自己花钱购买的商品房不构成他处住房

----以同住人的条件来剖析一个共有纠纷案为何被改判
这是一起家庭成员间的分割房屋征收补偿款的共有纠纷案。作为上诉人在二审中的诉讼代理人，我以我的对公有住房相关法律的娴熟的运用，成功地让二审法院改判了基层法院的一审判决，从而为我的当事人争取到了其应当享有的合法权益。
一、关于本案的案情及其分析。
本案的上诉人共有两人，他们是一审中的两原告。本案的两原告是父女关系。两原告中的父亲与作为对方当事人的被告则是兄弟关系，其中，做原告是老大，做被告的是老二。老大是当年上山下乡的老知青，其与女儿一起在农村生活了多年以后，按政策先后返沪，且把户口登记在本案的系争房屋内。系争房屋是公有住房，原来的房屋承租人是他们兄弟俩的母亲。老母亲死亡后，系争房屋的承租人就依法变更为一直居住在上海的老二。
本案纠纷的发生缘由系争房屋的被征收。
房屋征收时，登记在系争房屋内的常住户口共有七个，他们分别属于原告的一家和被告的一家。其中的二个户口是两原告的，其余的五个户口都是被告家的。因为被告是房屋承租人，因此房屋征收补偿协议依法由被告一人与房屋征收人订立，其协议约定的数额为195万元的房屋征收补偿款(其征收补偿的方式为货币补偿)也依法由被告一人领取。但是在领取房屋征收补偿款后，被告却拒绝向两原告支付两原告应当享有的房屋征收补偿款。两原告为此诉之法院，要求分割这笔房屋征收补偿款。
分割公有住房的征收补偿款的共有纠纷，就其实质而言，并不是一个新的问题，而仍然是以前的老掉牙的公有住房的居住权纠纷。因为只有享有居住权的家庭成员，才有权享有房屋征收补偿款，没有居住权的家庭成员是无权享有房屋征收补偿款的。
由于上海的公有住房较多，因此长期来，公有住房的居住权纠纷一直是家庭成员间的主要纠纷之一。目前，随着上海市的中心城区的旧区改造计划的实施，许多二级旧里以下的房屋正在被不断地拆除。由于这些被拆除的二级旧里以下的房屋大部分都是公有住房，因此原来的公有住房的居住权纠纷，现在又因此而演变成为共有纠纷，即，因房屋的被征收、被拆除，而产生的分割房屋征收补偿款的共有纠纷。
在公有住房中，享有居住权的只有两种人，即(1)承租人;(2)共同居住人(一般均简称为同住人)。
由于两原告不是承租人，因此两原告是否有权分得房屋征收补偿款，就要看两原告是不是系争房屋的同住人。只要认定两原告是系爭公有住房的同住人，那么两原告对系爭公有住房就享有居住权，并因此有权分得房屋征收补偿款。
法院是怎样认定两原告是不是系争房屋的同住人的呢?是依据公有住房同住人的条件。如果两原告符合同住人的条件，那么法院就认定两原告是本处住房的同住人，并因此认定两原告有权分得房屋征收补偿款。反之，就不是同住人，就无权分得房屋征收补偿款。
二、关于与公有住房居住权纠纷有关的一些状况。
如上所述，在公有住房中，享有居住权的只有两种人，即，承租人和同住人。然而，会引发公有住房居住权纠纷的法律事实，却往往只围绕着同住人的资格，而不可能围绕着承租人的资格。
为什么呢?因为承租人的资格是确定的，即，承租人是由出租人颁发的《租用公房凭证》所确认的。顺便提一下，在《租用公房凭证》上，承租人被称之为“租赁户名”。公有住房的承租人一旦确定以后，那么这个承租人在他以后的有生之年，对该公有住房就永远地享有居住权了，除非他已经不再做承租人了。只要这个承租人还是承租人，那么在整个租赁期限内，不管这个承租人在本处住房中是否再继续地登记有户口，也不管这个承租人是否还继续地实际居住在本处住房，更不管这个承租人在本市他处是否还再拥有其他的住房，他将永远地继续地享有该公有住房的居住权。这就是承租人的特权。但是，除了这个特权以外，在其他的权利和义务上，承租人与同住人都是一样的，承租人没有其他的特权。例如，在对本案的这种房屋征收补偿款进行分割时，除特殊情形以外，在承租人和同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则。
为什么同住人的资格就会引发公有住房的居住权纠纷呢?因为同住人是不确定的，是动态的，是取决于具体的法律事实的。例如，某人今天是本处住房的同住人，明天就可能因某种法律事实的发生，而不再继续是本处住房的同住人;同样，某人今天不是本处住房的同住人，明天就可能因某种法律事实的发生，而成为本处住房的新的同住人。正因为同住人是不确定的，是动态的，是取决于具体的法律事实的，因此谁是同住人，谁不是同住人，往往会在相关的具有利害关系的当事人之间产生争议。而且，由于是否是公有住房的同住人，又直接涉及到公有住房的居住权，因此在房屋价值日益高涨的那些年里，一旦发生此类争议，当事人之间的纠纷往往是既激烈，又难以解决，以致最后都只能诉之于法院。
