行使不安抗辩权是否承担违约责任——房屋法律咨询

发布日期：2017-12-28 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称：
　　2013年9月，孙杨诉称：2013年7月17日，我与毕君易签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我以795万元的价格购买毕君易出售的北京市朝阳区房屋及车位一个。合同签订当日，我向毕君易支付了定金20万元，并向中介公司支付了中介费4万元。合同履行过程中，毕君易的配偶李佳称其与毕君易正在进行离婚诉讼，已将房屋查封，其对毕君易出售房屋毫不知情，且拒绝履行合同。鉴于此，我诉至法院，要求：1.解除我与毕君易之间的房屋买卖合同关系;2.毕君易退还定金20万元;3.毕君易赔偿违约金50万元、中介费4万元。
　　2、被告辩称并反诉
　　毕君易辩称并反诉称：孙杨与我签订合同、支付定金的情况属实，我同意解除双方之间的房屋买卖合同关系。根据合同约定，孙杨应于2013年7月31日支付首付款195万元，但其未按期支付。出售房屋，我的配偶李佳是知道并且同意的，李佳起诉离婚的时间为2013年8月7日，查封房屋的时间为2013年8月19日，均在孙杨应支付首付款的日期之后，故合同解除系孙杨违约在先，我不同意孙杨的其他诉讼请求。同时，我提出反诉，要求：1.解除双方之间的房屋买卖合同关系;2.孙杨赔偿违约金159万元。
　　二、法院查明
　　2013年7月17日，孙杨、毕君易签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙杨购买毕君易出售的房屋，成交价格为750万元，孙杨可以在签订合同的同时支付定金20万元;孙杨未按约定时间付款逾期超过15日后，毕君易有权解除合同，毕君易解除合同的，孙杨应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向毕君易支付违约金，并由毕君易退还孙杨全部已付款。
　　同日，孙杨、毕君易及居间公司签订《补充协议》，约定房屋交易价款为795万元，孙杨应于2013年7月16日向毕君易支付定金20万元，于2013年7月31日将首付款195万元自行支付给毕君易，剩余款项580万元孙杨、毕君易先进行资金托管再办理产权过户手续并当日由居间公司陪同双方去银行办理资金解冻手续;若毕君易违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向孙杨支付违约金，居间公司收取孙杨的所有费用不予退还，由毕君易直接赔付孙杨;若孙杨违约，则孙杨应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向毕君易支付违约金，孙杨向毕君易已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，居间公司收取孙杨的费用不予退还;双方协商一致，本合同交易中包含一个车位属于本合同不可分割的一部分。
　　同日，孙杨、毕君易及居间公司签订《居间服务合同》，约定房屋买卖居间代理费为4万元，由孙杨承担并应于合同签订当日向居间公司支付。合同签订后，孙杨向毕君易支付了定金20万元，向居间公司支付了居间服务费4万元。
　　房屋与车库登记在毕君易名下，均登记为毕君易单独所有。
　　庭审中，孙杨提交银行卡客户交易查询信息，显示其2013年7月26日账户余额为2010553.74元，用以证明其有能力按期支付首付款;提交房产广告信息，用以证明与房屋类似房屋的售价已达到880万元，从而说明其解除合同所遭受的损失。毕君易对银行卡客户交易查询信息不持异议，亦认可孙杨有付款能力，但表示不能证明孙杨没有违约，对房产广告不予认可。
