租客煤气中毒身亡 房东被判赔41万：租房签免责条款有效么？

一次煤气中毒意外，夺走了一条鲜活的生命，改变了两家人的命运。

2月28日，在成都市郫都区安靖镇一小区，房东周蓉(化名)依然记得两年前那一幕：2016年2月，一名刚入住两天的小伙子，在出租房内一氧化碳中毒意外身亡。

如今，死者家属向她索赔60万元，法院一审判定，燃气公司不需承担责任，作为房东的周蓉，要承担七成责任赔偿，约41万元。

问题来了，房东和租客之间，有哪些权益关系?房屋租赁合同中，房东和租客约定免责条款有效么?

还原

租客中毒身亡房东被起诉

“租客在我的出租房里中毒身亡，我想过要担责，但没想到是如此巨额的赔偿。”

2016年2月14日，时年22岁的云南临沧小伙小杨，通过墙上张贴的告示找到周蓉，双方达成口头约定，小杨租下一间出租房，三个月租金1050元。

然而两天后，2月16日晚上，亲属前来出租房寻找小杨，电话不通、敲门无人应答，便找来房东周蓉开门。

门一开，只见小杨以半跪姿势，匍匐在饭桌旁边，早已没了呼吸，警方随后赶到，排除他杀，司法鉴定显示，小杨系“急性一氧化碳中毒身亡”。



协商不成，双方进入司法程序，2017年8月，属地法院判决认为，事发出租房通风条件并不良好，设施简陋，存在较大安全隐患，与小杨中毒死亡具有直接关系，应当承担赔偿责任。

鉴于死者家属提出60万元民事赔偿，法院一审判决，房东周蓉承担七成责任，赔偿约41万元，死者小杨自身承担三成责任。

再探

事发现场为简易出租房

28日下午，记者来到安靖镇再探事发现场，这是一间面积约18平米的简易出租房，系房东周蓉自建房屋，位于五楼。

推门进去，左手边分别是厨房和洗手间，右手边是一张双人床，正对大门是一扇窗户，窗户旁有一张桌子、一个简易衣柜。

造成小杨一氧化碳中毒的热水器，如今仍挂在厨房墙上，连接热水器的排气管道，借助墙面上的一个通风口，通往室外。

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如今，当事双方各执一词，房东周蓉不服一审判决，提出多个质疑，准备向成都中院提起二审。

由于死者小杨为云南临沧籍，并无亲属在成都，且亲属留给法院的电话已无法接通，记者只能联系到他的代理律师张云良。

“死者是农村户籍，家庭比较困难，已经支付不起诉讼费用。”张律师告诉记者，其实家属起诉的，并不止房东一方，家属也将提供燃气的燃气公司告上法院，“但法院认为燃气公司并无责任，个人认为，这样划分责任欠妥。”

探讨双方权益

房屋租赁签免责条款有效否?

不仅是周蓉，事实上，一氧化碳中毒事件近年来屡见不鲜，出租房也是高发、高危类型。

问题来了，房东和租客之间，有哪些权益关系?在房屋租赁合同中，房东和租客约定免责条款有效么?北京安博(成都)律师事务所陈杨律师进行了解读。

解读1

不损害租客安全

房东应保证屋内设施安全规范



陈杨认为，房东与租客之间存在租赁合同关系，据《合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，房东应当保证提供的出租房屋及室内设施设备符合安全规范，不会对租客的人身财产安全造成损害。

落实到本案中，若租客煤气中毒死亡是由于房屋内设施设备存在安全隐患导致的，房东应当承担相应的赔偿责任。

其次，在租客的责任方面，如果他尽到合理的注意义务、不存在违规操作的行为，则不应当承担责任;若租客存在使用不当的行为，他也应当承担相应责任，“问题的关键，在于法院结合案情，对双方责任进行划分。”

解读2

房屋租赁签免责条款

在法律上并不成立



成都一房屋租赁行业人士告诉记者，如今房东和租客在签订合同时，一般都会附加一项免责条款，约定“如出租房内发生火灾、煤气中毒、违法犯罪等意外事件，和房东和中介无关。”

但陈杨律师认为，即便有这样一个约定，但出现意外事故，比如因房屋设备问题引发煤气中毒，房东也要承担责任。免责条款，也不能免除双方应尽的法律和合同义务。

对于房屋租赁，他也提出了两点建议。首先，房东在出租房屋时，一定要确保房屋及相关设施设备的安全。

其次，租客在租赁房屋时，一定要对房屋及室内设施设备，进行仔细的检查，如发现问题，要及时要求房东解决，并且严格按照使用规范使用相应的设施设备，杜绝违规操作。