张某某与武汉某某集团有限公司房屋买卖合同纠纷仲裁案

发布日期：2015-11-06 作者：110网律师

案情介绍：
2004年9月，张某某（下称“申请人”）与武汉某某集团有限公司（下称“被申请人”）签订了《商品房买卖合同》，合同约定，申请人购买被申请人开发的位于武汉市江汉区一处酒店公寓，建筑面积48.32平方米，房价款为277067元。合同约定，申请人支付总房价的30%，即84067元，余款即193000元办理银行按揭。还约定，被申请人应在2005年7月31日前将符合合同约定的商品房交付申请人使用；被申请人在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案；因被申请人责任造成申请人不能办理房地产权属证书的，如申请人不退房，则被申请人按已付房价款的1%向申请人支付违约金。
合同签订后，2004年9月15日，申请人与被申请人子公司酒店公寓签订了一份《协议》，约定由酒店公寓借款84100元给申请人，用于购买该酒店公寓，该借款由酒店公寓直接支付到售楼部指定的账户；申请人同意将该酒店公寓交由酒店公寓运营方有偿使用，使用期为96个月，使用期内酒店公寓每月向申请人支付使用费1328元。被申请人分两次向申请人出具了金额为84067元、193000元的收据，收据合计金额为277067元。2006年1月，被申请人取得该公寓酒店所在楼的《武汉市商品房权属证明书》。
租赁期满后，申请人履行了各项义务办理了收房手续，但是房屋办证过程中需要新的《销售不动产统一发票》和《商品房权属证明书》，被申请人要求申请人补缴两万多元的税款才同意帮申请人办证，双方无法达成一致，申请人遂委托湖北炽升律师事务所，向武汉仲裁委员会提起仲裁。
本案争议焦点：
一、本案《商品房买卖合同》是否合法有效
本案《商品房买卖合同》系申请人与被申请人自愿签订，不违反法律和行政法规，符合合同法的规定，仲裁庭认为该合同合法有效，当事人应当认真履行各自的义务，并承担相应的责任。
二、房屋租赁协议是否应该纳入本案审理范围
本案审理的是申请人与被申请人基于房屋买卖的事实而产生的法律关系，而房屋租赁协议是申请人与酒店公寓之间基于房屋租赁的事实而产生的法律关系，与本案不是同一法律关系，因此房屋租赁协议不纳入本案审理范围。
三、申请人是否支付了购房首付款
申请人与酒店公寓签订的借款和租赁协议约定，由酒店公寓承租申请人购买的房屋，租期96个月，并借款84100元给申请人用于购房。租赁期满后，申请人无需偿还借款。仲裁庭认为申请人是否偿还被申请人借款属于另一法律关系，未纳入本案审理范围，就本案而言，被申请人分别出具了两份收据，总额合计277067元，该收据与双方在《商品房买卖合同》中约定的付款方式印证，因此仲裁庭认为被申请人以开出收据的行为认可其收到了申请人支付购房首付款。
四、被申请人是否应当协助办理“两证”及逾期办证违约责任
仲裁庭认为，《合同法》第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；《房地产开发经营管理条例》也规定，房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从上述规定看，开发商的义务应至买受人取得产权证、商品房所有权转移至买受人名下为止。本案中，虽然被申请人完成了商品房初始登记，但开具发票不仅是法定义务，也是被申请人需要协助申请人办证的具体内容之一。
案件处理结果：
最终，仲裁庭按申请人的请求作出了相应裁决，即：被申请人向申请人支付逾期办证违约金2770.67元；被申请人自收到裁决书次日起十日内协助申请人办理酒店公寓的“两证”；仲裁费用由被申请人承担。仲裁书生效后，被申请人拒绝主动履行相关义务，以各种理由推脱拒绝开具《销售不动产统一发票》，但房屋登记机关又必须要求申请人出具发票原件才能办理产权证书。无奈之下，申请人向武汉市江汉区法院申请了强制执行，执行法官向房管局送达了协助执行通知书，裁定将该酒店公寓房屋所有权转移至申请人名下。在执行的过程中，本律师多次与江汉区地税局，江汉区房地局沟通协调，相关部门也是初次遇到此类型案件的执行，最终通过部门领导分析，申请人的房屋办证直接按照裁定内容执行，不需要申请人另外出具《销售不动产统一发票》，最终，申请人顺利办理完毕房屋“两证”
案件启示：
本案涉及到房屋买卖，房屋租赁和借款等多个法律关系，由于时间跨度问题，又涉及到没有发票只有购房收据房屋如何办证的新问题。对于当事人来说，购房时一定要看清合同内容，对于开发商协助办证的义务要明确，是由开发商代办还是购房人自行办理，自行办理的开发商要提供哪些协助义务要约定清楚；
本案有其特殊性，但合同相对性原理得到很好的体现，申请人与被申请人的子公司签订的租赁和借款协议属于另一法律关系，与申请人和被申请人房屋买卖合同纠纷没有关联；在本案中被申请人出具了等额收据已经能证明申请人履行付款义务。
在执行过程中，对各方的启示主要在于，法院的执行裁定书的协助义务是明确的，房屋登记机关不应按照普通买房人自行办理权属证书的的一套流程给法院增加要求，应当直接将房屋权属过户至申请人执行人名下。

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