借名买房人可以代被借名人偿还银行贷款以消灭房屋抵押吗？

发布日期：2018-02-24 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告毛海、江琴诉称：2004年3月24日，毛海、江琴委托李颖以李颖的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，购置涉案房屋。同年7月8日，毛海、江琴与李颖签署《证明》，其中明确毛海、江琴委托李颖以李颖的名义购置涉案房屋，全部价款3304578元均由毛海、江琴支付，该房产的所有权归毛海、江琴所有。2005年8月15日，李颖取得涉案房屋的《房屋所有权证》，并将其交给毛海、江琴。该商铺对外出租，租金由毛海、江琴收取。现我们起诉，要求确认涉案房屋归毛海、江琴所有;要求李颖将涉案房屋的所有权人过户至毛海名下。
　　二、被告辩称
　　被告李颖辩称：我与江琴及其爱人的关系很好，在经济、生活方面关系很密切。我与毛海并不相识。购买涉案房屋时，我找到了出卖方的人员，双方协商单价为每平米12800元，首付款为120万元，剩余购房款以按揭贷款方式支付。我为购房，向江琴及其爱人借款150万元用于支付首付款和前期费用。因我拖欠江琴的借款，我于2005、2006年左右将房屋交给江琴对外出租。当江琴收取房租达240万元左右时，我提出收回涉案房屋，但江琴不同意，故我重新补办了产权证。毛海、江琴之主张与事实不符，故我不同意毛海、江琴的诉讼请求。
　　招行北京分行述称：李颖于2010年6月21日在我行签订贷款授信协议，将涉案房屋抵押给我行，向我行申请贷款额度为615万元，期限2010年5月20日至2030年6月21日，期间李颖可以发生不超过615万元的多次贷款。2010年6月26日，我行对涉案房屋办理了抵押登记。截止至2014年12月2日，李颖尚欠贷款本息总计4811008.01元。如果涉案房屋权属发生变化，需先将尚欠我行的贷款清偿完毕，此后我行同意配合办理抵押解除登记手续。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：毛海、江琴自述系亲属关系;江琴与李颖系朋友关系;李颖与张钰曾系夫妻关系，后双方经法院判决离婚。
　　2004年3月24日，李颖与开发商北京富力城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。双方约定：李颖以贷款方式购买涉案房屋，房屋建筑面积257.38平方米，房价款3294464元，其中首付款1324464元，以贷款方式支付1970000元。2004年12月，李颖补交购房款10112元。
　　2004年8月，李颖作为借款人与贷款人中国工商银行、保证人北京富力城房地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》，约定贷款人向借款人发放1970000用于购买涉案房屋。
　　上述合同签订后，由毛海出资，李颖向开发商支付了涉案房屋的首付款。2005年7月14日，房管部门填发京房权证朝私××字第××号房屋所有权证，涉案房屋的所有权人登记在李颖名下。2006年11月，李颖将中国工商银行发放的房屋贷款结清。李颖在办理相关购房、贷款手续后，分别将《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款的手续、贷款还清证明等资料原件交江琴。
　　涉案房屋交付后，李颖将房屋对外出租，并将存入租金的银行存折交江琴，租金由江琴支取使用。截至2010年5月，江琴取得租金160余万元。自2010年6月起，租金不再存入上述存折内。
　　审理中，毛海、江琴主张当时李颖告知江琴涉案房屋的售价便宜，但只有李颖才能以便宜价格购房，毛海想购买涉案房屋，又担心李颖对毛海不信任，故由毛海、江琴共同借用李颖的名义购房;毛海于2004年5月通过江琴给付李颖135万元用于支付首付款，并于2004年9月至2006年7月期间通过江琴给付李颖200万元用于偿还银行贷款，李颖在购房后将购房资料原件交毛海、江琴。
　　李颖主张其向江琴借款150万元用于支付购房款及其他相关费用，借条在江琴手中，双方约定以涉案房屋的租金偿还借款;李颖否认毛海、江琴给付其提前偿还银行贷款的款项200万元，并称因其与江琴存在其他经济往来，故其将涉案房屋的相关资料交江琴保管。
　　另查一，毛海、江琴与李颖曾签订证明，证明内容为：“兹于2004年7月8日毛海先生和江琴女士委托李颖先生以李颖先生的名义帮助购置：朝阳区广渠门外大街一号院×号房屋(房产证号：京房权证朝私××字第××号)一套，全部房款330.4578万(三百三十万四千伍佰七十八元整)均由毛海先生和江琴女士支付，该房产所有权益归毛海先生和江琴女士所有，待适当的时候将房产过户到毛海先生或江琴女士名下。证明人：李颖毛海江琴2004年8月9日”。毛海、江琴主张上述内容由江琴于2006年左右书写，并由毛海、江琴、李颖分别签字，该证明一式三份，每人持有一份。李颖对其签字的真实性表示认可，主张该证明系在2012年其与张钰的离婚诉讼过程中形成，目的是为了能将涉案房屋从离婚诉讼中剥离出去，后该证明未被法院采信;并主张考虑到离婚诉讼的复杂性，故应江琴要求，其签写了多份证明。
　　另查二，2009年7月31日，李颖向房屋管理部门补办涉案房屋的所有权证。
　　2010年6月21日，李颖作为抵押人与抵押权人招行北京分行签订《个人授信最高额抵押合同》，约定招行北京分行同意向李颖提供受信额度615万元，李颖向招行北京分行提供涉案房屋作为抵押物。2010年6月26日，招行北京分行办理了涉案房屋的抵押登记手续。截至2014年12月2日，李颖尚欠招行北京分行贷款本息总计4811008.01元。审理中，毛海、江琴表示同意代李颖清偿该债务以消灭招行北京分行对涉案房屋的抵押权。
　　四、法院判决
　　北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
　　1、江琴、毛海于判决生效后三十日内代李颖向招商银行股份有限公司北京分行清偿李颖与招商银行股份有限公司北京分行签订的《个人授信最高额抵押合同》项下借款本息，以消灭招商银行股份有限公司北京分行对涉案房屋的抵押权。
　　2、李颖在依上述第一项消灭第三人招商银行股份有限公司北京分行对涉案房屋享有的抵押权后十日内协助毛海办理将该房屋过户至毛海名下的产权过户手续。
　　3、驳回江琴、毛海其他诉讼请求。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　本律师认为，毛海、江琴与李颖就双方之间是否存在借名买房，各执一词。根据毛海、江琴提供的由李颖签字的证明，其中明确涉案房屋由毛海、江琴以李颖的名义购买，购房款由毛海、江琴支付。李颖对此内容虽不予认可，但未提供足以反驳的证据，且其对书写多份此内容证明的解释不符合常理，再结合李颖曾给付江琴房租以及李颖将有关房屋买卖、办理贷款的相关资料原件均交江琴之情节，故法院对毛海、江琴的主张予以采信，毛海、江琴与李颖就涉案房屋形成借名买卖关系，即涉案房屋乃系毛海、江琴借用李颖名义向开发商购买。现毛海、江琴表示同意代李颖清偿债务，消灭在涉案房屋上设立的抵押权，法院不持异议。在毛海、江琴代李颖清偿债务，解除涉案房屋的抵押登记后，李颖应为毛海办理该房屋的过户手续。毛海、江琴要求确认涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，不应支持。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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