安居房地产律师网首席律师点评二手房买卖支付违约金纠纷

 
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案情
范思哲于2012年在本市某区购买了一套别墅，其中向银行按揭贷款人民币330万元。
2014年因自己经营需要范思哲打算将该别墅出售，但由于自己平时工作繁忙，经常出差，所以就委托了姨妈齐查解代为办理售房事宜，并且去公证处对此事项进行了公证，代为办理的事项为：（1）代为出售该别墅，签订房屋买卖合同（最低出售价格为人民币688万）；（2）代为办理房地产产权登记、过户手续；（3）代为领取售房款等等。
通过中介公司的居间介绍，2014年6月8日，齐查解代范思哲与买受人张大蔻签订了《北京市房地产买卖合同》，约定范思哲将该别墅转让给张大蔻，转让价款为人民币665万元。合同付款协议第1条约定在签署本合同当日，乙方（张大蔻）直接支付甲方（范思哲）房款人民币10万元；第2条约定在2014年6月16日前，乙方向甲方支付房款人民币130万元；待乙方贷款审批完成后3日内，乙方支付甲方房款人民币88万元；以上两笔房款均暂存于中介公司；待甲方将所有抵押注销当日，中介公司将上述两笔房款部分人民币175万元转付给甲方，剩余人民币5万元暂存在中介公司并转作交房尾款，以上共计人民币190万元作为乙方支付甲方的首期房款。另外，该别墅有抵押贷款，所以买卖合同在补充条款中约定：甲方承诺于乙方完成合同付款协议所列的付款义务后30日内自行还清尚欠银行的贷款，同时甲方承诺在上述期限内将所有抵押均注销。签约当日，张大蔻支付了人民币10万元的房款，由齐查解代取，并由中介公司见证。
2014年6月16日，张大蔻按约将人民币130万元的款项支付至中介公司，2014年7月13日，张大蔻将房款人民币88万元付至中介公司，中介公司也向张大蔻出具了相应的收据，确认收到上述款项。但范思哲并未按约还清贷款，抵押也未注销。2014年10月11日日，张大蔻向范思哲及齐查解发函称，自己已按约支付了首期房款，范思哲应在自己支付完首期款后30日内即2014年7月16日之前，将该别墅的抵押贷款还清且注销抵押登记，所以要求范思哲尽快履行合同义务，办理房地产产权过户手续。但张大蔻发函后，范思哲仍未注销抵押。
2014年10月28日日，张大蔻发给范思哲及代理人齐查解《解除合同通知书》，称由于范思哲的行为属于根本违约，按照合同约定及法律规定，要求解除双方就该别墅签订的《北京市房地产买卖合同》，并要求范思哲返还人民币10万元的房款，按合同约定由范思哲支付房屋总价20%的违约金人民币130万元。后来张大蔻按上述要求起诉至法院。
范思哲在庭审中表示，自己也同意解除买卖合同，同意返还张大蔻人民币10万元的购房款，但认为因张大蔻未按约定支付房款违约在先，而且自己仅收到人民币10万元的房款，即使自己违约，张大蔻要求的违约金也太高了，明显高于张大蔻的实际损失，要求法院予以适当减少。
 
审判结果：
一审法院支持了张大蔻的诉讼请求，判决解除范思哲与张大蔻就该别墅签订的《北京市房地产买卖合同》，范思哲在判决生效之日起10日内返还张大蔻人民币10万元的购房款，范思哲在判决生效之日起10日内向张大蔻支付违约金人民币130万元。
一审判决后，范思哲不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
 
二手房屋买卖纠纷律师靳双权案件评析
靳双权律师认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，范思哲委托齐查解办理相关的房屋买卖事宜，委托事项中包括了签订《房屋买卖合同》，嗣后，齐查解在代理权限内以范思哲的名义与张大蔻签订了《北京市房地产买卖合同》，因该合同而产生的权利义务理应由范思哲来承担。
其次，该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方当事人均应以合同约定全面履行。现张大蔻按合同约定支付了首期房款人民币190万元，范思哲应当依照合同约定在张大蔻支付上述款项后30日内还清银行贷款，注销抵押。然而，范思哲在张大蔻2014年10月11日日发出信函后至今，仍未注销抵押，其行为已经构成根本违约。鉴于双方合意解除合同，故法院应判决解除双方签订的《北京市房地产买卖合同》，范思哲返还张大蔻人民币10万元的购房款。对于张大蔻要求范思哲支付违约金人民币130万元，由于范思哲在合同履行过程中确有违约，理应承担相应的违约责任。
范思哲在庭审中以合同约定的违约金过高为由，请求法院调整违约金数额，但范思哲并未能提供任何证据证明张大蔻的损失是否过分低于合同约定的违约金，而且范思哲也不愿对该别墅目前的市场价值进行评估，所以张大蔻要求的违约金应得到法院的支持。
因此，法院的判决是正确的。