恶意买卖遗产房，法院会认定为无效
发布日期：2016-06-06 作者：110网律师
民事判决书
（2016）京01民终401号
上诉人（原审被告）：王某有，男，汉族，北京某集团职工，住北京市门头沟区。
上诉人（原审被告）：王某真，女，汉族，北京某集团职工，住北京市石景山区。
上诉人（原审被告）：王某芳，女，汉族，汉族，北京某企业职工，汉族，住北京市门头沟区。
委托代理人俞某某，男，北京某集团退休职工，住北京市崇文区。
三上诉人共同委托代理人谢某某，北京市法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王某华，男，汉族，无业，住北京市门头沟区。
法定代理人王某（王某华之女），汉族，北京市某企业职工，住北京市门头沟区。
委托代理人刘某扶，女，北京市某医院退休职工，汉族，住北京市门头沟区。
被上诉人（原审原告）：王某建，男，汉族，北京市某集团职工，住北京市门头沟区。
二被上诉人共同委托代理人杜冠华，北京京青律师事务所律师。
上诉人王某有、王某芳、王某真因确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王某华、王某建在一审法院诉称：王某华、王某建与王某芳、王某真、王某有为同胞兄弟姐妹，均系王某江与妻子申某荣的婚生子女，北京市门头沟区东街X楼X401号房屋为王某江与申某荣的共同财产，登记在王某江名下。2008年4月2日申某荣去世，401号房屋属于申某荣的部分为其遗产，未进行分割，即该房屋由其合法继承人王某江、王某华、王谋建、王某芳、王某真、王某有共同共有。后在王某华、王某建完全不知情的情况下，王某江与王某有签合同，将房屋过户到王某有名下，严重侵犯了王某华、王某建作为共同共有人对房屋享有的合法权益，更导致王某华无处居住的现状。故诉至法院，诉讼请求：1、确认王某江与王某有签订的将北京市门头沟区401号房屋转让给王某有的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由王某芳、王某真、王某有承担。
王某芳、王某真、王某有在一审法院辩称：1、王某华、王某建所述事实与客观事实相悖，申某荣是2008年4月2日去世，但是王某江取得诉争房屋的所有权是2010年6月，身在申某荣去世后取得的房屋所有权，该房屋属于王某江个人财产；2、该房屋的买卖是王某江在生前对其个人财产的处分，因为王某有的孝顺，以17万元的价格进行的交易。所以王某华、王某建说转让协议无效是没有事实依据；3、王某有取得的房屋是善意取得，所以被告认为是有效的。
一审法院经审理查明：王某江（男）与申某荣（女）系夫妻关系，二人共有五个子女，即为王某华、王某建与王某芳、王某真、王某有。申某荣于2008年4月死亡，王某江于2015年4月死亡。2009年5月，王某华经北京市门头沟区龙泉医院诊断为未分化型精神分裂。2012年12月，王某华经首都医科大学附属北京安定医院诊断为未分化型性精神分裂症。王某华之妻原为刘某扶，二人于2006年8月离婚。
位于北京市门头沟区南路35号楼302号房屋（以下简称302号房屋）院系王某江与申某荣夫妻关系存续期间，王某江于1996年8月1日与北京某矿务局签订房屋买卖契约购买所得，于1997年2月取得房屋所有权证书，登记的所有权人为王某江。申某荣死亡后，该房屋未作为遗产进行继承分割，也未留有遗嘱。
2010年6月，经王某华、王某建与王某芳、王某真、王某有知情并同意，王某江与刘某扶签订换房协议，约定将302号房屋与刘某扶所有的门头沟区东街6号楼401号房屋（以下简称401号房屋）的产权互换，据此王某江取得401号房屋的所有权，刘某扶取得302号房屋的所有权。
2011年8月31日，王某江与王某有签订存量房屋买卖合同（自行成交版），其中约定王某江将401号房屋出卖于往王某有，成交价格为17万元。合同签订后，王谋江与王某有共同办理了房屋所有权转移登记手续，401号房屋于2011年9月转移至王某有名下。
庭审中，王某华、王某建称对王某江与王某有签订401号房屋买卖合同及过户当时并不知情也未同意，直至王某建2014年6月因办理孩子上学迁户口一事才知道房屋已经过户给王某有。王某真表示签订上述合同时只有她与王某江、王某有三人在场，并称在家庭会议时告知了王某华、王某建，此时征得了王某华、王某建的同意，但未提供证据证明。
庭审中。王某有提供王某华、王某建手写条两份，欲证明王某华、王某建曾声明401号房屋与二原告没有关系。其中，王某华署名的字条内容为：“黑山东街6号楼一单元跟我没有关系。王某华，20111年6月”，王某建署名的字条内容为：“黑山东街6号楼1单元401跟我没有关系。王某建，2001年7月16日”。对于该两份字条，王某华的代理人表示王某华的字条系王某华签字，但内容不完整，王某华本人是精神病人，即使签字也应无效；王某建则称2011年是因为孩子上学户口迁到父亲的房屋处才写的，其本意是说明迁户口不是为了占房子，而是为了孙子上重点小学。
