签订房屋买卖合同后擅自加价是否构成违约

发布日期：2018-03-29 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告谷某阳诉称：2017年1月11日，薛某倩、杨某鑫与谷某阳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定谷某阳购买薛某倩、杨某鑫位于昌平区昌平镇42号房屋，成交价格430万元，谷某阳向薛某倩、杨某鑫支付定金10万元，向中介公司支付居间代理费64500元。1月17日，双方签订补充协议，将定金追加至30万元。2月27日，双方签订网签合同，之后谷某阳取得银行的批贷函。后因薛某倩、杨某鑫提出加价，双方多次协商未果，给谷某阳造成重大损失，故起诉要求，1.解除谷某阳与薛某倩、杨某鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及附属文件;2.杨某鑫、薛某倩双倍返还定金60万元;3.杨某鑫、薛某倩赔偿谷某阳损失126.45万元。
　　二、被告辩称
　　被告薛某倩、杨某鑫辩称：由于谷某阳自己的行为不履行合同，属于违约行为，因此定金不予退还。由于在合同中部分条款违背法律的强制性规定，或者违背善良公俗，因此要求谷某阳承担交易过程中的所有税款。因薛某倩、杨某鑫不存在违约行为，故不同意赔偿损失和承担中介费。
　　三、审理查明
　　2017年1月11日，杨某鑫、薛某倩与谷某阳签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定将涉案房屋以297万元出售给原告，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为133万元。买受人向出卖人支付定金10万元。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为193万元。
　　2017年1月11日，杨某鑫、薛某倩与谷某阳及中介公司签订《买卖定金协议书》，协议签订后，谷某阳支付杨某鑫、薛某倩购房定金10万元，支付中介公司居间代理费64500元。
　　2017年1月17日，杨某鑫、薛某倩与谷某阳签订《补充协议》，约定追加房屋定金10万元，后杨某鑫再次追加房屋定金10万元，至此，涉案房屋定金共计30万元，原告已经支付。
　　2017年1月19日，402号房屋产权人由杨某鑫变更登记为薛某倩。2017年2月27日，薛某倩与谷某阳签订网签合同。2017年3月10日，银行向谷某阳签发批贷函。
　　之后杨某鑫、薛某倩与谷某阳就房屋价款问题产生分歧，谷某阳主张杨某鑫、薛某倩要求提高房屋价格才同意向其继续出售房屋，并提交谈话录音予以证明。2017年3月18日，中介公司通知薛某倩办理涉案房屋的缴税手续，薛某倩未去办理。
　　四、法院判决
　　一、解除原告谷某阳与被告薛某倩签订的《存量房屋买卖合同》;
　　二、被告杨某鑫、薛某倩双倍返还原告谷某阳定金60万元;
　　三、被告杨某鑫、薛某倩赔偿原告谷某阳经济损失8万元;
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　谷某阳与薛某倩、杨某鑫所签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。双方的房屋买卖已经履行至缴税过户环节，谷某阳主张系杨某鑫、薛某倩要求上涨房屋价格才同意继续出售房屋导致合同无法继续履行，从而要求解除合同;杨某鑫、薛某倩辩称系因合同部分条款约定违反法律强制性规定和公序良俗而属无效，其要求上涨房屋价格系因税费提高，合同中关于房屋价格与装饰装修设备价格的约定系双方真实意思表示并签字确认，该约定并未违反法律法规的强制性规定，应属有效。
　　根据谷某阳提交的2017年3月13日的谈话录音可知，杨某鑫、薛某倩系因其购买的房屋价格上涨，从而要求谷某阳提高房屋价格，录音中并未提到税款问题。录音中自称杨某鑫、薛某倩律师提到如果房屋价款无法上涨到杨某鑫、薛某倩的心理预期就要违约，可以认定杨某鑫、薛某倩系在合同履行过程中要求提高房屋价格，导致双方发生争议，从而合同无法继续履行。薛某倩、杨某鑫并未按照约定的时间配合办理缴税手续，结合之前要求提高房屋价格、否则不同意出售房屋的情形，其行为已构成根本违约，故谷某阳享有合同解除权。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故杨某鑫、薛某倩应返还谷某阳已支付的购房定金30万元，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。谷某阳已依约履行支付定金的义务，现合同因杨某鑫、薛某倩违约而履行不能，杨某鑫、薛某倩应当将30万元定金双倍返还给谷某阳。
　　关于谷某阳要求赔偿损的请求，其中关于房屋价格上涨和居间服务费的损失，虽然涉案房屋存在价格上涨的情形，谷某阳实际也已支付了居间服务费，但判决中法院已经支持了谷某阳双倍返还定金的请求，对超出部分法院综合谷某阳的实际损失情况有权酌情确定。
　　综上，法院的判决是正确的。

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