房屋买卖合同纠纷赔偿涨价损失及律师费

发布日期：2016-10-08 作者：吴丁亚律师

2014年11月，李某起诉至原审法院称：2012年12月1日，李某与吴某经麦田公司居间，就吴某位于北京市朝阳区×苑×号×单元×室（以下简称×号房屋）转让事宜签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价为355万元。基于此次交易行为，麦田公司收取李某居间服务费78100元。同时，李某还向麦田公司指定的北京金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）支付了保障服务费17750元。协议签订后，李某依约支付房款100万元，其中包含定金20万元及房屋首付款80万元。按照约定，吴某应在收到上述款项后至2013年1月30日期间，与李某共同办理房屋过户手续。但李某要求吴某办理房屋过户时，其再三推脱，拒不配合，至今未予办理。后才得知，吴某将该房屋转让给李某之前，即2012年11月3日，该房屋因刘×诉北京博速之星科贸有限公司（以下简称博速之星公司）、肖×、吴某民间借贷纠纷一案被司法查封。因此，吴某应当在将该房屋转让前，就己明知该房屋不可能办理过户手续。综上所述，李某认为，吴某将己被司法查封的房产进行转让，具有明显的主观恶意，其行为已构成欺诈，并导致根本违约。吴某不仅应返还己经收取李某的全部款项，还应对其受到的一切损失承担赔偿责任。同时，麦田公司作为居间服务提供方，应依法尽职提供居间服务，包括调查核实房屋权属状况。正因麦田公司未尽职守，未发现该房屋己被司法查封的事实，导致该房屋无法过户，麦田公司不仅应退还已收取的居间费用，承担李某向其指定的金诚丰公司支付的保障服务费损失，还应对李某所支付的购房款及违约金承担赔偿责任。为此李某提起诉讼，请求法院判决：1.自判决生效之日解除李某与吴某于2012年12月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.吴某返还李某已付的房屋价款100万元并赔偿利息，利息以100万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年1月31日计算至实际给付之日；3.吴某赔偿李某房屋涨价损失1000100元；4.吴某赔偿其居间费用78100元；5.吴某赔偿交易保障服务费17750元；6.赔偿律师费88000元。上述第2到6项请求麦田公司与吴某承担连带责任。
一审被告辩称
吴某在原审法院辩称：其一直希望合同继续履行，不同意解除合同。从李某第一次起诉到现在已经两年，李某主张解除，其主张继续履行，在这个过程中，法院组织了和另案执行申请人刘×的调解谈话，但是刘×的工作很难做，没有和刘×达成一致。对于其他赔偿请求。如果法院要判决解除，李某已经交付的100万元本金同意返还，利息赔偿同意按照同期银行存款利息计算，不同意按照贷款利率计算利息。关于涨价损失，从×号房屋来说，这个房子本身是闲置的，没有价格变动，现值不清楚；关于居间服务费损失，因为是李某委托的麦田公司，所有的费用应该由其自己承担，不应该由吴某承担；关于保障交易服务费，吴某不认可，该费用和买房没有直接的关系。吴某只是把房子卖给李某，中间这些过程吴某都不清楚，让吴某签字就签了；关于律师费，没有法律依据，合同中也没有约定，不同意赔偿。
麦田公司在原审法院辩称：不同意李某的诉讼请求。理由如下：一、麦田公司非《北京市存量房屋买卖合同》的权利义务主体，未收取李某的购房款，且不存在任何过错及侵害其利益的行为，不应承担返还及赔偿义务；《买卖合同》为吴某与李某平等、自愿、公平、协商一致的基础上签署的，合同中并无有关麦田公司权利、义务约定，麦田公司并非《买卖合同》的主体。麦田公司在本案中主体不适格。按照《买卖合同》约定，李某将购房款均交付于吴某，其未收取任何购房款，无需承担返还义务。麦田公司作为本次房屋交易的居间人，不存在任何故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害买卖双方利益的行为；二、麦田公司已按《居间服务合同》约定及法律规定，完备地完成了居间服务，有权按照约定收取居间服务费，居间服务费属于其合法所得，不应返还。因李某与吴某已经于2012年12月1日就×号房屋转让事宜签署了《买卖合同》，故其已按约定、法律规定完成了居间服务且经李某确认。另，本案的案由为买卖合同纠纷，而麦田公司与李某之间的关系系居间服务关系，如李某要求其返还佣金应另行起诉。