农村房屋买卖合同效力

发布日期：2016-10-08 作者：110网律师

一、农村宅基地使用权转让条件：
1.   经本村委会同意；
2.   转让人与受让人为同村人；
3.   转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”；
4.   受让人无宅基地；
5.   宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

二、农村房屋买卖合同具有下列情形的应认定无效：
1.   乡村外的人出售农村住房，因违反集体成员权属性而无效；
2.   擅自出售农村住房，未经本村委会批准的无效；
3.   购房人已有农村住房的，因不符合“一户一宅”的法律规定二无效：
4.   城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效；
5.   非自然人（法人或其他组织）购买农村住房，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。

结论：农村私房买卖原则无效。农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让
司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且房款已付清，房屋已实际交付，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，亦不作无效。

l 裁判依据
一、《合同法》第五十二条　【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

二、《合同法》第五十八条　【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

三、《民法通则》第6条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”

四、《城市房地产管理法》第9条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法证用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”
五、《土地管理法》第十条　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

六、《土地管理法》第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

七、《土地管理法》第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

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