　　孙杨申请证人出庭作证，证言主要内容为：1.其为居间公司经纪人，房屋买卖合同由其主要负责签署;2.2013年7月17日签约时，其曾询问毕君易有无配偶，毕君易开始说没有后来又说有，于是其要求毕君易提供配偶同意出售证明，毕君易答应次日提供;3.次日其找到毕君易，毕君易称提供暂时有困难，并且向其告知如果毕君易配偶找到居间公司要求看合同，不许给她看;4.2013年7月19日或者20日，毕君易配偶找到居间公司要求看合同，并且向其告知房屋是她和毕君易的夫妻共同财产，她不同意出售，如果居间公司违规操作将要追究责任;5.此后其多次找过毕君易，直至2013年7月31日，毕君易也未能提供配偶同意出售证明;6.2013年7月31日，毕君易向其发送了一个银行账号，要求孙杨付款，其主动提示孙杨，因为毕君易配偶的问题，购买房屋存在风险，暂时不要支付首付款;7.此后其多次与毕君易联系，一直联系不上，直至2013年8月16日毕君易向其邮寄了一份解除合同通知，收到通知后，其仍然无法联系上毕君易;8.一般而言，在出卖人有配偶的情况下，需要出卖人提供配偶同意出售证明，除非出卖人可以证明房屋为其婚前个人财产，而房屋买卖过程中，毕君易并未提交相关证据。
　　对于上述证言，孙杨不持异议。毕君易认可在居间公司的多次要求下，其确未提交配偶同意出售证明。毕君易表示，房屋及车位均为其单独所有，其有权出售。
　　毕君易提交一份录音及北京市朝阳区房屋登记大厅二手房买卖业务指南，用以证明其向朝阳区房屋管理局咨询，对方表示房屋过户无需配偶同意出售证明，孙杨对录音的真实性、关联性均不予认可，对二手房买卖业务指南的真实性不持异议。
　　毕君易提交民事裁定书，用以证明其配偶李佳起诉离婚及法院查封房屋均在2013年7月31日之后，孙杨对此组证据的真实性不持异议，但表示与本案无关。毕君易提交一组短信记录，用以证明李佳知晓出售房屋一事，孙杨对此份证据的真实性不予认可。毕君易提交一份录音，用以证明其与链家地产工作人员核实，对方表示房屋的出售信息是李佳登记的，从而说明李佳同意出售房屋，孙杨对录音的真实性、关联性均不予认可。
　　毕君易提交《解除合同通知》及快递单、短信，用以证明其于2013年8月16日书面通知孙杨，由于孙杨未按期付款，要求解除合同，并短信告知孙杨。孙杨对短信不持异议，但表示毕君易并不享有解除权。
　　经询，孙杨认可其未按期支付首付款，但表示系因毕君易未提交配偶同意出售证明，居间公司提示存在相关风险，故中止履行。
　　另查，李佳起诉毕君易离婚纠纷一案中，李佳要求分割房屋并申请查封。本案审理过程中，经孙杨申请，法院轮候查封了房屋。
　　三、法院判决
　　1、孙杨与毕君易订立的房屋买卖合同关系解除。
　　2、毕君易退还孙杨定金二十万元。
　　3、毕君易赔偿孙杨违约金二十四万元。
　　4、驳回孙杨其他诉讼请求。
　　5、驳回毕君易其他反诉请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　本案中，孙杨、毕君易所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据查明的事实，在孙杨、毕君易签订房屋买卖合同后，毕君易的配偶李佳即称房屋为夫妻共同财产表示不同意出售。此后，双方就合同能否履行问题多次协商，毕君易不能提供其配偶同意出售房屋的证明，在此情况下，孙杨为避免交易风险及时中止履行合同，没有继续按照合同约定期限支付首付款。
　　此后不久，本案房屋在毕君易与配偶李佳离婚诉讼一案中被依法查封，致使孙杨、毕君易的房屋交易无法继续。此事印证了此前孙杨对房屋存在交易风险的判断合理。即便如毕君易办理房屋产权过户手续不存在障碍，但对孙杨而言能否在取得房屋产权后实际占有、使用房屋、完成整个交易过程，仍然存在风险。故律师认为孙杨质疑毕君易丧失合同履行能力且未及时支付首付款系依法行使不安抗辩权，其行为不构成违约。
　　因房屋被人民法院依法查封，房屋买卖合同现已无法履行，孙杨请求解除房屋买卖合同应予支持。毕君易不同意解除合同依据不足，法院不予支持。因合同解除系毕君易不能提供交易房屋、不能办理产权过户手续所致，毕君易违反合同约定，应当承担违约责任。

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