出卖人权利瑕疵担保责任的认定及处理

[案情]
上诉人(原审被告)：金地集团上海房地产发展有限公司(以下简称金地公司)。

被上诉人(原审原告)：祝卫良。

2005年7月7日，上海深恒房地产有限公司(金地公司前身)与上海塔城农副产品市场经营管理有限公司(以下简称塔城公司)签订商铺租赁合同，由塔城公司承租金地公司所有的位于嘉定区塔城路746号1-3层商铺(以下简称746号商铺)，租赁期限为2005年9月1日至2015年8月31日。塔城公司的注册所在地为746号。因塔城公司拖欠租金，金地公司于2008年5月8日向塔城公司发出解除商铺租赁合同的信函，后塔城公司撤出。2010年1月4日，原告祝卫良与被告金地公司签订上海市商品房出售合同，约定由原告向被告购买746号商铺。该合同补充条款约定，出售房产性质为商业用房;自双方签订上海市商品房出售合同之日起，已出租房屋的租金收益归祝卫良所有。签约后，祝卫良支付了全部房款，并取得了746号商铺的房地产权证。2010年4月15日，祝卫良与案外人林建新签订租赁合同，约定由祝卫良将746号商铺出租给林建新，用于菜场及商场的经营，第一年至第三年的年租金为人民币158万元;并约定祝卫良配合林建新办理经营、设计、装修等以及其他国家规定的申请报批手续。嗣后，林建新以746号商铺为住所地向工商部门申请注册公司，因该地址已被塔城公司注册而未果。祝卫良即以信访形式向上海市工商行政管理局反映，并于同年6、7月间向金地公司发出律师函，指出金地公司在出售746号商铺时故意隐瞒已在2005年出租给第三方(塔城公司)注册经营的事实，导致承租人无法正常经营，给其造成经济损失，并要求金地公司立即办妥与塔城公司租赁关系的解除事宜以及工商注册地的变更或注销。金地公司在收到祝卫良的律师函后，也向上海市工商行政管理局嘉定分局发出了紧急报告，认为在塔城公司违约的情况下，其已行使了合同解除权，故塔城公司仍将746号商铺作为注册地址没有事

实和法律依据，林建新将746号商铺作为注册地办理营业执照的要求合理，恳请工商部门予以解决。2010年8月，金地公司回复祝卫良，认为其与塔城公司已经解除了租赁合同，746号商铺不存在权利瑕疵，新公司无法注册与其无关。

2010年9月，祝卫良诉至上海市嘉定区人民法院，请求判令：一、金地公司消除嘉定区塔城路746号商铺的权利瑕疵;二、金地公司按其与林建新所签租赁合同的租金标准赔偿祝卫良自2010年4月15日至权利瑕疵消除之日止的租金损失：三、金地公司赔偿祝卫良工商查档费205元。

被告金地公司辩称，双方的买卖合同中并未约定746号地址必须作为经营地址，原告所称的权利瑕疵并非民法上的权利;另外，被告在出售房产过程中已明确告知，不存在向原告隐瞒该商铺上的任何物权上的瑕疵，至于原告与案外人签订租赁合同与被告无关，要求驳回原告的诉请。金地公司并于接到祝卫良律师函后，于2010年8月13日向法院提起诉讼，要求确认其与塔城公司的租赁合同于2008年5月16日解除。同年12月22日，上海市嘉定区人民法院判决支持了其诉请，该判决于2011年3月21日发生法律效力。2011年4月27日，上海市工商行政管理局嘉定分局向金地公司作出书面答复，内容为贵司可携带民事判决书的原件和生效证明，并根据有关规定，提交相关申请资料，可办理登记注册手续。同年4月、5月，金地公司将民事判决书和法律文书生效证明书以及嘉定工商分局的书面回复邮寄给了祝卫良。

[审判]

