出名人将房屋出卖给第三人，借名人要求过户被驳回

发布日期：2018-07-04 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2013年11月，杨巧云诉称：我与李静系母女关系，2007年3月25日，我出资，以李静之名购买位于北京市海淀区806号房屋。我是房屋的实际所有权人。后我得知李静于2009年4月28日经链家公司介绍，与方平签订《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋出售给方平。
　　我认为李静并非真正意义上的房屋权利人，对该房屋没有处分权，李静与方平签订的《北京市存量房屋买卖合同》属无效合同。故我依据物权法、合同法相关规定诉至法院：1、请求法院确认李静与方平就房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效;2、请求法院判令李静履行借名买房协议，协助我将房屋变更到我名下;3、李静、方平承担本案诉讼费用。
　　2、被告辩称
　　李静辩称：对于杨巧云的诉讼请求，没有意见。签署协议的时候，我告知了方平，这个房子是杨巧云购买的，也跟中介公司说过。我长期在国外学习，当时买房，后来与方平签约，都是临时回国，都不是很清楚。我自己认为是我名字购买的房屋，我就有权处分房屋。综上，我同意杨巧云的诉讼请求。
　　方平辩称：第一，杨巧云已经因为诉讼时效问题已经丧失了胜诉权。本案房屋买卖合同是2009年4月28日签订，距今已经4年整，杨巧云没有诉讼时效中断的证据，请求驳回杨巧云诉讼请求。第二，杨巧云至今为止包括李静答辩，都没有看到证据说李静借名买房的事实告知方平。第三，杨巧云的诉讼请求路径错误，本案合同已经被一中院两份生效判决确认合同有效，杨巧云不应该另行起诉合同无效，应该通过申诉或者再审，来否定涉诉房屋买卖合同的效力。综上，不同意杨巧云的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　杨巧云与李静系母女关系。2007年3月25日，李静与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，约定李静购买房屋，预测建筑面积126.88平方米，总价款1996742元。2009年4月28日，经链家公司居间，李静与方平签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李静将房屋以260万元的价格售予方平。当日，李静、方平及链家公司三方亦签订了《补充协议》。上述合同签订当日，方平向李静支付定金52万元。
　　2011年，李静以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为方平办理过户登记、合同目的无法实现为由诉至法院，要求解除其与方平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。法院判决解除了李静与方平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李静、方平与链家公司签订的《补充协议》。判决后，方平不服，提起上诉。一中院经审理判决撤销了一审判决并驳回了李静的诉讼请求。
　　2013年8月，杨巧云将李静诉至原审法院，要求确认其与李静于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效，方平未参加该案诉讼。该《借名买房协议》载明：“母亲杨巧云以女儿李静名义购房达成如下协议：母亲杨巧云与女儿李静经协商，杨巧云出钱以李静名义购买海淀区903号、806号两套房屋共计306万元。以作为日后杨巧云养老之用。此两套房屋只是杨巧云借名购买不算女儿李静的个人财产，不经母亲杨巧云同意，李静不得转租、转让、转卖该两套房屋，如有违约李静将无条件协助，配合出资人变更房产人名于出资人名下，出资人保留追究其法律责任的权利。”原审法院经审理判决确认杨巧云与李静于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效。该判决双方均未上诉，现已生效。
　　二审审理中，杨巧云提交房价走势网络打印件一份及《委托代理出租房屋合同》复印件一份，用以证明房屋成交价低于市场价及房屋一直由杨巧云实际占有。方平对上述两份证据均不予认可。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　驳回杨巧云的诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然杨巧云与李静签订的《借名买房协议》被法院确认为有效，但并不能据此而否定李静与方平签订的房屋买卖合同及补充协议的效力，故杨巧云以李静对房屋没有处分权为由要求确认李静与方平签订的房屋买卖合同及补充协议无效，缺乏依据，法院不予采纳。杨巧云主张方平无北京市购房资格一节，亦不属于我国合同法规定的合同无效的情形。综上，对杨巧云要求确认李静与方平签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，法院不予支持。杨巧云要求李静履行《借名买房协议》，协助其将房屋变更到其名下的诉讼请求，系杨巧云与李静之间《借名买房协议》的履行问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。

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