房屋买卖合同因代理行为无效引起的合同无效诉讼

发布日期：2018-08-08 作者：靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告马力向法院起诉请求：1、依法确认李洁与张涛签订的房屋买卖合同无效;2、确认张涛与鼎盛力公司签订的涉讼房屋的存量房买卖合同无效;3、将涉讼房屋返还给马力，房屋产权证恢复变更登记在马力名下;4、判令保全费、诉讼费由李洁、张涛负担。
　　二、被告辩称
　　被告李洁辩称：李洁是经公证的马力及房屋共有人徐翔的受托人，其有权根据市场行情、交易时限、变现难度等因素决定交易价格，马力出具的一系列公证文件说明出售涉讼房屋是其真实意思表示，若价格过低，马力可以向李洁主张损失，根据北京市高级人民法院的会议纪要，马力主张房屋买卖合同无效不应支持，
　　三、审理查明
　　2015年8月3日，公证处出具公证书，公证事项为委托，内容为：兹证明马力、徐翔于二〇一五年七月二十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该公证文书中的“前面的《委托书》”为马力(委托人)、徐翔(委托人)、李洁(受托人)于2015年7月27日签订，委托原因、事项、权限为：委托人马力是位于涉讼房屋的所有权人(房屋所有权证号为：京房权证兴私字第XXXX号)，徐翔是马力的配偶，现我们想将上述房产出售，因为我们没有时间，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托李洁为我们的代理人，全权代表我们办理涉讼房屋的买卖和相关手续。受托人李洁在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至办理完毕为止。代理人有转委托权。
　　2015年10月19日，李洁以马力的委托代理人的身份与张涛签订房屋买卖合同，合同约定涉讼房屋的出售价格为123万元，并就其他事项进行了约定。当日，李洁出具收条，载有其收到涉讼房屋房款13万元。2015年10月23日，涉讼房屋进行了权属转移变更登记，登记至张涛名下。2015年11月3日，张涛向胡瑾转账110万元。庭审中，经询问，李洁陈述13万元亦支付给胡瑾。
　　2015年10月30日，张涛与鼎盛力公司签订存量房屋买卖合同，合同约定涉讼房屋的出售价格为123万元。2015年11月4日，涉讼房屋产权变更登记至鼎盛力公司名下。2015年11月25日，鼎盛力公司向张涛转账165万元。庭审中，张涛及鼎盛力公司均主张房屋的实际购买价格为165万元，但并未能提交其他版本的房屋买卖合同，双方陈述关于165万元的价格系双方口头约定。
　　2016年8月23日，经马力申请，法院委托，北京京港房地产估价有限公司出具京港(2016)涉讼字第(60)号房地产司法鉴定估价报告(以下简称：鉴定报告)，估价结果为，涉讼房屋于2015年10月19日的房地产价值为2207522元。
　　上述事实，有存量房屋买卖合同、公证书、收条、房屋所有权转移登记申请书、评估报告、具有强制执行效力的债权文书公证书、身份证、结婚证、户口本、银行转账凭证、税务发票及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
　　四、法院判决
　　1、李洁代理马力与张涛签订的房屋买卖合同无效;
　　2、驳回马力的其他诉讼请求。
　　五、房产买卖纠纷律师靳双权点评
　　本律师认为，代理人对被代理人负有忠诚义务，应为被代理人利益实施代理行为。本案中，经司法鉴定涉讼房屋在交易时点的价值为2207522元，而李洁在未经马力同意的情况下以123万元将涉讼房屋出售给张涛，且未将购房款交付马力，其行为严重损害被代理人的利益，显非善意。张涛虽主张其系依据公证的授权委托书签订了涉讼房屋买卖合同，但其在交易价格显著低于市场价格的情况下，既未向产权人进行确认，亦未将购房款交付产权人，结合除13万元定金外的剩余购房款均系在涉讼房屋过户后多日才交付、张涛在取得该房屋产权证后在极短的时间内又将房屋过户至祥泰财富名下等有悖于交易常理的情况，张涛的行为亦非善意。综合以上情况，可以认定代理人李洁与买受人张涛的签约行为损害了马力的利益，李洁的代理行为应属无效，故法院认定李洁代理马力与张涛所签房屋买卖合同无效比较合理。

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