商品房销售的条件

我国于2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》对商品房销售适用的前提条件作出了具体规定，具体体现在该法第二章节。具体规定见下：　　第六条　商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。　　第七条　商品房现售，应当符合以下条件：　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（四）已通过竣工验收；　　（五）拆迁安置已经落实；　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；　　（七）物业管理方案已经落实。 第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
　　第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
附相关案例：当事人信息
上诉人（原审原告）：方斌锋。
被上诉人（原审被告）：宁波大都置业有限公司

法定代表人：楼志松，该公司董事长。



审理经过
上诉人方斌锋因与被上诉人宁波大都置业有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2015年12月8日作出的（2015）甬宁民初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月29日公开开庭进行审理。上诉人方斌锋及其委托代理人史红雨、郑建荣，被上诉人大都公司的委托代理人王海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为
原审法院经审理认定：2009年8月24日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于宁海县跃龙街道大都名苑小区40幢107室、108室商品房，价格分别为424424元、487677元。2011年4月6日，经结算，被告向原告开具两份销售不动产统一发票，载明40幢107室房价为427893元，40幢108室房价为489478元。2011年5月3日，原告取得大都名苑40幢2号107室、108室的房产证。2015年1月19日，宁波市中级人民法院作出（2014）浙甬行终字第217号行政判决书，其中认定的事实有“宁海县规划局于2007年12月10日向大都公司开发建设的西城国际住宅小区（二期1#-8#含商业）核发了编号为（2007）浙规（建）证02501107号的《建设工程规划许可证》（副本）。……于2010年11月19日向大都公司换发了建字第（2007）浙规（建）证02501107号《建设工程规划许可证》（正本）。……西城国际大都名苑住宅小区29幢、34幢、35幢、36幢、39幢、40幢等6处房屋，对应施工幢号分别为16#、11#、10#、9#、6#、4#，在其建筑施工图纸中均有在架空层设置变配电房或开闭所，该项目规划核实确认的书面材料为建字第（2007）浙规（建）证02501107号、建字第（2010）浙规（建）证0250086号《建设工程规划许可证》。……设置在涉案大都名苑（西城国际）住宅小区一楼架空层的变配电房或开闭所的部分区域上方对应为原告等人购买的商品房的浴室、卫生间。”该行政判决书认为“作为规章的《民用建筑设计通则》第8.3.1条明确规定，民用建筑物内配变电所不应设在厕所、浴室或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所相贴邻；该通则用词说明明确，‘应’表示严格，在正常情况下均应这样做。据此，宁海县规划局在未能举证证明可将变配电房或开闭所设置在涉案房屋厕所、浴室正下方的情况下，对该部分规划许可内容予以核实，于法不符，理应撤销。但鉴于涉案小区已交付使用，撤销被诉规划核实确认行为将会给公共利益造成重大损失，故宜确认该规划核实确认行为违法”；并判决如下：“……三、确认被上诉人宁海县规划局于2010年11月19日向被上诉人宁波大都置业有限公司换发建字第（2007）浙规（建）证02501107号《建设工程规划许可证》（正本）的规划核实确认行为违法；四、责令被上诉人宁海县规划局于本判决生效之日起30日内依法采取相应消除安全隐患的补救措施。”。
原审原告方斌锋于2015年6月25日诉至原审法院，请求依法判令：判令原审原、被告于2009年8月24日签订的两份《商品房买卖合同》无效。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”原告认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《商品房销售管理办法》第七条规定了预售或现售商品房应持有《建设工程规划许可证》，现该《建设工程规划许可证》被生效行政判决书确认为违法，故双方签订的合同违反了该两部法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定应被认定为无效；被告辩称该两部法律、行政法规的相关规定为管理性强制性规定，同时生效行政判决书并未撤销《建设工程规划许可证》，被告在销售商品房时仍持有许可证，故双方合同有效。该院认为，生效行政判决书虽确认宁海县规划局于2010年11月19日向宁波大都置业有限公司换发建字第（2007）浙规（建）证02501107号《建设工程规划许可证》（正本）的规划核实确认行为违法，但原、被告签订合同时被告持有《建设工程规划许可证》，且生效行政判决允许宁海县规划局采取相应消除安全隐患的补救措施。同时，生效行政判决涉及的《民用建筑设计通则》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中“法律、行政法规”的范畴。故原告以此为由要求确认合同无效，依据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告方斌锋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告方斌锋负担。
宣判后，原审原告方斌锋不服原判，上诉至本院，称：一、根据法院生效判决认定，涉案《建设工程规划许可证》于法不符，理应撤销，但鉴于涉案小区已交付使用，撤销被诉规划核实确认行为将会给公共利益造成重大损失，故宜确认该规划核实行为违法。由此，本案中，应视为被上诉人大都公司并未持有《建设工程规划许可证》，其销售房屋的行为违反了法律的强制性规定；二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的行为无效。因此，双方当事人之间的《商品房买卖合同》应被认定无效。综上，原审法院适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判确认上述合同无效。
被上诉人大都公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，关于涉案两份《商品房买卖合同》的效力，首先，该两份合同签订时，被上诉人大都公司所持有的《建设工程规划许可证》合法有效；其次，虽宁海县规划局向被上诉人大都公司换发涉案《建设工程规划许可证》的行为被确认违法，但已生效的（2014）浙甬行终字第217号行政判决已判令该规划局采取补救措施以消除安全隐患；最后，上述行政判决所涉的《民用建筑设计通则》并不属于法律、行政法规的范畴，不能作为认定合同效力的法律依据。基于此，上诉人方斌锋诉请确认涉案两份《商品房买卖合同》无效，于法无据，故应不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人方斌锋负担。
本判决为终审判决。

审判人员
审判长马金平


审判员钟康树
代理审判员郑辉


二〇一六年三月十一日


代书记员潘芬芬