原房屋租赁合同解除后，出租人可否要求次承租人返还租赁物？

发布日期：2017-09-22 作者：姚雷律师

原房屋租赁合同解除后，出租人可否要求次承租人返还租赁物？
近年来关于房屋租赁合同引起的法律纠纷层出不穷，掌握相关的法律知识是非常有必要的。本文就以房屋租赁合同的实际案例进行分析，希望对您有所帮助。
案情简介：原房屋租赁合同解除
H公司（出租方）与J公司（承租方）签订租赁合同，约定由J公司承租AB地块全部商铺，并可以对外转租；后J公司将其中47号商铺转租给陈某。其后，H公司以J公司严重违约为由单方解除租赁合同，J公司向AB地块承租商户发出公告书，告知J公司与H公司已解除租赁合同，承诺在维持原来租金标准不变的基础上将择期安排重新签订商铺租赁合同事宜等。但陈某未与Ｈ公司办理承接租赁等相关手续，遂Ｈ公司诉至法院，要求陈某立即搬离商铺并将该商铺恢复原状、支付至实际移交商铺之日止的占有使用费，Ｊ公司对上述陈某付款义务承担连带赔偿责任。陈某认为，其与Ｊ公司签订的转租合同合法有效，不同意搬离商铺等。
法院判决：
法院审理后认为，Ｊ公司与H公司的租赁合同权利义务关系终止，由此导致承租人J公司与次承租人陈某转租协议已无法继续履行，因此出租人H公司有权要求陈某返还租赁房屋并赔偿相应损失，J公司承担连带赔偿责任。
律师说法：
原租赁合同解除后，转租合同的效力。根据合同相对性的原理，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失其效力。但是，当原租赁合同因承租人的违约而解除时，承租人即已丧失了租赁权，次承租人不得对出租人主张租赁权之存续，转租合同在客观上成为了不能履行的合同。此时，转租合同可因次承租人或承租人的请求而解除，由造成合同无法履行的过错方承担相应的违约责任。
出租人之于次承租人的权利。首先，如果出租人同时为物权权利人，则其可基于物上请求权要求次承租人返还租赁物。其次，出租人可基于债权请求权向次承租人主张权利，且承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第三十一条规定：“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”
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