因房价上涨，卖方违约，买方只能自认倒霉？

　　韦喜律师说案：
　　2015年10月10日，邵某委托他人与杨某在某房产中介出签订房屋买卖合同及补充协议，合同中对房屋位置、价格（13366000元）、面积、房款支付方式及期限等作了明确约定，并约定了总房款10%的违约金。房屋买卖合同签订后，邵某按约缴纳购房定金，同时为了避税，邵某要求杨某推迟过户时间3个月，后杨某以其妻子不同意出卖房屋为由，拒绝办理过户手续，在中介公司调解下，双方仍达不成一致意见，邵某遂起诉至法院，要求解除合同并赔偿违约金。（详见邵伟与杨超房屋买卖合同纠纷（2016）皖01民终1979号二审民事判决书）
　　争议焦点：
　　因房价上涨，卖方杨某拒不履行合同，邵某能否请求解除合同并赔偿违约金？

　　韦喜律师观点：
　　（1）邵某可以要求解除合同并赔偿违约金。
　　邵某与杨某签订的《存量房买卖合同》约定，双方应于2016年1月8日前办理资金托管、产权过户等手续，且该手续的办理应以双方当事人或其授权委托人共同到场为前提条件。而根据杨某的陈述以及邵某提交的中介公司情况说明，能够印证在合同签订后、上述约定日期前，杨某已经以其妻子不同意卖房为由而拒绝继续履行合同。现杨某认为邵某存在避税的违法行为以及未按约定支付首付款的违约行为，应当承担主要过错责任，该说法无事实与法律依据。
　　（2）关于违约金的问题。
　　因杨某存在违约行为，依法应当承担违约责任。根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到邵某在合同签订后仅支付定金20000元，杨某在约定办理资金托管以及产权过户手续前已经通过中介公司表达不愿出售的意思表示，双方未再继续履行合同，此时合肥地区房价也并未出现大幅度上涨的趋势。综合上述因素的认定，法院对于杨某提出调减违约金的请求，对双方合同约定的违约金标准作出的适当调减，并无不当。

　　韦喜律师温馨提示：
　　1、因房屋买卖合同签订后房价上涨过快，卖方不愿卖房，如果案涉房屋仍有房贷的话，买方只能请求解除合同并赔偿违约金，一般不要求卖方强制履行合同。因为卖房肯定需要卖方配合办理提前还贷事宜，卖方不愿配合，法院也无法要求强制履行。
　　2、房屋买卖合同中如果违约金约定过高法官可依职权予以加减。参考因素主要以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等
　　3、买卖双方对合同未能继续履行致合同解除均应承担相应责任的，买方无权要求卖方承担违约责任，卖方亦无权要求不予退还买方支付的定金。
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