上述事实，有户籍证明、死亡证明、王某华住院病案、诊断证明书、房屋买卖契约、房屋产权登记书、房屋交换协议、存量房屋买卖合同、房屋所有权证书、离婚证、房屋登记档案、字条、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：302号房屋原系王某江与申某荣婚姻关系存续期间购买所得，依法应属于二人的夫妻共同财产。申某荣去世后，其对该房屋享有的所有权并未作为遗产予以继承，也未留有遗嘱。因此，在申某荣去世后，302号房屋应属于王某江、王某华、王某建和王某真、王某芳、王某有共有。
通过2010年6月11日换房协议，经王某华、王某建和王某真、王某芳、王某有的同意，王某江以302号房屋所有权换的401号房屋的所有权。在王某华、王某建及王某真、王某芳、王某有未明确放弃原有权利的情况下，原302号房屋所有权状态也因换房协议转移至401号房屋。也就是说，换房完成后，302号房屋所有权归属刘某扶，而401号房屋则仍应由王某江、王某华、王某建及王某真、王某芳、王某有共有。庭审中，王某有虽出具王某华、王某建签字的字条证明王某华、王谋建放弃了401号房屋所有权，而对不动产所有权的处分事关公民个人重大利益，对该权利的处分应通过具体而明确的形式予以确认，但是仅根据上述字条的内容及日期，并不能得出王某华、王某建在王某江与王某有签订房屋买卖合同前后放弃了401号房屋权利的结论。因此，对王某有所处上述意见，法院不予采纳。
王某江在未告知王某华、王某建并征得其统一的倩况下，仍然私自与王某有签订房屋买卖合同，向房屋登记机关隐瞒房屋真实权属状况，将401号房屋出卖并过户给王某有，该处分行为并无充分的处分权基础。而王某有作为王某江之子、王某华、王某建之兄弟，对401号房屋的权属状况应为明知，在房屋登记时亦向房屋登记机关隐瞒了房屋真实权属状况，且约定的房屋成交价款为17万元，明显低于市场价格，双方的上述行为已构成恶意串通，并且损害了王某华、王某建的合法利益。据此，王某江、王某有就401号房屋签订的存量房屋买卖合同具有法律规定的无效情形，应属无效。故对于王某华、王某建所持确认上述房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院应予支持。
王某真、王某芳、王某有在庭审中主张王某华、王某建对与涉案房屋买卖一事知情并同意，对此应负有举证责任，但在王某华、王某建持否定性意见的情况下，其并未提供充分证据加以证实，故对该意见法院不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定判决：确认王某江与王某有就北京市门头沟区黑山东街四〇一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
王某有、王某芳、王某真不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，依法改判。上诉理由：一、一审判决适用法律错误。本案是房屋买卖合同纠纷，应当依据北京市高院相关指导意见进行处理。本案中诉争房屋登记在王某江名下，并且为王某有办理了过户登记手续，二被上诉人声称具有份额，但总记不到六分之一，不应当影响合同效力；王某江与王某有之间不存在恶意串通。诉争房屋是申某荣去世后落到王某江名下，王某江、王某有认为属于王某江个人所有，王某江有权进行处分，这符合常理。因房屋买卖发生在家庭成员之间，放款确定考虑了亲情、赡养、老人意愿等多种因素，不能简单以市场价格衡量价款合理与否。二被上诉人对父母同意将房屋给王某有是知情的，王某有取得房屋属于善意取得。二、一审判决认定事实错误。王某建是完全行为能力人，其明确书写诉争房屋与其没有关系，表示其放弃了房屋权利。王某华虽然有精神病，但也不能认定为无完全民事行为能力人。在写字条时其是清醒的，放弃房屋权利也是其真实意思表示。一审判决对被上诉人的虚假陈述，不经核实造成本案认定事实错误。王某华市物资局退休职工，有退休金，有房居住，2006年为了躲债和妻子刘存扶协议离婚把财产都给了刘存扶。一审判决所称以302号房屋换得401号房屋所有权经上诉人同意是不符合常理的。一审开始起诉时王某江是在世的，由于这个案件拖延一年，而在这过程中王某江去世了，使老人无法参加诉讼表达自己的意愿，剥夺老人的申辩权。三、上诉人对王某华委托代理人资格有质疑。一审中，王某华的法定代理人王旭未出庭代理。王某华是否是限制或无民事行为能力人，仅凭残疾证是不能证明的，一审法院对此未予以审核。