自上世纪90年代中期，至本世纪初的前五、六年，是上海市的公有住房居住权纠纷案的高发期。其诱发原因大约有以下三个：①住房制度的改革，包括购买公有住房。上海市人民政府的《至本世纪末上海市深化住房制度改革规划》就是1995年10月颁发的。房改前，是福利分房时代，居住权纠纷当然少，人多居住困难，正好是增配房屋的申请理由。因为那时候是按人均居住面积分配房屋的，因此谁也不会为居住权而诉之法院，只会人为地增加居住人口，增加户口人数，使之达到困难户的标准，以利于增配房屋。房改后，福利分房减少，甚至取消了。既然房屋的新的来源没了，那么居住困难的人们就只能对自己家庭的现有房屋展开争夺。而同时，公有住房又可购买，因此为争取房屋的购买权和房屋的产权，也增多了的公有住房的居住权纠纷;②房屋，包括公有住房，其自身价值在日益高涨。因为值钱了，所以一定要争;③1949年前，遗留下来的老的公有住房，如，石库门房的老年承租人，因为年老关系，在这段期间死亡的较多，从而又产生了因公有住房租赁户名的变更，而带来的纠纷。
在上述期间，我先后代理了上百件的与公有住房居住权有关的纠纷案。而且，因为讼争利益太大，因此几乎所有的此类案件都要历经一审、二审，甚至再审，反正你不上诉，我上诉，败诉的一方是不会轻易放弃的。另外，由于居住权问题均涉及到户口，而户口又是由公安部门管理的，因此属于民事诉讼的居住权纠纷案往往还会引发因户口而产生的行政诉讼。由于当年诉讼实践多，积累的经验也多，因此在这期间，我先后在《解放日报》的法律咨询专栏上，以专家答题的形式，发表了十余篇的阐述与公有住房居住权有关的纠纷案的文章。
三、与公有住房居住权有关的一些政策和法律。
较早的公有住房的法规是1990年的《上海市城镇公有房屋管理条例》，以及1991年的《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》。
为利于实施这两个法规，当时的上海市房产管理局曾发了一个文，这个文就是著名的沪房(91)公字发第226号《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》。在这个口径的第7条“关于‘同住人’问题”中，上海市房产管理局规定：“本细则中的‘同住人’是指本处有常住户口，且实际居住三年以上(除特殊情况以外)，他处无住房或者他处虽有住房而居住困难的”。
这是迄今为止最早明确规定同住人条件的一项政策。在后来的房改政策中，其中包括，在出售公有住房的政策中，凡涉及到公有住房同住人条件的，均按这项政策办。可见这项政策的权威性。以后的相关法律所规定的同住人的条件虽然有些变化，但其基本的框架却未有任何变化，甚至给人以万变不离其宗之感。可见这项政策的连续性和稳定性。
按照这一政策，公有住房的同住人应当同时具备三个条件，且缺一不可。这三个条件是：(1)在本处住房的户口内，登记有常住户口的;(2)实际居住三年以上的(除特殊情况外);(3)他处无其他住房，或者他处虽有住房，但居住困难的。因为这三个条件必须是同时具备，缺一不可的，因此只要缺少其中的一个条件，就不可能被认定为同住人。例如，虽有户口，但不实际居住的，或者，虽有户口，但他处有住房，且居住不困难的，均不可能被认定为公有住房的同住人。
对他处有住房的问题，当时虽然没有文件明确规定，但是在长期的司法实践上，在对公有住房同住人的认定时，凡涉及到有“他处房屋”的，均局限于以福利性质取得的房屋为依据，而从来不会把当事人购买的商品房也列入“他处房屋”的范围。
1999年12月27日，上海市人大常委会通过了《上海市房屋租赁条例》，并决定自2000年7月1日起施行。原来的《上海市城镇公有房屋管理条例》同时被废止。
为贯彻实施《上海市房屋租赁条例》，上海市房屋土地资源管理局在2000年的6月，连发了两个实施意见。其中，对同住人的条件也作了新的规定。
上海市房屋土地资源管理局的《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》的第12条规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称的公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活在一年以上(特殊情况除外)，而且本市无其他住房，或者虽有其他住房，但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制”。
根据这一规定，公有住房的同住人应当同时具备二个条件，且缺一不可。这二个条件是：(1)实际居住一年以上的(特殊情况除外);(2)本市无其他住房，或者虽有其他住房，但居住困难的。
把这一规定与上述1991年的“口径”中的规定相比较，其有两个区别，即，(1)不再把户口作为同住人条件;(2)把三年的居住年限变更为一年。