麦田公司并非《交易保障服务合同》权利义务主体、未收取李某交易保障服务费且委托事项不存在任何过错，不应承担返还及赔偿义务。《交易保障服务合同》为吴某及李某就委托案外人金诚丰公司办理×号房屋后续交易事宜订立的合同。李某将交易保障服务费17750元交付给金诚丰公司，麦田公司未收取交易保障服务费，无需承担返还义务；三、李某诉称，李某以麦田公司作为居间服务提供方未发现×号房屋已被司法查封导致无法过户，主张其承担连带及赔偿责任，于法无据，与事实不符。导致李某与吴某无法办理过户手续的根本原因并非麦田公司所致，其不应承担连带及赔偿责任。1.吴某在签订《居间服务合同》及《买卖合同》时并未以任何形式告知麦田公司×号房屋存在查封情况，麦田公司至今也未见到李某提交的×号房屋被查封的任何书面证明材料。麦田公司作为一家提供居间服务的经纪公司，无法通过合法途径得知吴某个人财产被司法查封的事实，人民法院的查封裁定仅送达当事人及申请人，且不对社会公开发送公告，其无法获知。麦田公司只能通过询问并请吴某书面承诺的方式，从形式上审查房屋的查封情况，且×号房屋在签订《买卖合同》时尚未取得房屋所有权证，麦田公司也无法通过网签备案登记手续获知×号房屋的查封情况。《补充协议》及《服务说明书》证明，其已实地勘察过×号房屋，查验过相关合同和证件，明确了解×号房屋的权属，且李某及吴某书面确认了×号房屋的权属、性质、抵押、查封、出租、共有人等情况，以上均能证明麦田公司已尽到了居间人的职守，在合法的手段内对×号房屋尽到了审核义务。李某要求其承担连带赔偿责任，显然对其极为不公，亦无法律规定及合同约定的依据。麦田公司作为居间人也无法定及约定的审查×号房屋是否存在查封情况的义务，若由于吴某虚假承诺、故意隐瞒导致合同无法履行，应由吴某自行承担相应责任，居间人不应承担连带责任；2.麦田公司认为李某以其作为居间服务提供方未尽职守，未发现×号房屋已被司法查封，导致无法过户为由，要求其退还已收取的居间服务费用，赔偿全部损失，承担购房款及违约金的连带赔偿责任的事实与理由，与事实不符、于法无据且不符合常情。李某诉称×号房屋已被司法查封，却未提供任何有关×号房屋已被司法查封的证据。事实上，由于×号房屋在签订《买卖合同》时尚未取得房屋所有权证，故李某与吴某签署了《补充协议》，就×号房屋的交易流程进行了说明及变更。
根据《补充协议》约定，乙方（李某）已知晓×号房屋尚未取得房屋所有权证的情况并查验了房屋的相关手续、合同和证件，明确了解了涉案房屋的权属，若因无房屋所有权证导致甲乙双方无法按《买卖合同》约定办理相关手续，则甲乙双方同意将办理相关手续的时间顺延至该房屋取得房屋所有权证后10个工作日内办理。麦田公司认为，依据《补充协议》约定，在吴某未取得房屋所有权证的前提下，尚未到办理涉案房屋过户的约定时间。至今，麦田公司亦未收到吴某及李某有关取得房屋所有权证的通知。导致李某与吴某无法办理过户手续的根本原因并非因麦田公司所致；3.如果法院认为麦田公司应承担违约及连带赔偿责任，那么麦田公司以违约金过高为由申请法院予以调整。
一审法院查明
原审法院经审理查明：2012年12月1日，吴某（出卖人、甲方）与李某（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，吴某将×号房屋出售给李某。合同约定，房屋建筑面积100.01平方米，按套计价，成交价格为355万元，买受人在签订本合同时支付定金20万元，定金作为购房款的一部分（签约当日支付2万元整，剩余18万元于2012年12月2日支付给甲方）；买卖双方应于2013年1月30日前办理申请该房屋的所有权转移登记手续，买受人以自行交接方式于过户当日支付出卖人购房款255万元（其中80万元整于银行还款前一周支付甲方）；出卖人应于办理完该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付买受人；出卖人承诺该房屋没有产权、租赁纠纷，未被法院查封；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价格的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