王某华、王某建答辩称：同意一审判决。第一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王某有在购买涉案房屋过程中并非善意，王某有是家庭成员之一，明知道涉案房屋系父母的共同财产，且有母亲的遗产在内。在母亲去世后，属于父母的房产部分并没有进行遗产分割。登记在父亲名下的房屋是代表共有人登记，在没有进行分割前，属于共有的。所以，上诉人所坚持适用北京高院的解释，但前提是买受人是善意，但上诉人并非善意。第二、上诉人在上诉状中故意混淆本案的事实。一、2010年涉案房屋变更时，是因为案外人刘某扶为了老人看病方便，才变更过户，由302换401号。上诉人亲自书写的变更上有一句话，是为了老人看病方便。二、本案涉案房屋交易价格远远低于市场价，极其不合理，并且在一审过程中上诉人王某有始终没有拿出转账交付房款的任何凭证。三、本案是在2014年8月15日在门头沟法院立案，正因为上诉人的故意阻挠，才导致本案在王某江去世后，才移送到石景山法院开庭，开庭过程中征求了上诉人的意见，将所有继承人追加后，才开庭。所以一审程序合法。第三，被上诉人王某华、王某建，并没有涉案房屋的权利。一、王某华是多年的精神分裂症患者，2009年5月10日，是上诉人王某真亲自将王某华送到精神病院进行治疗，王某真为联系人。王某华在社区因有精神病，经常躺在马路上，居委会多次通知家人，这一事实可以到居委会调查。在这个情况下，上诉人欺骗王某华书写所谓“20111年”这个时间非常奇怪，说明王某华本人是非正常的。另外被上诉人王某建在一审中向法院称，当时为了孩子上学，才迁入户口，与401号房屋无关。时间是2001年7月16日，当时401号房屋属于案外人刘某扶，与王某建没有关系。王某华与王谋建所谓的放弃是不真实的，是不存在的。第四，上诉人欺骗被上诉人王某华是错误的。王某华于2012年1月7日住进北京安定医院，到2012年12月13日出院，在医院住了336天，因为就是精神分裂症。这一事实有病例为证。王某华在父母生前与父母同住，共同住在父母的房子内，王某华没有其他住所。王某华是因上诉人王某真让本案的代理人刘某扶暂时收留王某华，开庭时才知道王某有因此把房产证变为自己的名字，让自己的女儿和女婿住在该房屋，自己另一套房屋出租。第五，本案一、二审中王某华的代理人没有变更，王某华系多年精神分裂患者，一审中上诉人对于被上诉人出庭代理人身份明确表示没有异议。
本院经审理查明：一审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。上述事实有经一审法院举证质证的证据在案佐证。
二审审理期间，上诉人向法院提交了以下证据：1、居委会证明，证明王某有长期居住在401号房屋，与王某江共同生活。2、王某华与门头沟区医院纠纷签订的调解协议书，证明王某华不是无民事行为能力或限制民事行为能力人3、证人王某民出庭作证的证人证言，证明王某江要将房子给王某有，因为王某有最孝顺，照顾老人最多，深得老人喜欢。被上诉人对上述证据均不予认可。
上述事实，有居委会证明、调解协议书、证人证言及双方当事人陈述等证据案佐证。
本院认为：第二审人民法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
本案中，根据在案的证据可以认定302号房屋系王某江与申某荣二人夫妻共同财产，申某荣去世后，302号房屋未进行继承分割，属于王某江、王某华、王某建、王某有、王某芳、王某真共有。经过全体权利人同意，302号房屋与401号房屋进行互换，互换后401号房屋的权利人为王某江、王某华、王某建、王某有、王某芳、王某真。在其权利人没有明确放弃房屋权利的情形下，王某将与王某有未征得其他权利人同意私自签订房屋买卖合同，以不合理的低价将房屋出卖给王某有并办理过户手续，双方行为构成恶意串通，损害了其他权利人的利益。现权利人王某华、王某建主张房屋买卖合同无效，于法有据，应予支持。关于上诉人对王某华委托代理人资格存有异议一节，因王某华经医院诊断确实患有未分化型精神分裂症，且上诉人在一审中对王某华委托代理人出庭资格明确表示没有异议，对上诉人的该上诉意见本院不予支持。上诉人在二审提交的证据并不足以证明其上诉请求，其要求撤销原判决依法改判没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长： 牛旭云
代理审判员： 杨 磊
代理审判员： 刘福春
二〇一六年 四 月 五 日
书 记 员： 柳惠仪
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