无权处分与善意取得的认定

发布日期：2017-05-03 作者：110网律师

无权处分与善意取得的认定

　　——应某诉杨某、余某房屋买卖合同纠纷案
　　依据：（2009）二中民终字第14761号
　　核心法律问题：无权处分与善意取得
　　案情介绍
　　一、基本案情
　　上诉人（原审被告）：杨某
　　被上诉人（原审原告）：应某
　　被上诉人（原审被告）：余某
　　应某与余某系夫妻，两人于1994年11月登记结婚，婚后生育一子。余某与杨某于2006年11月相识并开始同居，于2007年12月生育一女。诉争房屋系本市朝阳区东大桥×楼×号房屋，该房屋原产权人余某，后过户至杨某名下。
　　2003年11月，应某与余某二人以余某名义购买诉争房屋，购买价格为人民币820 000元，为支付购房款，两人向北京银行燕京支行贷款520 000元，后于2006年1月提前清偿全部贷款。应某与余某在购房后未自住，而是将房屋简单装修后出租获取收益。
　　2007年9月6日，余某与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某以75万元的价格购买诉争房屋。双方同时签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定买卖双方自行划转购房款，交易过程中发生的资金及权属风险由买卖双方自行承担。当日杨某交纳契税11 250元及办理过户所需的其他税费，双方办理了过户手续。余某将诉争房屋交付杨某。杨某称当日一次性给付余某购房款现金75万元，余某否认杨某付款的事实，杨某就付款事实仅以缴纳税费、办理过户手续等为证，未能提交对方收款的收条或其取现钱款的票证等证据。
　　后应某发现诉争房屋已经更名为杨某，遂向法院提起诉讼称：我与余某系夫妻。余某于2006年11月与杨某相识并开始同居，杨某于2007年12月为余某生育一女。同居期间，余某将我与其夫妻共有的位于本市朝阳区东大桥斜街6号楼2309号房屋以签订房屋买卖合同的形式过户给杨某。现诉至法院要求确认余某与杨某签订的房屋买卖合同无效，杨某将房屋返还给应某、余某。
　　杨某辩称：我虽与余某于2006年11月相识并开始同居，但我当时并不知道余某已婚。我与余某于2007年9月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，以75万元的价格购买余某所有的位于本市朝阳区东大桥斜街6号楼2309号房屋。我付清了房款，缴纳了各项税费，双方已经办理了房屋产权过户手续。现在我已领取了产权证，因此我取得诉争房屋系善意取得，故不同意应某的诉讼请求。
　　余某辩称：我承认应某所述的全部事实。杨某怀孕之后，多次以堕胎、吃药等方式威胁我，我被迫背着应某将诉争房屋赠与杨某。但由于不能办理房屋产权过户手续，遂改为以签订房屋买卖合同的形式办理过户手续，杨某并未给付我购房款，我们之间也不存在买卖关系。我同意应某的诉讼请求。
　　为证明杨某在与余某签订房屋买卖合同时知晓诉争房屋上存在共有人一事实，应某、余某向法院提供若干证人证言及一份《声明书》。证人张金称曾告知杨某余某已婚，但杨某否认其说法，且因张金原系余某司机，杨某对其证人身份提出质疑。其余证人均不能直接证明杨某在购房前即已知晓余某已婚，仅从余某的办公室挂有全家福来推断杨某知晓余某已婚，杨某对证人的陈述均不予认可。《声明书》为杨某所签署，其内容为“杨某同意在完成亲子鉴定并确认2007年12月25日出生的女婴系我与余某之女、女婴体检无疾病后，自愿放弃对此女的抚养权、探视权和其他一切相关权利，同意遗弃此女交由余某抚养，不再与余某及其家庭发生任何经济或其他往来接触，绝不打扰余某的生活和工作，不对外公开此事。”杨某认可该证据之真实性，但认为在签署《声明书》时即2008年1月份其才知晓余某已婚的事实。
　　二、法院判决
　　原审法院经审理认为：2007年9月6日，余某与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，并办理了房屋交接和过户手续，双方有签订房屋买卖合同的形式，也有履行房屋买卖合同的行为，故应认定是房屋买卖合同，而非赠与合同。本案诉争的房产原系应某与余某夫妻共有，余某未经应某同意，将该房产出卖给杨某，故应某有权向法院提起诉讼，要求确认余某与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》无效。而是否确认该房屋买卖合同无效，主要取决于对以下3个方面事实的审查：（1）杨某是否知道该房系应某与余某夫妻共有；因现有证据不能证实杨某在房屋买卖时知道余某已婚，故杨某属善意第三人。