律师解答关于住宅小区物业管理方面的法律知识

发布日期：2017-05-26 作者：崔新江律师

住在小区里，少不了为物业的事操心，物业包括已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
物业服务包括哪些？物业公司是否对房屋质量负责？物业公司有权对业主罚款吗？这些都是住在小区里必须了解的法律知识。
    一、物业服务内容由合同约定
    小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
    二、预收物业费不得超过6个月
    很多业主在验房时，物业公司会要求其预交一段时间的物业费。实际上，这种做法是没有依据的。按照规定，物业管理公司不得违背业主的意愿提前收费；经批准可以预收物业费的，预收期不得超过6个月。因此，若是物业公司要求业主预交物业费时没有出示政府行政部门的批准文件，业主可以拒绝预交。
    三、房屋存在质量问题，业主能否拒交物业费
    如果物业公司和开发商是两个不同的企业，没有利益关系，业主不能以房屋存在问题作为理由拒交物业费。房屋有问题，只能找开发商。
    如果物业公司和开发商是关联企业，比如物业公司是开发商的子公司、控股公司等，或者开发商在售房过程中将优惠、免收物业费作为一种促销手段，让业主有理由相信物业公司和开发商是“一家人”，房屋存在质量问题时，业主可以通过拒交物业费来“债务抵偿”。
    四、交房后业主一直未装修居住，物业费依然要交
    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，在物业公司书面通知业主后交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。
    五、物业公司无权对业主进行各类罚款
    罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民罚款，其他个人、企业一律不得对他人罚款。因此，对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。但是，物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金。
    六、住在底层的业主也要交电梯费
    高层住宅的电梯系统属于住宅的共有部分。根据我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，费用由全体产权人分摊。高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。
    七、怎样申请动用物业维修基金
小区电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备需要维修时，可申请动用维修基金。
申请动用物业维修基金的程序是：由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，向区房产局提出申请，申请通过后，会划拨预算总额80%的费用；工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。

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