丈夫单独出卖房屋，妻子叫停，合同仍有效？
发布日期：2017-05-17 作者：万方亮律师
正当吴先生享受着买房成真的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：王先生在美国的妻子李女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续。原来，王先生夫妇关系多时不好，秦先生的妻子李女士已于去年7月4日离家分居。夫妻正“胶”着进行离婚诉讼。
2013年7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子，李女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为由，于7月6日作出核准。
吴先生听到这个消息，一怒将王先生告上法庭，要求判令王先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据王先生夫妻的具体情况，依法追加李女士为第三人参加诉讼。
离婚中的夫妇“废约”态度一致
王先生认为，他与李女士为夫妻关系。在出售房屋时，已明确告知夫妻有矛盾，但吴先生仍然同意继续进行交易。由于李女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼，导致过户不成。正由于房屋买卖未经房屋共有人李女士同意，故合同应为无效。
李女士称，王先生在离婚诉讼期间试图将实属夫妻共同财产的房屋出售。发现这一情况后，就通知中介，要求他们不能进行房屋中介。后来得知已签订买卖合同，正在进行交易，又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。王先生擅自处分夫妻共同财产，而吴先生在购房时也明知这一情况，故诉请要求确认买卖合同无效。
针对李女士的诉讼请求，吴先生称第三人所述事实并无证据证明。与王先生间的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通的事实。第三人的权利没在房产交易中心进行备案。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行，履行过程并无过错，故不同意第三人的诉讼请求。
王先生称，自己将房屋出售给吴先生是出于还贷的压力以及对法律的无知，并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋，故对第三人的诉讼请求没有异议。
法院认为，第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与李先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。王先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分，而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《房屋买卖合同》，双方签订的买卖合同应为有效。因此，王先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立，不予采信。第三人要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。
但是，针对本案例，我想提出不同的观点，我认为，此为王先生和李女士的婚后共同购买的房屋，应为夫妻共同财产，因为根据《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。王先生在婚姻存续期间擅自与买房人签订的房屋买卖合同应至少为效力待定的合同。
根据《合同法》第51条：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。有待房屋共有人李女士的追认，在李女士没有追认的情况下，实为无权处分的合同，自始无效。而且，《民法通则》第78条第2款规定：共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意取得该财产的，应该维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，有擅自处分共有财产的人赔偿。”所以，从以上法律规定我们可以看出，处分夫妻共同财产必须经过双方共同一致意见的情况下，方可进行。擅自处分的，可以认为无效。但是如果买方符合善意第三人的情况下，是可以通过善意取得的法律规定取得房屋的产权的。
《物权法》第106条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
但是本案中的吴某并未取得房屋的过户，所以，不能适用善意第三人的法律规定。
在一个案件中，法律的适用常常成为关键。所以，这就需要我们法律工作者在工作中秉着严谨认真，专业负责的态度，只有这样，才能正确适用法律，给予当事人最大的公平。
以上是北京德亮律师事务所在婚姻存续期间，关于买卖夫妻共同财产，一方追责的总结和梳理，希望能为您提供帮助。更多法律信息请关注北京德亮律师事务所的官方微信、官方微博。
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