同日，吴某（甲方、出卖人）、李某（乙方、买受人）及麦田公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，吴某（甲方、出卖人）、李某（乙方、买受人）及金诚丰公司（丙方、服务方）签订了《房屋交易保障服务合同》。《居间服务合同》约定，甲乙双方委托丙方作为居间人就买卖×号房屋提供居间服务，居间服务范围：⑴提供房屋买卖市场行情咨询；⑵寻找、提供并发布房源、客源信息……甲乙双方签订的买卖合同成立时，丙方居间服务完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费，乙方向丙方支付居间服务费78100元，甲乙双方应积极配合丙方的居间活动，保证其提供的资料及签名真实、合法、有效，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，可向违约方追索该笔服务费。《房屋交易保障服务合同》约定，甲乙双方就买卖×号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，合同约定了服务内容和收费标准，即签订合同当日，乙方向丙方支付保障服务费17750元。审理中，麦田公司称金诚丰公司系其指定的服务方，《房屋交易保障服务合同》系李某、吴某根据麦田公司的意见签订，李某可以选择是否签订该合同，麦田公司未就已经告知李某、吴某就是否签订合同享有选择权提供相应证据。当日，李某、吴某与麦田公司还签订有《服务说明书》，在委托房屋状况说明是否查封一栏内，吴某在否选择项上划勾。审理中，麦田公司出示一份《补充协议》复印件（未载明日期，无法提交原件），麦田公司称《北京市存量房屋买卖合同》签订后，李某、吴某就合同条款达成补充协议，即：“若因无房屋所有权证导致甲乙双方无法按《买卖合同》约定时间办理相关手续，则甲乙双方同意将办理相关手续的时间顺延至该房屋取得房屋所有权证后10个工作日内办理”，李某、吴某对该《补充协议》真实性均不予认可。
《北京市存量房屋买卖合同》签订当日，李某向吴某支付定金2万元，次日向吴某支付定金18万元。李某另称于2012年12月10日通过向麦田公司经纪人康×账户转账80万元方式支付李某房款80万元，吴某在2013年4月23日进行了收款的书面确认。另，李某向金诚丰公司支付保障服务费17750元。
另查，2012年10月19日，法院在审理刘×与博速之星公司、肖×、吴某民间借贷纠纷一案中作出（2012）朝民初字第34118号民事裁定书，冻结博速之星公司、肖×、吴某名下224.8万元财产，并于2012年11月12日，对×号房屋采取了查封措施，2012年12月4日，吴某代理人吴×签收了保全裁定书。2012年12月28日，法院作出（2012）朝民初字第34118号民事调解书，由博速之星公司偿还刘×200万元及利息、违约金，吴某对此承担连带担保责任。但至本案法庭辩论终结前，该调解书未履行完毕，×号房屋亦未解除查封状态。审理中，麦田公司表示同意退还李某居间服务费。
审理中，李某要求吴某、麦田公司赔偿房屋涨价损失1000100元，并提交我爱我家、新浪等网页打印件佐证目前市场均价为每平方米45500元，吴某、麦田公司不予认可，吴某提交链家网打印件证明成交价在每平方米35000元至42000元之间，经法院释明，李某及吴某、麦田公司均不申请就房屋差价进行评估鉴定。另，李某提交《法律服务协议》、发票，证明因本案纠纷委托律师参加诉讼发生律师费88000元并要求吴某、麦田公司共同赔偿，吴某、麦田公司均不予认可。
一审法院认为
原审法院经审理认为：李某与吴某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。现因吴某未履行另案民事调解书规定的义务，导致×号房屋被查封，无法具备过户条件，吴某行为已构成违约。李某据此请求解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求吴某返还已付房款，并赔偿利息损失的诉讼请求，法院予以支持。
本案中，双方约定了违约金条款，但李某放弃引用该条款，要求吴某按照房屋差价赔偿实际损失。对此法院认为，因吴某违约导致李某无法办理房屋转移登记发生的差价损失，吴某应予赔偿，李某放弃适用违约金条款未违反法律规定，但在双方均未就房屋差价申请鉴定的情况下，违约金条款应参照作为违约责任可预见范围的标准，李某主张实际损失超过该标准，但未提供充分证据，故对于李某此项请求，法院部分予以支持，具体数额由法院判决。
对于李某要求吴某赔偿居间服务费、保障服务费的诉讼请求，法院认为李某交纳上述费用均系保障×号房屋过户为目的，现因吴某行为导致买卖目的无法实现，上述损失应由吴某赔偿。另，对于律师费，因本案涉及合同解除、违约责任承担、案外查封等问题，且在诉讼中双方均要求以继续履行为目的进行调解，法律关系较为复杂，李某委托律师代理诉讼具有合理性，但考虑律师费数额的确定有任意性，法院对李某此项请求部分予以支持。
