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买方请求继续履行合同,能否以按揭贷款支付剩余购房款?

发布日期:2017-05-11    作者:蒋艳超律师
买方请求继续履行合同,能否以按揭贷款支付剩余购房款?
 
案例四:(2015)深中法房终字第652
 
【案情】
 
邬某、韩某于2013731日签订《房地产买卖合同》,约定韩某将其名下的房屋出售给邬某,成交价103万元;邬某在签订合同时向韩某支付定金10万元,在签订合同之日起十日内付清首期款53万元(不含已付定金),其余房款40万元通过银行按揭贷款支付给韩某。合同第二条C项约定,买卖双方应在银行出具贷款承诺书之日起三日内(含当日)签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。
 
之后,由于合同履行中出现问题,邬某提起诉讼,要求韩某继续履行合同,将涉案房屋过户给邬某,并按照合同约定支付延迟履行违约金。
 
【法院判决】
 
原审法院经审理认为,韩某在邬某办理完毕按揭贷款手续后,并未按合同第二条C项之约定,在银行出具贷款承诺书之日起三日内与邬某签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续,其行为已构成违约,应根据合同规定承担相应的违约责任。因此,原审法院判决:一、邬某与韩某应当按照双方签署的《房地产买卖合同》之约定,全面履行各自的义务,包括:(1)邬某与韩某在判决生效之日起十日内共同到银行办理53万元首期款的资金监管;(2)邬某与韩某应于完成上述资金监管之日起三日内(含当日)签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续,在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内(含当日)双方到国土局、产权登记中心等相关部门办理缴纳税费及领取房产证的手续;(3)韩某应根据合同第九条约定在收到全部购房款后的两个工作日内将涉案房产交付给邬某。二、韩某根据合同约定向邬某支付延期履行违约金。
 
韩某不服原审判决,向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为,关于涉案《房地产买卖合同》应如何继续履行的问题,若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款,将涉及贷款银行,本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及房贷,原审判决的继续履行方式存在不当。因邬某已明确表示愿意在本案民事判决生效之日起十日内一次性支付购房余款93万元并承担房产过户产生的所有费用,故涉案房产交易应按一次性付清全款方式继续履行。
 
【点评】
2005629日,南方都市报曾发表一篇题为《深圳法院:强制过户须买方备一次性购房款》。从上面的判决来看,一审虽然没有直接明确买方可以用银行按揭贷款支付剩余购房款,但从一审判决的第一项来看,实际上是认可买方继续按《房地产买卖合同》的约定向银行申请按揭贷款支付剩余购房款的(该判决第一项所述的交易流程应为:①买卖双方办理首期款资金监管→②双方办理房屋过户手续→③买方向银行申请按揭贷款支付剩余购房款→④卖方收到全部购房款后向买方交付房产)。在二审中,法院对买方支付购房款的方式进行了调整,即将原审判决允许继续以银行按揭贷款方式支付购房款,改为以一次性付款全款的方式继续履行。原因在于,由于买方在提起诉讼时还没有向银行申请贷款,未取得银行贷款承诺,如果买方在判决后申请银行按揭贷款遇到障碍,可能银行判决的顺利履行,不能做到案结事了;更重要的是,买方在二审中明确表示愿意一次性支付全部剩余购房款。
在另一起案件中(见(2015)深宝法民三初字第721号民事判决书),法院则更明确地指出,原告(买方)基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款,但根据《合同法》第4条关于合同自愿原则和《商业银行法》第41条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定,在原告未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下,法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性,尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。
从以上两份判决中体现的法院判决逻辑可以看出,在买方已经取得银行贷款承诺函(甚至已经与银行签订二手房按揭贷款合同)的情况下,如果买方在向法院起诉请求强制履行时将贷款银行列为第三人,从而方便法院明确银行发放贷款的金额和时间,法院是完全可能支持买方以按揭贷款方式支付剩余购房款的。例如,在郭某、李某与杨某房屋买卖合同纠纷案中【一审判决(2013)深罗法民三初字第200号,二审判决(2013)深中法房终字第1409号】,一审法院即判决:在涉案房产过户至买方郭某、李某名下后,买方和第三人中介公司应于领取房产证当日将房地产原件交于买方按揭贷款银行办理抵押登记;买方应配合按揭贷款银行在收到房产证原件后两日内将监管首期款支付于卖方,并于涉案房产抵押登记办理完成之日起五日内将剩余购房款(银行承诺贷款金额)支付于卖方。卖方应于收到上述全部购房款之日起七日内将涉案房屋交付于买方;买方和第三人中介公司应配合办理涉案房产的交接手续。上述判决在二审中得到了深圳中院的支持。
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