房屋买卖合同中当事人真实意思的认定

发布日期：2017-05-02 作者：110网律师

房屋买卖合同中当事人真实意思的认定

　　——杨某诉张某、某房产公司房屋买卖合同纠纷案
　　依据：（2011）二中民终字第13098号
　　核心法律问题：合同当事人真实意思的认定（争议条款的解释）
　　案情介绍
　　一、基本案情
　　上诉人（原审原告）：杨某
　　被上诉人（原审被告）：张某
　　原审第三人：某房产公司
　　2010年4月10日，经某房产公司居间介绍，杨某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）和《补充协议》，约定：杨某购买张某所有的×号房屋，成交价120万元。《买卖合同》第10条第1款约定“自本合同签订之日起90日内双方办理过户手续”；第10条第2款约定“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房”。《补充协议》约定：卖方尚未取得房屋所有权证，待产权证下发后，卖方配合评估公司对房屋进行评估，在评估报告出具后3日内配合买方办理面签手续，并在贷款获得批准后3个工作日内办理权属过户手续；卖方同意在2010年6月30日前将房屋交付买方。合同签订后，杨某向张某支付了定金5万元。
　　2010年7月，杨某诉至一审法院称：杨某已向张某支付购房定金5万元，并向某房产公司支付了中介服务费33 600元。按合同约定，张某保证在60日内取得房屋所有权证书，否则杨某有权退房。但至起诉时，张某一直无法为杨某办理房屋权属登记，已经违反了合同的约定。杨某已经依据合同约定向张某送达了解除合同的通知，并要求协商解决后续事宜，但张某未予以配合。故起诉请求确认双方之间买卖合同关系已经解除，并判令张某双倍返还定金共计10万元，赔偿中介服务费损失33 600元。
　　张某同意解除合同，但不同意杨某的其他诉讼请求。
　　杨某认为，《买卖合同》第10条第2款约定的“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书”的“60日内”是指买卖合同签订后的60日内。张某和某房产公司主张该“60日内”是指卖方取得产权证后的60日内。
　　一审诉讼中，某房产公司提交2010年6月23日至6月30日杨某与该公司工作人员的多次电话通话录音光盘和对话内容文字稿，证明杨某在2010年6月23日就已提出不购买×号房屋。杨某对录音的真实性认可，但认为录音不完整。在该录音中，杨某称因房价下降，想再买一个小的房屋，把×号房屋退掉。
　　二、法院判决
　　一审法院经审理认为：杨某、张某签订的《买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方对合同第10条第2款的理解出现分歧，但综合合同第10条第1款、第2款和《补充协议》的约定，根据交易习惯，可以判断出合同第10条第2款约定的“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书”的“60日内”应当指自卖方取得房屋产权证后60日内，而非自合同签订后60日内。杨某以其未能在合同签订后60日内取得房屋产权证为由单方解除《买卖合同》没有事实和法律依据，法院不予支持。鉴于现在杨某、张某均同意解除《买卖合同》，法院予以准许。现有证据表明，在合同约定的交房日期2010年6月30日之前，杨某即已明确表示因其自身原因不再购买×号房屋，杨某并未对张某尚未取得产权证提出异议。杨某亦未举证证明张某存在故意拖延办理产权证，迟延履行合同的情况。杨某拒绝继续履行合同，其要求张某返还定金并承担定金罚则、赔偿中介费损失的诉讼请求均无事实和法律依据，法院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定判决：一、杨某和张某于2010年4月10日签署的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于判决生效之日解除；二、驳回杨某的其他诉讼请求。
　　判决后，杨某不服，提起上诉，除仍坚持原审意见外，杨某另称：一审判决对于《买卖合同》第10条第2款的认定错误，实际上该处约定的60日应当自签订合同之日起算。关于杨某据以解除合同的事由，一审判决属于认定事实错误，实际上是因为张某一直拖延履行合同义务，杨某才提出解除合同。一审判决认为杨某没有举证证明张某存在故意拖延办理产权证的情况，而作出对杨某不利的判决，显属法律适用错误。张某继续占用杨某的定金缺乏依据，张某应承担违约责任。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持杨某的诉讼请求。张某、某房产公司均同意原判。