上海市嘉定区人民法院经审理认为，双方签了的买卖合同合法有效，金地公司负有交付无瑕疵标的物的义务。依据合同内容来看，祝卫良购买商铺的用意明确，即用于经营。按现有法律、法规的规定，合法地从事经营活动，其前提是必须经工商行政管理部门的批准。所以，祝卫良在购买746号商铺后，为合法经营必定会向工商行政管理部门申请注册公司。由于原承租人塔城公司在合同解除后未将公司经营地址注销，而金地公司在未消除该瑕疵的情况下，将系争商铺出售给原告，导致祝卫良在将商铺出租后，无法注册设立公司正常开展经营，造成该物权在使用权上的瑕疵。对此，金地公司应当承担相应的民事责任。尽管金地公司认为其与塔城公司的租赁合同已于2008年5月16日解除，但该租赁合同的解除于2011年3月才由法院依法确认，因此，金地公司在客观上存在怠于行使确认合同已解除的行为。现祝卫良要求金地公司赔偿其不能正常经营使用阶段的租金损失，合法有据，应予支持。由于祝卫良在购买商铺时，已知晓746号商铺内有小摊贩，如稍加谨慎注意，亦可避免。因此，祝卫良对其经济损失，也应承担次要责任。鉴于746号商铺经营使用权上的瑕疵也已消除，已具备工商企业注册的条件，故祝卫良提出的消除746号商铺的权利瑕疵已无实际意义。对于祝卫良要求赔偿工商查档费205元，缺乏依据，不予支持。最终，依据评估的租金损失，原审法院依法作出判决：一、金地集团上海房地产发展有限公司应于判决生效之日起10日内赔偿祝卫良人民币82万元;二、驳回祝卫良其他的诉讼请求。

宣判后，金地公司不服一审判决，提起上诉。

上海市第二中级人民法院经审理认为：根据买卖合同的目的，金地公司向祝卫良出售系争商铺，应确保该商铺能够正常合法使用。原审法院依法认定金地公司应当承担相应民事责任，理由充分、本院予以认同。祝卫良要求金地公司赔偿其不能正常经营使用阶段的租金损。于法有据，应予支持。在赔偿具体数额上，本院结合双方的过错程度、损失与权利瑕疵的关联性、以及本案纠纷发生的其他因素，并考虑到金地公司在接到祝卫良反映情况的律师函后，即积极采取行动，并未怠于行使权利、消极对待这一事实情节等各种实际情况，对原审法院判定数额酌情适当调整。据此判决如下：一、维持一审判决第二项;二、改判一审判决第一项为：金地集团上海房地产发展有限公司应于判决生效之日起10日内赔偿祝卫良人民币50万元。

[评析]

本案是一起由于购买的商铺无法办理营业执照，买受人要求出卖人消除瑕疵并赔偿损失而致讼的案件。无法以系争房屋地址办理工商注册登记是否构成房屋的权利瑕疵，出卖人是否应当承担相应责任，是本案争议的两大焦点。

一、权利瑕疵的界定

瑕疵担保责任制度是大陆法国家一项古老的法律制度，在历史上为稳定交易关系，维护交易的公正和安全发挥了重要作用。在现代社会的经济生活中，由于商品制造与销售的复杂化，使商品性能以及其可能存在的瑕疵，越来越难于被一般的消费者所了解。为了强化对社会弱者的保护，法律有特别规定出卖人的瑕疵担保责任之必要，因而瑕疵担保责任在现代民法中仍有其独特的存在价值。瑕疵担保责任存在于有偿双务合同中。在有偿双务合同中，基于公平正义的理念，合同一方支付对价，自然要求对方交付的物或权利是无瑕疵的，否则对方应承担一定的责任，即瑕疵担保责任。由于瑕疵担保责任在买卖合同中表现最为典型，因而各国一般将其规定在买卖合同中，其他合同则准用之。瑕疵担保责任又分为物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，前者是指出卖人对标的物的品质所担负的责任，后者指出卖人应就买卖标的物担保第三人不向买受人主张任何权利而生的民事责任。合同法第一百三十二条、第一百五十条至第一百五十二条对权利瑕疵担保责任做出了明确的规定。

关于权利瑕疵的界定，合同法第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。即出卖人应担保对其所出售的物享有合法的权利，这种出售行为没有侵犯任何第三人的权利，且任何第三人都不会向买受人就该标的物提出任何权利要求。实践中，权利瑕疵通常包括以下几种情形：第一，标的物的所有权属于第三人，或第三人对标的物也享有所有权。第二，标的物所有权受到限制。这是指标的物上设定有其他的权利，从而使买受人不能完全地行使其应当享有的所有权。比如不动产所有权上存有地役权、抵押权，动产所有权上存在优先权等。第三，标的物侵犯他人享有的知识产权。由于知识产权具有无形的特点，因此出卖的货物是否侵犯了他人享有的知识产权主权利瑕疵，比其他的权利瑕疵更具有隐蔽性和复杂性。对买受人来说，则更难区分和判断。法律为了维护公平，更有对善意买受人施加特别保护的必要。