对于李某要求麦田公司连带赔偿购房款、利息、居间服务费、保障费损失、律师费的诉讼请求。李某起诉系基于房屋买卖合同纠纷，而李某与麦田公司之间属于居间服务合同纠纷，根据合同相对性，麦田公司不存在在本案中承担违约责任的法律关系基础。麦田公司同意退还居间服务费，法院不持异议，该项费用由吴某、麦田公司承担连带责任，李某与麦田公司其他纠纷可另行解决。
据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、李某与吴某于2012年12月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》自本判决生效之日解除；二、吴某于本判决生效后七日内返还李某房屋价款一百万元；三、吴某于本判决生效后七日内赔偿李某已付房款利息，以一百万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年1月31日计算至实际给付之日；四、吴某于本判决生效后七日内赔偿李某房屋差价损失七十一万元；五、吴某于本判决生效后七日内赔偿李某居间费七万八千一百元，北京麦田房产经纪有限公司承担连带责任；六、吴某于本判决生效后七日内赔偿李某交易保障服务费一万七千七百五十元；七、吴某于本判决生效后七日内赔偿李某律师费三万元；八、驳回李某的其他诉讼请求。如果吴某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，吴某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第三、四、五、六、七项，改判驳回李某上述诉讼请求。主要事实及理由为：李某就房屋买卖合同纠纷提起多次诉讼致利息损失，应由其本人负担；李某就房屋差价损失未提交证据加以佐证，原审判决没有事实依据；居间服务费由李某向麦田公司支付，不应由吴某负担；交易保障服务费由李某支付，交易未达成的情况下，应由金诚丰公司退还李某；律师费无事实及法律依据。
本院查明
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、转账凭证、（2012）朝民初字第34118号民事裁定书、（2012）朝民初字第34118号民事调解书等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李某与吴某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，双方均应完全履行。因×号房屋被查封，无法办理产权转移登记手续，吴某已构成违约，应当承担违约责任。
关于房款利息损失。李某要求吴某在合同解除后赔偿其已付购房款的利息，属合理损失范围，吴某理应赔偿。吴某上诉主张李某就房屋买卖合同纠纷提起多次诉讼致利息损失，应由其本人负担。对此，本院认为合同无法继续履行系吴某违约行为所致，李某所支付100万元购房款，吴某未予返还，由此所产生的利息损失，应由吴某负担。故，本院对其该项上诉主张不予支持。
关于房屋差价损失。吴某违约致李某无法办理房屋转移登记发生的差价损失，吴某应予赔偿。原审法院在双方均未就房屋差价申请鉴定的情况下，参照违约金条款酌定差价损失，并无不妥。吴某上诉主张房屋差价损失没有事实依据，但未提供证据加以佐证，本院不予支持。
关于居间服务费、交易保障服务费。李某交纳上述费用均系保障房屋买卖合同之实际履行，吴某违约致合同目的无法实现，该损失亦应由吴某赔偿。吴某主张上述损失不应由其赔偿，本院不予支持。原审法院确认该项费用由吴某、麦田公司承担连带责任，并无不当。
关于律师费。因吴某违约致合同无法继续履行，因本案法律关系较为复杂，李某委托律师代理诉讼具有合理性，由此产生的律师费系合理支出，吴某对此亦应负担，原审法院酌定具体数额，并无不妥。吴某主张原审判决律师费由其承担无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费24270元，由李某负担2948元（已交纳），吴某负担21322元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费12200元，由吴某负担（已交纳）。

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