租赁合同终止后承租人未迁出工商执照引发纠纷如何处理

房屋租赁合同终止后，因为承租人在租赁房屋上申请的工商执照未迁出或注销所引发的纠纷，原告多为出租方，其诉讼请求往往为两项，一是要求承租人将其在租赁房屋上注册的工商执照迁出或注销，如将注册地或经营场所迁出租赁房屋；二是要求承租人赔偿未在合同终止后将营业执照迁出租赁房屋的违约损失。结合上述两个诉求，实践中需要注意以下三个问题：

1. 关于出租人要求将注册地或经营场所迁出租赁房屋的诉讼请求
承租人工商执照是否迁出，不仅仅涉及承租人是否同意，也涉及到行政部门审查其是否符合迁出条件的问题。实践中，因工商执照引发诉讼一般是因为承租人经营不善，企业已经名存实亡、或者迁出成本太高或者存在经营违法情况，无法办理正常注销等。如果法院判令其迁出或者注销，将来行政机关无法执行，将使判决主文成为一纸空文，影响司法公信力。另外，与一般民事纠纷诉请相比，当事人诉请承租人迁出注册地或经营场所，但是无法提供迁出的地点，或者说国家目前没有规定可以迁出的地点。毕竟注册地或经营场所是承租人自愿选择的，在没有接收地点的情形下判令强行迁出，则会导致承租人成为没有住所地的商事主体，违反了法律规定。在司法实践中，人民法院一般认为该诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，不予支持。
2. 关于出租人要求承租人赔偿合同终止后未将营业执照迁出租赁房屋的违约损失问题
当事人主张违约损失的类型一般分为两种，一种是当事人在合同中约定承租人在租赁合同终止后应当将工商执照迁出或者注销，否则应当承担特定的违约责任；一种是当事人在合同中未明确约定违约责任，或者约定了违约责任但未明确计算方法。合同中有明确约定的情况，司法实践一般都予以支持，并根据当事人举证情况确定违约金标准；对于没有约定或约定的违约责任计算方法不明确的，司法实践支持或不支持出租人违约金诉求的情况都存在。笔者认为，即使双方租赁合同中未约定违约金，也应当支持出租人要求承租人支付违约损失的诉讼请求。第一，当事人除了履行合同约定义务外，还应履行法定义务和附随义务。按照合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助以及保密等附随义务。合同附随义务相对于合同主义务而言，是合同标的、价款等主条款约定以外和法律规定以外的通知、协助、保密等义务。承租人在租赁合同终止后，不仅应当结清租金、交还房屋，还应按照诚实信用原则将其租赁房屋所享有的权利全部清除，包括迁出或注销房屋上登记的相关工商执照，否则应当视为违反了合同附随义务；第二，判令承租人支付违约金，不仅可以弥补出租人的损失，而且通过施加义务，有效的督促承租人诚信履行义务，释放其在租赁房屋上已经不再享有的附加权利，减少不必要的损失和纠纷发生。
3. 违约损失标准的确定和判断
实践中常见的有两种情况：双方对于迁出工商执照有明确约定，且约定了违约金的标准，出租人按照双方约定的标准主张；对于违约金没有约定或约定标准不明，出租人一般以房屋租金作为标准主张。一般而言，违约金标准有明确约定的，如果标准适当，司法裁判以约定的标准予以支持的居多；对于没有约定或者约定不明确的情况，司法裁判多是参照合同约定的租金标准，酌情予以确定。