约定解除条件未予行使是否导致法定解除权丧失

发布日期：2018-07-12 作者：丁嫣律师

导读：在房产纠纷中常常涉及到关于约定解除条件未予行使，是否导致法定解除权丧失，那么这种情形应当如何处理呢？本文将从以下案例中详细解读。案情简介：约定解除条件未予行使，是否导致法定解除权丧失
2003年1月至6月间，A银行先后为九家企业发放贷款5000万元，B公司为九家企业提供担保。贷款期限届满后，九家企业均未能按约履行还款义务。2003年10月8日，C公司与B公司签订商品房买卖《协议书》，将C公司开发建设的太原市西羊市38号楼1幢一、二层房产（以下简称38号房产）转让给B公司，随后C公司将38号房产过户给B公司。2004年4月12日，A银行因与B公司一般担保合同纠纷，向一审法院提起诉讼，并申请对B公司38号房产进行诉讼保全。C公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方2003年10月8日的房屋买卖《协议书》；2.判令B公司返还属于C公司所有的丽阳城底商1—2层，并承担一切手续税费；3.判令B公司承担违约责任，支付违约金173.92万元；4.判令B公司承担一切诉讼费用。
法院判决：予以支持其诉讼请求
就本案而言，2003年10月8日，C公司与B公司签订的丽阳城底商1-2层房屋买卖《协议书》第三条虽然约定了“所有权保留”条款，但与相关法律规定相悖，应认定为无效条款。据此，C公司对讼争房产的物权拥有已转化为债权，鉴于该条款无效的独立性并不影响协议其余部分的效力，原B公司所签房屋买卖《协议书》应认定有效，因此，法院对其请求予支持。
律师说法：如何认定本案的法定解除权
根据案涉《协议书》的约定，C公司的主要义务是将案涉房屋交付给B公司并协助办理产权转移手续，B公司的主要义务是在2004年10月31日前付清购房款66497040元。C公司于当月即将房屋所有权转移登记至B公司名下，并将案涉房屋交付给B公司占有使用；而除了抵顶购房款的348万元材料款外，B公司至今仍欠C公司绝大部分购房款未付，显然已经构成严重违约，导致C公司的合同目的不能得到实现，故符合《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。但C公司在合同解除条件具备后，B公司未催告其行使解除权的情况下，已经及时通过提起诉讼的方式主张权利，故并不符合《合同法》第九十五条、《商品房买卖司法解释》第十五条第二款规定的解除权消灭的情形。此外，《合同法》第九十三条规定了当事人的约定解除权，第九十四条规定了当事人的法定解除权，两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥，在当事人未行使约定解除权、但符合法定解除条件时，可行使法定解除权解除合同。本案中，虽然当事人在《协议书》中约定了解除条件，但C公司未予行使的行为并不导致其法定解除权的丧失，故其有权主张行使法定解除权解除《协议书》。综上，C公司通过提起本案诉讼的方式请求解除案涉《协议书》，有事实和法律依据，予以支持。
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