（2）杨某与余某的房屋交易的价格是否与该房屋的实际价格明显不符；应某、余某称2003年11月购买房屋时房屋价格是82万元，而给杨某时该房屋价格已达150万元，杨某与余某以75万元的价格进行交易，目的在于避税，故房屋交易的价格是与该房屋的实际价格明显不符。但应某在本案起诉时自己对该房屋的估价为约80万元，故杨某与余某以75万元价格交易该房屋并不属于以明显不合理的低价进行交易的情形。（3）杨某与余某的房屋交易行为是否已经完成。杨某与余某双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并办理了房屋交接和过户手续，但现无充分证据证明杨某已经按合同约定付清房款，故应认定杨某与余某的房屋交易行为尚未完成。因此，由于杨某与余某的房屋交易行为实际未完成，而两人的房屋交易行为侵害了应某作为房屋共有人的权利，杨某与余某双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故应某要求杨某将房屋返还给应某、余某的诉讼请求，本院应予支持。但应给杨某另觅住处的合理时间，具体腾房时间，由本院酌定。至于杨某交纳的契税，经本院依法向杨某释明，杨某要求法院将其已经交纳的契税由法院一并解决。因导致杨某与余某房屋交易无效的过错方为余某，余某在隐瞒房屋共有人的情况下，将涉案房屋出售给杨某，其应承担赔偿杨某交纳的契税损失的责任。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定判决：一、确认余某与杨某于二○○七年九月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、杨某于本判决生效之日起六个月内将位于北京市朝阳区东大桥斜街6号楼2309号房屋腾空交与应某和余某；三、余某于本判决生效之日起十五日内赔偿杨某交纳的契税损失一万一千二百五十元。
　　判决后，杨某不服一审判决，上诉称：其已足额给付全部购房款，合同已经履行完毕，故其构成善意取得，请求驳回应某的诉讼请求。应某、余某同意原审判决。
　　二审法院认为：余某与杨某之间以签订《北京市存量房屋买卖合同》的形式完成诉争房屋产权过户手续，当事人之间就《北京市存量房屋买卖合同》的效力及杨某取得诉争房屋产权是否为物权上的善意取得产生争议，故法院的审判围绕上述争议焦点展开。诉争房屋系余某与应某在其婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同共有，余某在未取得共有人应某同意的情况下擅自与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，处分诉争房屋，属于无权处分，现共有人应某明确表示不同意余某的处分行为，依据《合同法》第五十一条之规定，应当认定余某与杨某所签《北京市存量房屋买卖合同》无效。
　　关于共有权人应某是否有权追回所有权，《物权法》第一百零六条规定，无权处分的情况下，原权利人有权追回所有权，除非受让人取得诉争房屋所有权系善意取得。关于杨某取得诉争房屋是否符合善意取得制度，本院认为：善意取得的受让人应当符合如下条件：善意并支付了合理对价，完成了所有权变更登记手续。但杨某的购房价款竟然低于余某原始购得的价格，众所周知，2003年至2007年，北京市房屋价格持续上扬，且该房屋位于东三环，毗邻中央商务圈，房屋价格更应当处于上涨趋势，故杨某购房的价格难以认定为合理对价，原审法院以立案时当事人填写的标的额作为当事人对自己房屋的估价而与杨某购房价格比对不妥，本院予以纠正；关于支付问题，杨某虽自称已经支付了对价，但余某否认收到款项，考虑到杨某与余某的特殊关系，应当加重杨某在付款上的举证责任，杨某应当就付款行为出示直接证据，仅有缴纳税费，完成过户手续的行为并不足以认定实际付款行为发生。原审法院就杨某未付款的事实认定正确。上诉人杨某就该问题上诉后，仍未就付款事实提供充分证据，本院对其上诉请求不予支持。综上，杨某虽然已经取得诉争房屋的所有权，但其并未支付合理对价，不能构成善意取得，故所有权人有权追回诉争房屋的所有权。综上，原审法院处理结果并无不当，本院予以维持。
　　关于合同无效对于杨某所产生的法律后果，包括返还及损失赔偿等，由于原审法院仅就杨某缴纳的契税赔偿问题进行释明并作出处理，其余问题杨某可另诉。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
　　审判逻辑
　　争议焦点及观点透析
