续谈《丈夫未经妻子同意出卖房屋的合同是否有效？》

【案情]】

李某的妻子王某在外地工作，较长时间不在家中居住，两人婚后购置了两套房屋。2008年10月初，李某认为市场房价较高即在未告知王某情况下将其中一套住房出卖给朋友张某，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证。双方签订合同后张某付清了全部购房款，李某将房屋所有权证交给张某，张某搬入该房屋居住。一个星期后张某和李某到房地产交易中心办理过户手续时遭到拒绝，王某回来后也表示反对李某出卖房屋。张某遂诉至法院要求确认房屋买卖合同有效。

【分歧】

李某未经妻子王某同意出卖房屋的合同是否有效？

第一种观点认为，李某出卖的房屋是李某与王某的共同财产，两人具有共同的处分权，李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。

第二种观点认为，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，张某有理由相信李某有处分权，该买卖合同有效。

【评析】

肖柳群同志同意第二种观点；笔者同意第一种观点。

笔者认为“丈夫未经妻子同意出卖房屋的合同”从性质上讲属效力待定，诉争房屋买卖协议因未经权利人王某追认而无效。同时，因诉争房屋未完成公示方法，受让人王某虽善意购房，但不构成善意取得。理由是：

一、夫妻一方擅自转让房屋的行为属无权处分行为。《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《婚姻法解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。可见夫妻一方擅自转让房屋的行为属无权处分行为。

二、涉案房屋买卖协议无效。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。可见，因无权处分行为所订合同其性质属效力待定。合同是否有效取决于权利人是否追认、或者无处分权人订立合同后是否取得处分权。诉争房屋买卖协议因未经权利人王某的追认，无权处分人李某在订立合同后也没有取得处分权而自始无效。

三、张某虽然出于善意向李某购得房屋，但不构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条之规定，善意取得必须同时满足：受让人出于善意、以合理的价格转让、完成法定的公示方法三个条件。可见我国已将善意取得的适用范围由过去的“动产”拓展到“不动产”，同时也将完成法定的公示方法（依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人）限定为构成善意取得的要件。因此，受让人是否善意只是构成善意取得的必要条件，而不是充分条件，原文作者肖柳群同志以张某购房出于“善意”而认定构成“善意取得”显然混淆了“善意行为”与“善意取得”的概念，其观点是不正确的。

综上，笔者认为，涉案房屋属不动产，系张、李夫妻的共同财产，张某一方出让房屋的行为属无权处分，未得到权利人李某的追认，该房屋买卖协议无效。同时，虽然王某出于善意购得房屋，但未登记过户，未完成法定的公示方法，不构成善意取得。

作者：江西省泰和县人民法院 刘辉明