未领取产权证书的房屋 是否导致抵押合同无效

案情简介：未领取产权证书的房屋，是否导致抵押合同无效
2005年9月25日，王某与李某签订一份“房屋买卖预约合同”，合同约定，王某向两李某预约购买两李某位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋。合同签订后，王某依约支付了首付款并承担了该房屋从2005年10月至起诉之日的银行按揭贷款。由于李某违反预约合同的约定，不予办理房屋的产权登记手续并妨碍王某对房屋的正常使用，故请求判令。
法院判决：应当认定抵押权无效
法院经审理认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。本案讼争房屋系李某购买所得，权属明晰，李某享有相应的处分权。原、李某订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。原、李某双方应当按照合同约定继续履行合同义务，王某诉请李某立即履行办理原、李某之间的买卖合同的鉴证和房屋新产权变更登记手续、配合王某将厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋（厦门市集美区乐海南里103号602室）从李某名下变更登记至王某名下，系涉案合同第10条第3款所约定内容；诉请李某不得阻止王某对房屋进行占有和使用，系涉案合同第8条第1款所约定内容的必然结果，本院均予支持。关于王某诉请之违约金问题，本院认为，在本案的审理过程中，对涉案之房屋买卖合同之效力原、李某仍持有不同理解，第三人亦是在本院追加之后才参与诉讼并发表对涉案合同效力的处理意见，因此，违约金的计算宜以本院确认合同效力之后，李某仍未依约履行合同义务时起算。另，在本案审理中，第三人表示，如果法院认定合同有效，第三人要求王某归还抵押借款的结余本息，使抵押权消灭，王某当庭同意代李某偿还借款合同剩余的所有本息，以消灭抵押权。
律师说法：如何认定抵押合同的效力
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，李某代理人认为双方签订的合同因违反法律的强制性规定而无效。特别是在当前房价居高不下的情况下，通过此规定来限制“炒楼花”哄抬房价的行为可以有效地规范房地产交易秩序，这也是该条款立法的立法目的。《城市房地产管理法》为一部行政法，其主要规范的对象是行政管理行为，以行政法中的规范来否定民事合同的效力，应特别谨慎。在我国，不动产的物权变动采取登记生效主义，作为买卖标的物的房屋，如果在买卖合同签订之时或之后没有取得房屋所有权证书，那么是无论如何不能完成过户登记的，也就是说，登记生效要件的不动产物权变动规则，决定了无权属证书的二手房买卖，不可能产生物权变动的法律后果。因此，此类没有产权证的房屋，是因为不具备物权变动的条件而不能发生物权变动。如果认定合同无效，那么就是绝对无效、当然无效，即便双方签订买卖合同之后，卖方已经取得产权，依旧无法弥补原来合同的效力。
此争议焦点的症结就在于，法官应对物权变动及其原因行为进行清晰的区分。新颁布的《中华人民共和国物权法》在这点上就进步许多，其第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”此条明确规定“不发生物权效力”，而非“不得转让”，说明其仅仅否定了其物权变动的效力，至于其原因行为的效力还要依据合同法的规则进行判断。物权法体现的立法理念的进步，应在我们的审判实践中加以运用，单纯地依照《城市房地产管理法》的规定认定买卖合同无效是不合理的。


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