　　在我国目前的财产权属登记制度下，夫妻将共有财产登记在一人名下的情况十分常见，有制度上的问题，也有当事人缺少法律知识的问题，也有碍于夫妻感情而不愿提出共有登记的，但无论基于何种原因，这种隐名夫妻共有的情况却为一方擅自处分夫妻共有财产提供了便利条件，当然，纠纷也就随之而产生。这一案例即一起典型的夫妻一方擅自处分共有财产而引发的合同无效及所有权返还纠纷案件。从物权法理论上说，本案涉及物权法理论中的无权处分与善意取得两项制度。
　　一、夫妻一方擅自处分共有财产的法律后果
　　《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”从上述法律规定来看，除夫妻间另有约定或法律另有规定的以外，夫妻关系存续期间取得的财产是典型的共同共有财产。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可见，尽管夫妻二人对诉争房屋均有平等的处分能力，但是若要使一方的处分行为发生效力，就必须取得具体的处分权能——以另一方的同意为要件，否则即属于无权处分。
　　无权处分行为因为侵害了权利人的合法权利，属于效力待定的法律行为，如果权利人事后追认，合同有效，如果权利人明确表示拒绝承认无处分权人的处分行为或主张返还其财产权利的，该合同无效。无权处分行为的法律后果在不同的法律、法规及司法解释中均有体现。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《民通意见》第89条规定：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”
　　本案中，余某与杨某签订买卖合同，将诉争房屋的所有权转移给杨某的行为是否属于无权处分行为，是本案处理中的第一个问题。应某与余某系合法夫妻，诉争房屋虽然登记在余某名下，但该房屋系应某与余某婚姻关系存续期间购买，应当属于夫妻共同财产，因此，应某和余某对于诉争房屋均享有物权。余某处分共有财产是否取得了应某的同意。从余某在庭审中的描述来看，余某称受杨某威胁，背着应某将诉争房屋赠与杨某，也就是说，余某自述在处分诉争房屋时未征得共有人应某的同意。应某自述对于余某的处分行为不知情，当然也就不存在同意余某处分行为一说。杨某在答辩意见中称“我与余某相识并为其生女，但并不知其已婚”。按照杨某的逻辑，其根本不知道余某已婚，当然也就不知道诉争房屋属于余某与应某夫妻二人共有，受让诉争房屋时也不可能由其告知共有人应某并获得应某的许可。因此，应某作为共有人对于余某的处分行为不知情一节，三方当事人均认可，则余某处分诉争房屋显系擅自处分，依法应当认定其处分行为无效。
　　二、应某可基于物权主张返还原物请求权
　　《物权法》第34条规定：“物权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”返还原物请求权又称为所有权返还请求权，是指所有人对物权占有或侵夺其所有物的人，有权请求其返还所有物，该项请求权是所有权效力的直接体现。
　　返还请求权的主体是失去对物的占有的所有权人，无论是单独的所有人还是共有人，都享有该请求权。请求权的相对人为无权占有所有物的人。所谓占有，一方面，应为现在占有，即诉请返还时，仍处于相对人占有状态。另一方面，相对人的占有必须构成无权占有，即占有无法律依据或合同依据。如果占有人能够举证证明其占有合法，则可以形成对所有权人请求的抗辩。
　　本案中，应某系诉争房屋的共有权人，其可基于所有权主张物权请求权。诉争房屋所有权目前在杨某名下，杨某亦认可诉争房屋目前由其使用，而根据上一问题的论述，余某将诉争房屋转移给杨某的行为因无权处分而无效，则杨某占有诉争房屋的前提存在质疑。因此，理论上说，应某可向杨某主张返还原物请求权，至于应某能否胜诉，则取决于杨某的抗辩能否成立。
　　三、杨某能否基于善意取得制度对抗所有权人应某的物权请求权
　　善意取得又称即时取得，是指无权处分他人财产的占有人，将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时出于善意，则其依法取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（无权处分人）赔偿损失。善意取得制度是基于法律所确定的事实行为而取得物的所有权，是一种原始取得的方式，其可因此而对抗原所有权人的返还请求权。
　　《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条规定是我国《物权法》对于善意取得制度的规定。按照上述法律规定，善意取得的构成要件为：善意、等价有偿及完成交付。
