赠予房产公证后需要进行变更登记吗 长宁区遗产继承律师案例解析

【案情简介】
张某与李某系夫妻关系，生前生育四个子女，张A、张B、张C、张D，张某与李某于1995年签订了一份《赠与合同》，合同载明：“1.张某、李某自愿将位于上海仙霞路某区301、302两套房屋的产权全部赠与给张A；2.张A应对张某、李某尽赡养义务，并保证其对房屋的生前居住使用权；3.赠与经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立。双方应履行合同，在办理产权过户登记手续前，如张A违约，张某和李某有权撤销赠与合同；如果张某和李某违约，造成张A损失的，应负赔偿责任。在办理产权过户手续后，若张A违约，张某和李某有诉讼法院请求撤销赠与或要求继续履约的权利。”同日，长宁区公证处出具《赠与合同公证书》，公证员告知双方其签订《赠与合同》后应当办理系争房屋产权过户手续，并在公证书中特地注明要求当事人在办理公证后及时办理产权变更登记手续，否则公证赠与合同不成立。
其后，张A 与张某、李某共同生活，但并未办理房屋产权过户手续。2005年张某辞世，2009年李某也因病辞世。共同生活期间，301、302房屋产权证一直由张A 保管。2013年上述两套房屋因拆迁征收，张A 与征收单位签订房屋征收补偿协议，获得3000000补偿金。张B、张C、张D遂诉至法院，要求确认赠与合同不成立。
【一审法院判决】
一审法院认为：一般来说，合同自承诺生效时成立，但法律有特别规定或当事人有特别约定的，从其规定或约定。《赠与合同》明确约定‘赠与经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立’，双方在办理赠与合同公证时，公证人员已明确告知双方在办理公证后应及时办理产权变更登记手续，并在公证书中注明。因此，‘赠与经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立’可以视为是对赠与合同成立的特别约定，《赠与合同》签订后，张A并未办理房屋的产权过户手续，故《赠与合同》不成立。
张A主张虽然张某、李某未与其办理房屋过户手续，但是二人已经将房产证交付其保管，事实上也一直由其占有、使用房屋，赠与物的交付已经完成，赠与关系应当认定成立。对此一审法院认为张A与张某、李某在签订《赠与合同》前就已经共同居住在涉诉讼房屋，在签订《赠与合同》后延续该共同使用状态，不能认定为张A 是根据赠与合同占有、适用该房屋，再者尚不能排除张A是二人相继死亡后取得的房产证，张A诉请难以支持。
【海耀律师介入】
一审败诉之后，张A陷入了尴尬境地，一方面自己十年赡养父母的艰辛付出不被认可，另一方面公证到手的房产却要与其他未尽赡养义务的子女平分。悲愤之余，无奈法院判决已出，上诉或者认输：上诉？张A心里没谱，不知道劳师动众最后收获几何；认输？张A心有不甘，觉得不公平。上诉截止时间日渐急迫，面对两难境地，张A四处寻求帮助，在网页浏览的过程中发现长宁区知名律师事务所---上海海耀律师事务。
律师接待了此案，在认真分析一审法院的判决书、张A已有的证据及一审代理律师的代理思路后，重新调整了代理思路，从区分公证赠与和赠与合同入手，逐层解析：
（1）公证赠与并未成立，但公证行为和赠与行为是两个截然不同的概念，本案中虽然公证赠与附有条件，即只能在办理房产过户登记之后该公证赠与方得成立，张A没有办理过户登记，该公证赠与并不成立；
（2）公证赠与的不成立并不意味着彻底否认双方之间存在赠与关系。从双方的赠与合同来看，第三款实际是对赠与合同是否成立的约定条款，根据民通意见第128条的规定，“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”双方在签订赠与合同之后的行为表明双方实际上交付了房屋，并且张A 已经按照赠与合同第一、二条的要求尽到了赡养义务，上述行为足以认定双方对于赠与关系的成立、赠与合同有效是双方的真实意思表示，履行行为已经构成了对赠与合同第三条内容的变更。即双方之间存在有效成立的赠与合同，该赠与合同的第三款已经被双方行为所变更。
（3）变更后的赠与合同是附义务的赠与，张A已经完全履行了该义务，所以张A获得房屋的所有权，对于张A的诉请应当予以支持。
【二审判决】
二审法院认为：本案的赠与合同签订的时间为我国《物权法》及《合同法》公布之前，根据当时的法律，赠与合同为实践性合同，即赠与关系的成立以赠与物的交付为准，赠与房屋的，则应当办理过户手续。所以本案《赠与合同》在公证时，公证人员加入了“本赠与经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立”的条款，系按照当时赠与规定的要求，为避免与法律规范相冲突而设，张A与其父母在公证人员的明确告知下将此条款写入合同并进行公证，应当视为双方对赠与合同的成立条件达成了一致意见，即系争房屋须在办理过户登记后赠与才成立生效。然而，本案的《赠与合同》系附义务的赠与，依照约定，张A对张某和李某尽到了赡养义务并保证两位老人对系争房屋的居住使用权。从赠与合同签订并经过公证后的十余年的时间内，张A一直与两位老人在生活在一起，没有间断的占有适用系争房屋，故本案《赠与合同》是否最终成立，须审查张A及其父母在签订合同之后的履约行为是否改变了赠与合同的成立条件，从而以此适用民通意见第128条的规定，“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”认定赠与有效。
综上所述：张A与张某和李某虽然在公证赠与时达成了赠与合同的成立需以办理房屋过户手续为条件，但在签订赠与合同数年之间，双方的各自行为改变了赠与合同的约定，张A已经完成了赠与合同中所约定赡养义务，并且根据合同取得了产权证书并实际占有、使用系争房屋，所以本院认定赠与合同成立并生效，张A主张系争房屋的所有权，本院予以支持。
【案件评价】
从二审法院的判决来看，律师的解析思路被完全采纳，一举改变了一审判决败诉的不利后果，维护了张A的合法权益。
一审败诉、二审完胜，张Ａ看着两份截然不同的判决，老泪纵横，这是从地狱到天堂的逆袭，迟来的判决终将使正义之光铺满大地，只有用心、专业、相信司法正义，无论风雨几何，我们都不放弃方向。在此为万律师的艰苦付出点赞。