如何界定买卖集体建设用地上房屋行为的效力？

发布日期：2016-05-26 作者：110网律师

近年来，城市居民买卖集体建设用地上建造的房屋现象成为一个社会热点，对这类房屋人们形像地称之为“小产权房”“乡产权房”。如何界定买卖集体建设用地上房屋行为的效力，审判实务中争论很大。不论是成规模地公开销售，还是零星地个别买卖，这种行为都是一种市场化的交易。对其效力，现地土地管理法律和行政法规没有直接的明确规定。但按照《土地管理法》第43条和第63条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或都乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体使用的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。实践中，很多审判人员把该两条规定作为认定买卖集体建设用地上房屋无效的法律依据。但也有很多人提出，法律对买卖“小产权房”“乡产权房”并无明确的禁止性规定，而按照《物权法》第15条规定的区分原则，特权登记是否完成或能否完成无关合同效，因此这类合同应当认定为有效。对此问题，2007年4月召开的全国民事审判工作座谈会文件指出，按照《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此我们在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该首先查找国家政策对此有没有明确规定，国有政策有明确规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据审判人员个人的理解进行自由裁量。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产权。因此，在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益平衡。

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