房屋买卖合同相对人是否有对房屋继承人协助办理房屋产权转移过户义务

发布日期：2018-02-28 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　基本案情：
　　被告张某与被告覃某系夫妻关系，2006年1月5日，张某、覃某(合同甲方)与聂某(合同乙方)签订了一份《房屋转让协议》，甲方将自有的位于XX县XX镇XX街的一幢砖混楼房[房屋所有权证号为：桂房证字第20141×号，《国有土地使用证》编号为：宾国用(95)字第6×号]转让给乙方。协议其中约定：1，房屋的转让价格为8万元，一次性付清，甲方将该房屋所有权证书及土地使用证交付给乙万;2，甲方协助乙方办理房产转移过户手续，所有费用由乙方承担;3，该房屋转让成交后，乙方同意甲方继续无偿居住至2006年12月31日止，甲方如果2007年需要继续居住的，须经乙方同意，另行协议;4，该房屋原有的水电设施(家用电器除外)随房屋一并交乙方使用，不用另行计费。甲方居住期间发生的水电费由甲方负责。周梅森、黄闫作为见证人，在该房屋转让协议上签字予以证实。该房屋的实际成交价格为18.5万元，合同签订时，为了使在将来办理产权转移过户时少缴纳相关费用，双方在协议中标明的转让价格仅为8万元。协议签订后，聂某已实际付清了购房款18.5万元。房屋转让后，两被告因当时尚未找到房子居住，故一直居住到2007年3月14日才搬出该房屋，并将房屋及房屋所有权证书、国有土地使用证一并移交给聂某。聂某已于2012年8月1日因病去世，聂某去世后，原告因要求两被告协助办理上述房屋产权转移过户手续未果而提起诉讼。
　　聂某与原告宋某系夫妻关系，婚后生育有长子聂某子、次子聂某阳、长女聂某凤、次女聂某凰。聂某去世时，未立有遗嘱，其法定继承人有宋某、赵立聂某阳、聂某凤、聂某凰，庭审过程中，五位原告均表示愿意继承聂某的遗产
　　案件焦点：
　　被告是否负有协助原告办理房屋产权转移过户的义务
　　律师点评：
　　房产律师靳双权认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。协议签订后，聂某已付清了购房款，被告张某、覃某除了向聂某移交房屋并交付房屋权属证明材料外，还负有协助聂某办理房屋产权转移过户的义务。聂某作为房屋的买受人，其去世后，被告是否有义务协助原告办理房屋产权转移过户手续?聂某生前与被告张某、覃某签订的《房屋转让协议》，法院已认定该协议为合法有效。对于不动产的交易，须依法进行登记，才发生效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依此规定，聂某与被告张某、覃某签订《房屋转让协议》后，虽然被告张某、覃某已向聂某交付了房屋并移交了房屋权属证明材料，但是只有依法去办理房屋所有权变更、转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果。上述的房屋在没有依法办理不动产物权的变更、转让登记之前，不发生效力，也未发生房屋所有权变动的法律后果，故该份《房屋转让协议》相对买受人聂某而后，仅是聂某本人依法所拥
　　有的以财物作为履行标的的债权。《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括……(七)公民的其他合法财产。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法》〉若干问题的意见》第三条规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。房屋买受人聂某去世后，五位原告作为其法定继承人，根据上述法律规定，通过继承该份以财物作为履行标的的债权而获得相应的合同权利。因此，被告张某、覃某对其转让给聂某的房屋，在买受人聂某去世后，两被告仍有义务协助原告办理将该房屋的权属转移过户的手续。被告辩称主张没有义务协助五位原告办理房屋权属转移过户手续，没有法律依据，法院不予支持。
　　根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、聂某与被告张某、覃某于二○○六年一月五日签订的《房屋转让协议》合法有效
　　二、限被告张某、覃某于本案判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告宋某、聂某子、聂某阳、聂某凤、聂某凰办理位于XX县XX镇XX街房地产[房屋所有权证号为：桂房证字第20141××号，《国有土地使用证》编号为：宾国用(95)字第6×号]的权属转移过户手续。
　　律师建议：
　　本案的重点在于房屋买卖合同中卖方是否对买方的合法继承人负有办理房屋产权转移过户的义务。
　　1，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。协议签订后，聂某已付清了购房款，被告张某、覃某除了向聂某移交房屋并交付房屋权属证明材料外，还负有协助聂某办理房屋产权转移过户的义务
　　2，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依此规定，聂某与被告张某、覃某签订《房屋转让协议》后，虽然被告张某、覃某已向聂某交付了房屋并移交了房屋权属证明材料，但是只有依法去办理房屋所有权变更、转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果。上述的房屋在没有依法办理不动产物权的变更、转让登记之前，不发生效力，也未发生房屋所有权变动的法律后果，故该份《房屋转让协议》相对买受人聂某而言，仅是聂某本人依法所拥有的以财物作为履行标的的债权。
　　3，《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括……(七)公民的其他合法财产。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。房屋买受人聂某去世后，五位原告作为其法定继承人，根据上述法律规定，通过继承该份以财物作为履行标的的债权而获得相应的合同权利。

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