　　所谓善意，是指一种心理状况，这种状况很难为其他人所得知，因此，考量受让人是否具有善意，应当从当事人交易时的客观表征来加以判断，即以一般人根据具体的情形、凭借生活和交易经验皆可作出的正常判断作为衡量的依据，如果根据受让财产的性质、有偿无偿、价格的高低、让与人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认定受让人具有善意。当然是否善意，受让人无须自己证明，否认善意取得的人应当反证受让人并非善意。从本案来看，杨某自称已经支付了合同约定的价款，诉争房屋也已经实际交付（完成过户）杨某。应某称杨某并非善意受让人，其应当向法庭举证证明。应某在庭审中向法庭举出了如下证据，以证明杨某明知诉争房屋为夫妻共同财产而恶意受让：（1）证人证言：余某的朋友及同事均到庭作证，证实曾向杨某提及余某为有妇之夫，杨某亦到过余某办公室，办公室内悬挂余某与应某的全家福照片，以此来证明杨某明知余某的婚姻状况。（2）杨某为余某生子后，杨某为余某所签署的《声明书》，其内容为：“杨某同意在完成亲子鉴定并确认2007年12月25日出生的女婴系我与余某之女、女婴体检无疾病后，自愿放弃对此女的抚养权、探视权和其他一切相关权利，同意遗弃此女交由余某抚养，不再与余某及其家庭发生任何经济或其他往来接触，绝不打扰余某的生活和工作，不对外公开此事。”应某以此来证明杨某明知余某的婚姻家庭情况。（3）余某的陈述。首先，余某自述其与应某所生育的子女有智力残疾，杨某怀孕后，以堕胎、吃药等方式威胁其，其担心孩子而被迫背着应某将诉争房屋赠与杨某，签订房屋买卖合同仅为办理过户手续，杨某并未给付购房款等情节来证明杨某并非善意。基于应某的上述证据，合议庭认为，杨某并非单纯的房屋买受人，其与余某之间有长期同居的特殊关系，且已为余某生有一女，应当对余某的情况有深入的了解，杨某称对余某的家庭情况不知情，很难令人信服。其次，杨某称支付合理对价购买诉争房屋，余某称房屋系赠与，杨某否认赠与，自述支付的购房价款为75万元，该价格甚至低于余某4年前的购入价，且不提装修及家具的价值。因此，杨某所述支付合理对价一节亦难以使法官形成内心确信，因此，合议庭对于杨某受让诉争房屋是否属于善意产生了合理怀疑。
　　善意取得的第二个法律要件是等价有偿。也就是说，受让人受让财产必须以交换性质的行为实现，才产生善意取得的法律后果，如果受让人是通过非法律行为取得诉争房屋，如继承、赠与，则不能产生善意取得的效果。同时，还需要强调价格的合理性，这在认定善意时也应当考虑。杨某与余某之间就诉争房屋的处分究竟是买卖还是赠与，余某称系赠与、杨某称系买卖，由于余某与杨某之间签有房屋买卖合同，杨某否认诉争房屋系余某赠与，那么只能认定在杨某与余某之间存在房屋买卖关系。杨某是否支付了合理对价呢。杨某与余某之间于2007年签订的房屋买卖合同上标注的购房价款为75万元，而余某于2003年购房时原始购买价为82万元，余某购房后又对房屋进行了装修，购置了家具。众所周知，自2003年至2007年，北京市房屋价格持续上扬，且该房屋位于东三环，毗邻中央商务圈，房屋价格更应当处于上涨趋势，因此，合议庭确实无法认定杨某与余某所签合同上标注的价款为合理对价。至于杨某是否将合同约定的对价支付给了出卖人余某，杨某向法庭出示的证据仅为缴纳税费的凭证以及合同的约定，对于与实际付款有关的其他证据均不能举证证明，例如款项的来源，取款银行，交付地点，交付的证人，付款系转账还是现金支付，余某收款后款项去向等。合议庭考虑到杨某与余某的特殊关系以及余某的态度，认为应当加重杨某在付款上的举证责任，因此明确释明杨某，告知其应当就付款行为出示直接证据或足以使法院能够认定付款行为存在的证据，但杨某未能出示，因此，合议庭采信了原审法院的认定，认为付款行为实际未完成。
　　关于完成交付一节，不动产的交付应当包含房屋交付及登记移转，诉争房屋已经完成上述法律程序，目前所有权登记在杨某名下，房屋亦已交付杨某使用。
　　综上，余某与杨某之间所签买卖合同因侵害了共有权人应某的所有权而无效，应某有权向杨某主张返还房屋。杨某受让诉争房屋并非出于善意，且未支付合理对价，其取得诉争房屋不属于善意取得，因此，其不能依据善意取得制度对抗所有权人应某的返还请求权。
　　同时值得一提的是，现实生活中夫妻一方擅自以自己名义或以假称取得对方同意的夫妻共同名义处分共同财产的情况存在；当然也存在交易后反悔，出卖人以未告知婚姻另一方为由主张合同无效的。这种隐名共有所产生的法律关系的不稳定给夫妻间、交易相对人乃至社会经济生活都造成了很多不便。建议尽早完善登记管理制度，促成夫妻主动进行共有登记，从根源上减少擅自处分的可能性。

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