南京市存量房买卖合同》无效。
    二、驳回原告A的其他诉讼请求。
    本案受理费7660元，保全费2640元，总计10300元，由被告B、被告C各负担5150元（原告已预交，二被告在本判决生效之日起十日内支付原告）。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(开户行：农行鼓楼分理处；帐号：033401059040001276)
     二00九年十月二十四日
南京鼓楼区人民法院

一、关于“私产房”的分割或是处分问题。
　　“私产房”即公民个人可以拥有所有权的房产，如果此房产系在夫妻共同生活期间所获得(包括商品房、集资房、合作建房、购买的房改房、购得二手房等)，在无相反财产约定、协议(参见婚姻法第十九条、第十八条规定)的情况下，这种房产是夫妻共同财产，可以在离婚诉讼中进行分割，但是具体分割情况包括但不限于以下几种：
　　1、夫妻一方是产权人，且是婚后购买或是赠与或其他方式获得，有房屋所有权证，且与他人无产权争议，包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议，不存在就房产产生的未清偿银行贷款,则该房产可能按有关规定进行分割，具体分割方式可考虑对照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十条规定，制定诉讼策略：该条款规定“ 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
　　(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
　　(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
　　(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”
　　当然在诉讼中因为涉及协商、竞价、拍卖、作价、鉴定(评估)、举证期限、其他诉讼程序问题，当然要适用民事诉讼法的有关程序规定，这些当事人可与自己的律师或是其他法律行业人士咨询。
　　2、值得注意的是，有些房产，虽是有产权证，有证据证明是夫妻共同财产，但是存在贷款未还清楚的情况，应该讲这样的房产并不是有全部的产权的，可考虑对照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十一条规定制定诉讼策略：该条款规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
　　当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
　　所以，此类案件，当事人可考虑在公平的基础上尽量争取调解结案，这才是“双赢”的结果。
　　3、虽是夫妻一方或双方名下的房产或是其他财产，但涉及到夫妻之外其他家庭成员的利益，即这一房产可能是家庭共同财产，这种情况下，就不是离婚案件可解决的问题了，因为离婚案件的当事人是夫妻双方，任何第三方均不可以当事人身份参与诉讼，故此类案件当事人可对照《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条规定制定诉讼策略，该条款规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。”当然，如果不是夫妻一方或双方名下的房产，但可能是夫妻与家庭成员共同的房产，当然也可考虑通过析产，确定有关份额，进行分割。
　　4、虽是夫妻一方名下房产，是婚后取得，但是该房产无产权证，可能只有合同或是其他证据，则或可考虑对照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十一条规定制定诉讼策略，前面已经讲过，这里不再赘述。
　　5、如果是一方婚前购得的房产，且有贷款在婚后还款，如离婚时尚未还清贷款，如何分割，也可参考前述《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条规定制定诉讼策略。
　　关于“私产房”在离婚诉讼中如何分割，可能涉及的问题是很多的，且较复杂，以上只是简介几例，供你参考，如有案件，不能简单地对号入座，应该慎重分析证据及相关实际情况，慎重制定诉讼策略。

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