限售后要求解除合同 法院应否支持?
发布日期:2018-12-07 作者:110网律师
2015年1月,龚某向某房产开发公司购买了某小区一套房屋,约定于2017年9月30日前交付。2017年3月15日,张某与龚某签订《房地产买卖协议》,约定张某以195万元向龚某购买该套房屋,待龚某领到产权证后再办理过户手续。2017年9月7日,在限售政策出台后,龚某领取了房屋的不动产权证书,2017年9月22日,龚某向张某发函告知因政策原因,双方签订的买卖协议已无法履行,故要求解除该协议,张某收函后认为限售期不得转让的规定仅为管理性规定,不影响合同效力,虽无法办理过户,但其同意先行支付房屋价款,再适时办理过户,但双方对先行支付的房屋价款金额没有达成一致意见。龚某于2017年10月27日再次发函张某要求加价才能同意张某的方案,否则即解除合同。张某于是向张家港法院提起诉讼,请求继续按原价履行合同,法院经审理后驳回了张某的诉讼请求。龚某随后向法院起诉,请求确认双方间的买卖协议已于2017年10月27日解除。
法院经审理认为,龚某与张某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,合法有效,双方应当按约履行。根据合同约定,张某需支付房屋价款195万元,待龚某领到产权证后办理过户手续。张家港市人民政府于2017年8月27日出台了限售政策。涉案房屋的不动产权证于2017年9月7日办至龚某名下,上述限售政策虽然不会对双方签订在前的合同效力产生影响,但双方于卖方领取产权证后进行过户的合同约定实际已经无法履行。虽然双方之后就合同的继续履行进行了协商,但因双方对于提前付款的金额未能达成一致,未能对合同约定进行变更,张某要求继续履行合同没有事实基础,其向法院提起继续履行的诉讼主张也已被生效判决驳回。因此,涉案房屋买卖合同事实上不能履行,双方签订合同的目的无法实现,遂判决支持龚某的诉讼请求,确认双方的房屋买卖协议于2017年10月27日解除有效,龚某将购房本金及利息返还张某。
法官点评:房产限售是政府为规范房地产交易,维护公共利益而实施的临时管控措施,是政府行为,普通人难以预知,也无法规避,故不可归责于任一合同主体。因此,因房产限售政策导致房屋买卖合同无法继续履行的,合同双方都可以请求法院解除房屋买卖合同,但出卖人应将本金及利息返还买受人。
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