不过，值得一提的是：根据这一规定，户口虽然不再作为同住人的条件了，但是在许多情形下，户口还是同住人的必备条件。例如，在当事人因特殊情况，而不实际居住公有住房的情形下，在本处住房登记有常住户口，则是认定当事人仍然是同住人的必备条件。
在这以后的2004年，上海市高级人民法院的两个文件又对同住人的条件作了一些解答和意见。由于高级法院的解答和意见往往是基层法院办案的指南，因此其意义更为重要。高级法院的这两个文件是1月12日的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一(2004)3号文)和9月28日的《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》(沪高法民一(2004)44号文)。这两个文件对当事人不实际居住公有住房的情形和对他处住房的认定，均作了相当严谨的解答意见。
其中，对当事人不实际居住公有住房的情形，《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，“在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的”，视为同住人。
《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》对上述情形也规定，“因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前承租公房，但户口末迁出的”，也可具备继续履行租赁合同的资格(具备继续履行租赁合同资格的人就是同住人)。
其中，对他处房屋的认定，《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的第三条第二款规定：“这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等”。
应当指出，这一高院的解答，虽然针对的是过去的房屋的动拆迁，而不是现在的房屋征收，但是任何一个尊重事实的人，均应当承认，现在的房屋征收与过去的房屋的动拆迁，并没有本质的区别。因此这一高院的解答，尤其是其中的对公有住房同住人的认定，以及其对“他处房屋”的解答，均应当继续地适用于现在的房屋征收。
四、本案的一些事实以及一审法院的判决。
由于有上述这么多的明确的规定，再加上这些年来的与公有住房居住权有关的成千上万件的法院判例，因此对法官来说，处理本案其实并不难，承办案件的法官只要依葫芦画瓢，以查明的案件事实，对号入座就可以轻松地作出当事人是否是系爭公有住房同住人的认定。
就本案的事实而言，由于两原告中的父亲是按政策从外地返沪的老知青，而两原告中的女儿又是按政策从外地返沪的知青子女，因此作为老知青的父亲和作为知青子女的女儿，在其充滿磨难和挫折的人生中，从来没有，也不可能取得过上述的高院解答中所说到过的任何意义上的福利性质的房屋。
因为两原告从未取得过福利性质的房屋，因此两原告依法应当属于在本市他处无其他住房的人。因为两原告在本市他处无其他住房，因此单凭两原告的按政策回沪而登记在本处的常住户口，就应当依法认定两原告符合公有住房共同居住人的条件。因为两原告符合公有住房共同居住人的条件，因此两原告就应当是系争公有住房的同住人。因为两原告是系争公有住房的同住人，因此两原告对系爭公有住房就享有居住权，并因此有权分得本案的房屋征收补偿款。
然而，本案的一审判决却丝毫不考虑上述的诸多的法律规定，丝毫不考虑这些年来的成千上万件的法院判例，自作主张地擅自把两原告用其自己的钱款所购买的商品房，也纳入了他所谓的“他处房屋”的范围，从而把两原告认定为他处另有住房，且居住并不困难的人。
一审判决在其理由部分这样地写道：“两原告虽在系争房屋内有户籍，但均在本市他处另有住房，且居住并不困难，故依法不符合共同居住人条件”。
因为两原告被认定为不是共同居住人，因此法院只照顾性地判令被告向其中一个原告(女儿)给付15万元的补偿，而另一个原告(父亲)则是零补偿。
五、二审法院的改判及其理由。
在两原告上诉后，上海市第二中级人民法院在他的改判的判决书中说，“本院认为，吴××(女儿)婚后居住在配偶所有的房屋，后房屋产权登记为吴××(女儿)与配偶共同共有，吴××(父亲)的配偶购买了商品房，上述两处房屋均非福利性质的房屋，故不能当然视为两原告他处有房，两原告作为在册人口，可以享有动迁安置利益，原审判决被告补偿吴××(女儿)15万元不当”。二审法院因此撤销了相应的一审判决，并酌情地改判被告向两原告给付数额为48万元的补偿款。
六、结论。
这起案件的改判告诉我们：在认定公有住房同住人的资格时，他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋。至于当事人用其自己的钱款所购买的商品房，因为其不属于福利性质取得的房屋，因此这种商品房不构成他处房屋。