怎样贷款 还款最划算？贷款买房必看！
发布日期：2016-12-18 作者：张颖律师
贷款和还款方式太多，一头雾水？
如果贷款，贷多长时间合适？
选什么样的银行贷款？
怎么贷款更省钱……
别担心！今天张颖律师就来和大家一起看看
房贷怎样才能省钱
贷款种类和区别
贷款买房，能用公积金贷款买是最好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。现在 5 年以上，公积金贷款现在的利率是 3.25%，商业贷款也在 4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
公积金贷款——利率较低，但额度有限制
住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。
住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
商业贷款——额度高，但贷款利率高
只要在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
组合贷款——利率适中，贷款金额大
住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
还款方式有哪些？
等额本金还款
将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
优点：
?总体利息支出较低；
?在随后的时间里每月还款额将会递减。
缺点：
前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。
适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。
举个栗子
如果借款 100 万，20 年还清，年利率 6.15%，则月利率为 0.5125%。
假设等额本金，则月还款本金为：100 万/240 个月，即每月为 4167 元。
? 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为 4167+5125=9625 元。
? 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元。
以此类推，等额本金下 20 年共还款约 161.7 万元，共支付利息 61.7 万元
等额本息还款
把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
优点：
?借款人每个月还给银行固定还款金额；
?利息比重逐月递减。
缺点：
总体利息支出较多。
适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。
举个栗子
如果是等额本息，借款 100 万元，20 年还清，年利率 6.15%，月利率 0.5125%，则每月还款额（含本、息）为 7251.12元。
? 第一个月计算出的利息同样为 5125 元，第一个月只归还了本金 7251.12-5125=2126.12 元。
? 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为 2137.01 元。
以此类推，等额本息下，20 年共还款约 174 万元，共支付利息 74 万元。
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