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房屋买卖合同纠纷、公司获赔两百万元

发布日期:2018-03-20    作者:杜冠华律师
因房屋租赁纠纷、公司获赔两百万元
案情简介;北京**酒店管理有限公司(以下简称**公司)与黄xx签订《房屋租赁合同》纠纷一案,特委托杜冠华律师为诉讼代理人,一审法院采纳了杜律师代理意见,判决承租人黄xx赔偿次承租人**公司所有损失。被告方不服判决上诉。最终法院驳回上诉维持原判。
庭审中杜冠华律师发表代理意见:
一、三被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效。
1、一审判决已认定合同有效。三被上诉人与黄xx签订的《房屋租赁合同》,租赁期限自2012620日至2020619日,租期8年。一审认定“属合法有效,对双方具有约束力”,而贺xx对此认定未提任何异议、也未提起上诉,应属于认可该合同。
2、《房屋租赁合同》至今未解除。三被上诉人与黄xx《房屋租赁合同》,在一审判决的第一项判决解除该合同,因本案一审判决尚未生效,所以,该合同至今未解除。
3、贺xx强行霸占使用涉案房屋是违法的。被上诉人贺xx在法院审理期间,强行对房屋停水电、霸占房屋,没有法律依据,属于违法行为,应承担赔偿的法律责任。
二、三被上诉人对涉案房屋具有合法占有使用权。
1、因《房屋租赁合同》而合法占有使用。2012220日,被上诉人与上诉人黄xx签订了8年的《房屋租赁合同》起,在贺xx、黄xx两人的协助下,三被上诉人开始装修入住、占有、使用涉案房屋,有合法的事实依据。
2、生效法律文书已认定租赁合同合法有效。在(2014)石民初字第10103号《民事裁定书》中第15页第14行已认定“**酒店分公司对租赁标的物占有使用相当于次承租人的地位,属对租赁标的物的合法占有使用”,且该裁定书已生效多日,被上诉人贺xx对该裁定书认定的三被上诉人合法占有使用涉案房屋从未提出过异议、也未对该裁定书提起上诉。
3、三被上诉人依约交纳了房屋租赁使用费。被上诉人在租赁合同履行中,依约向黄xx交纳2012221日至2013620日的房屋租赁费、押金,共计634000元,有黄xx的收条为证,该收条已被(2014)石民初字第10103号民事裁定认定有效。
根据2016823日《和解协议》,证明被上诉人向贺xx交纳房屋使用费1055984.11元,截至期限为20151231日;证明在20151231日之前,被上诉人有权占有使用涉案房屋。
三、三被上诉人与贺xx已形成事实上的租赁关系。
被上诉人与黄xx签订《房屋租赁合同》时贺xx是知情并同意的;且在201210月份,贺xx亲自出示房产证、身份证并在石景山工商局签字协助被上诉人办理该房屋作为经营餐饮的营业执照;20129月,贺xx陪同被上诉人到房屋所在地的远洋物业办理装修备案;20139月,贺xx向被上诉人发函催要房屋租金。上述行为已表明,贺xx已以实际行动证明认可了被上诉人的房屋承租事实,已替代了《房屋租赁合同》中的出租人黄xx身份,成为租赁合同的主体。
四、被上诉人贺xx实施了侵犯原告合法权利的行为。
1、强行停水、停电,侵犯了原告的使用权。在法院审理期间,2015414日,被上诉人贺xx强行将涉案房屋的水、电掐断,致使三被上诉人无法使用涉案房屋,无法正常经营,有被上诉人提交的“通知”为证,贺xx对此未予以否认。
2、强行勒令停业,侵犯了被上诉人的经营权。在贺xx强行停水、停电,无理骚扰下,2015417日被上诉人被迫停业;被上诉人属于餐饮行业,在经营期内,贺xx侵犯了被上诉人的经营权。
综上,根据《侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。”第十九条:“侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”规定,被上诉人贺xx侵犯了被上诉人**公司的使用权、经营权、财产权,被上诉人**公司因此所造成的各项损失应由贺xx承担赔偿责任。
    五、被上诉人**公司对涉案房屋投入装修,涉案房屋内有巨额装修现存价值的物品。
1、贺方广同意被上诉人对涉案房屋进行装修。xx协助被上诉人到涉案房屋所在物业公司进行装修登记,有“产权登记表”为证,“证明”上有“北京远洋基业物业管理有限公司远洋山水物业服务中心”盖章确认,且贺xx2013412日和201393日的两份告知函中,从未反对被上诉人对涉案房屋的装修,也可以佐证上述事实。
2、被上诉人就涉案房屋投入的装修,现存价值巨大。被上诉人提交的《装修合同》及支付装修款凭证,证明被上诉人投入巨额资金对涉案房屋进行了装修。经司法鉴定ZB022016-010-(鉴审)002号《鉴定意见书》,鉴定涉案房屋装修现价值为1135539.17元,该鉴定程序合法,结论正确。
3、强占装修物品,侵犯了被上诉人的财产权。涉案房屋内的装修,未经被上诉人允许,贺xx强行霸占、占有使用,有2016119日现场照片为证,贺xx侵犯了被上诉人的财产权。
    六、xx应承担赔偿三被上诉人的装修损失,经营损失。
1、贺xx强行勒令被上诉人停业,已违反法律规定,造成**公司无法经营,根据《合同法》第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定,贺方广应承担晟客公司在租赁期限内的经营损失90万元。
2、贺xx强行占有利用**公司装饰装修物品,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条:承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”及《侵权责任法》第六条、第十九条规定,贺xx应承担赔偿被上诉人装修现存价值1135539.17元。
综上所述,被上诉人对涉案房屋有合法占有使用权,已由生效法律文书确认;根据《和解协议》被上诉人已将房屋使用费已交纳至2015年12月31日,因贺xx对涉案房屋强行停水、停电,致使2015年4月17日至2015年12月31 日期间被上诉人无法正常营业,造成巨大经营损失,贺xx收取了房屋租金而不让被上诉人正常使用房屋,显失公平。被上诉人对涉房屋投入巨额资金进行装修,司法鉴定涉案房屋装修现存价值巨大可佐证。由现场照片为证:贺xx已霸占被上诉人的装修现存物品,应依法由贺xx予以赔偿。
开庭审理中法院认为;上述答辩意见有事实和法律依据,予以支持。判决;解除文xx与黄xx2012年签订的房屋租赁合同,黄xx赔偿三被上诉人直接经济损失两百壹拾三万元。
  
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