本案中，祝卫良以无法使用系争商铺地址进行注册开展经营为由主张商铺存在权利瑕疵，金地公司则以双方的买卖合同中并未约定商铺地址必须作为经营地址、祝卫良所称的权利瑕疵并非民法上的权利为由进行抗辩。系争商铺是否存在权利上的瑕疵，也就成为案件审理中首先需要认定的问题。

法院认为，首先，依据双方签订的买卖合同内容，祝卫良购买商铺的用意明确，即用于经营。按现有法律、法规的规定，合法地从事经营活动，其前提是必须经工商行政管理部门的批准。所以，出卖人应提供符合合同目的、能够正常办理工商登记的房屋是合同的应有之义。其次，出卖人对标的物的权利担保义务，不仅要担保权利存在、权利完全，还应担保买受人能够自由行使权利而不受任何限制。虽然我国公司法及相关法律法规并未规定同一地址不能注册两个以上公司，但经法院查证，工商部门在实际操作中采用一个住所地一个公司的原则，同一门牌号的住所地上注册的公司未办理变更或注销登记时，不得再注册新的公司。该操作惯例作为一个事实，客观上导致了系争商铺暂时不能用于工商登记的后果，即该房屋在使用功能上存在重大限制。因此，系争商铺上的注册登记未依法注销，虽然并非第三人对该房屋主张独立的权利，但是买受人却因此不能自由行使使用权，应构成权利瑕疵。

二、权利瑕疵担保责任的认定

合同法第一百五十二条规定：买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。可见，对于权利瑕疵担保责任的归责原则，适用合同法的严格责任，即无过错责任原则。只有在买受人明知标的物权利瑕疵的情况下，才能免除出卖人的瑕疵担保责任。

本案中金地公司主张其在签订买卖合同前，曾口头告知祝卫良系争商铺之前有过租赁，买卖合同中也明确约定已出租的租金收益归祝卫良所有，认为祝卫良在签订买卖合同时已经知道有其他公司在系争商铺内登记注册的事实。祝卫良则辩称，金地公司仅告知其系争商铺内有农贸市场的小摊贩，合同相关条款是对小摊贩暂时租金收益的约定，其对该商铺曾经注册过公司的事实并不知情。对此，金地公司未再提供相关证据。法院认为，由于商铺的工商登记状况具有一定的隐蔽性，无法从房屋的权属证书及使用状况上明确体现，合同的相关条款及祝卫良对商铺使用状况的了解并不能证明其知道系争商铺曾注册过公司的事实，更不能得出其对该商铺上原有的工商登记未注销、暂时不能办理新的工商登记的事实也是明知的结论。故金地公司的抗辩不能成立，依法应承担瑕疵担保责任。

三、本案中违约责任的承担问题分析

合同法中将出卖人负有无瑕疵交付义务规定为其主给付义务的一项内容，将出卖人的瑕疵担保责任统合进违约责任。故买卖标的物上有权利瑕疵或物的瑕疵者，均为出卖人未完全履行其给付义务，买受人得向出卖人主张违约责任。关于违约责任的承担，合同法第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第—百一十四条规定了继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等违约方可能承担的数种责任形态。依据合同法的上述规定，数种责任形态是从不同角度对违约这一事实的补救措施，合同法允许当事人根据合同违约及履行的实际情况，就违约方所应承担的责任形态作出合理选择。

本案中，由于被告金地公司在一段时间内未排除商铺上的登记障碍，导致承租人无法进行工商登记，无法进行正常合法经营，由此给作为出租人的原告造成租金上的损失。因此，原告要求被告金地公司消除商铺上的权利瑕疵，并赔偿其自2010年4月15日至权利瑕疵消除之日止的租金损失，合法有据，应予支持。由于判决时系争商铺经营使用权上的瑕疵已消除，已具备工商企业注册的条件，故该项诉请已无实际意义。对于租金损失，虽然原告对系争商铺的权利瑕疵并非明知，但其在知晓商铺内有小摊贩的情况下，未尽谨慎注意义务，对损失的产生也有一定的过错。损失具体数额的确定，应由法院依据评估结果，结合原被告双方的过错程度、损失与权利瑕疵的关联性以及本案纠纷发生的其他因素进行综合考虑。二审中，考虑到金地公司在接到原告反映情况的律师函后，即积极采取行动，并未怠于行使权利、消极对待这一事实情节及商铺租赁的实际情况，二审法院对原审法院判定数额酌情适当调整，合法合理，也符合本案实际情况。

作者单位：上海市第二中级人民法院