　　二审法院经审理认为：杨某、张某签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现双方对合同第10条第2款的理解出现分歧，但根据合同第10条第1款的约定内容判断，双方明确约定了自本合同签订之日起90日内共同申请办理房屋权属转移登记，故第2款中的60日不可能也是从本合同签订之日起算，若按照杨某的理解，则明显与第10条第1款的约定内容冲突，另外结合《补充协议》中的约定及交易习惯，可以认定合同第10条第2款中约定的“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书”的“60日内”应当指自张某取得房屋产权证后60日内，而非自合同签订后60日内。因为该合同第10条第1款已明确约定了双方办理产权过户的期限，故亦不存在杨某所称的张某取得产权证的期限不明致使双方《买卖合同》无限期延长的问题。现在杨某以其未能在合同签订后60日内取得房屋产权证为由单方解除《买卖合同》没有事实和法律依据，不应予以支持。但鉴于杨某、张某均同意解除《买卖合同》，故法院予以准许。另外，根据现有证据，杨某在合同约定的交房日期2010年6月30日之前即明确表示因其自身原因不再购买×号房屋，拒绝继续履行合同，故现杨某要求张某返还定金并承担定金罚则、赔偿中介费损失的诉讼请求均无事实和法律依据，法院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
　　审判逻辑
　　一、争议焦点
　　本案的争议焦点是对《买卖合同》第10条第2款的理解。
　　二、观点透析
　　本案中，杨某认为《买卖合同》第10条第2款约定的“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书”的“60日内”是指自《买卖合同》签订后的60日内。张某和某房产公司则主张该“60日内”是指自卖方取得产权证后的60日内。究竟谁的理解是正确的？这就涉及合同的解释。
　　合同之所以需要解释，主要是因为语言本身具有多义性，这种多义性导致合同中的文字、条款可能存在不同的含义；此外，当事人文化程度和法律知识的欠缺，也可能导致合同用语不能准确地表达其真实意思或出现疏漏。因此，当合同当事人之间对合同用语或条款的理解出现分歧、或合同对某事项约定不明时，就有必要通过合同的解释，探寻出当事人的真实意思。需要指出的是，合同系当事人之间的合意，是当事人之间通过语言、文字甚至行为将主观的内心意思表示出来，为对方所受领，并最终达成一致的过程。因此，对合同的解释，应当按当事人所表示出来的客观意思进行。
　　涉及欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解及显失公平等意思表示不真实的合同除外。
　　根据《合同法》第125条的规定，合同的解释方法主要有文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释和诚信解释。在探寻当事人真意时，单独使用其中一种方法往往不能达到目的，因而需要综合运用上述几种方法。本案中，合议庭在对《买卖合同》第10条第2款中的“60日内”的真实意思进行判断时，就综合运用了多种解释方法。以下具体分析之：
　　第一，单纯的文义解释可能出现歧义。本案中，杨某与张某所签《买卖合同》第10条第2款约定“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房”。该条款未规定“60日”的起算点，单从字面意思上看，既可以解释为从合同签订之日起的60日，也可以解释为自出卖人取得产权证之日起的60日，甚至可以解释为自付款之日起的60日、自交房之日起的60日等。此种情况下，单纯局限于争议条款本身是无意义的，需要运用其他方法，从更高更广的角度进行解释。
　　第二，整体解释可以排除不合理解释，明晰当事人之真意。合同的各个条款之间不是孤立的，全部条款及构成部分实际上形成了一个整体，共同为实现交易目的服务。因此在解释合同词句或条款时，应考虑各个条款及构成部分间的相互关系、所处地位和总体联系。当合同双方对某一条款发生争议，且仅对该条款进行分析确能得出不同理解时，法院就应该跳出争议条款本身，从整个合同乃至交易整体出发，选择与合同的其他部分及整个交易相适应的解释，排除与合同其他条款矛盾的解释。就本案而言，虽然《买卖合同》第10条第2款的约定有歧义，但该条第1款明确约定了自合同签订之日起90日内共同申请办理房屋权属转移登记。由此可见，《买卖合同》第10条第2款中的60日，不可能从合同签订之日起算，否则将与该条第1款的约定相冲突。而且从双方所签《补充协议》中“卖方尚未取得房屋所有权证，待产权证下发后，卖方配合评估公司对房屋进行评估……并在贷款获得批准后3个工作日内办理权属过户手续”的约定来看，将争议条款中的“60日”理解为自出卖人取得产权证后的60日也更合乎逻辑。
　　第三，习惯解释和诚信解释相结合，有助于进一步确定当事人之真意。从二手房交易习惯来看，在出卖人未取得房产证的情况下，通常是等出卖人取得产权证后再由出卖人过户给买受人。故《买卖合同》第10条第2款中约定的“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书”的“60日内”应当是指自出卖人张某取得房屋产权证后60日内。此外，在出卖人自身未取得产权证的情况下，不具备为买受人办理过户的可能性，本案中，出卖人张某在签订合同时未取得产权证，亦无法保证自己能在60日内取得产权证，故若将第10条第2款中的“60日内”理解为自合同签订时起的60日内，有失公平。且从居间方某房产公司提供的录音证据和陈述来看，买受人杨某有因房价下跌而反悔之嫌疑，其主张和请求有违诚实信用之原则。
　　综上，将张某和杨某所签《买卖合同》第10条第2款中的“60日内”解释为自张某取得房产证后的60日内，既与合同整体相一致，又符合交易习惯及诚信原则的要求。一审、二审法院均采纳了此种解释，并据此作出了正确的判决。

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