补充协议和原合同约定的房价不一致引纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告侯先生、唐女士起诉称：2016年7月17日，我方和被告签订了《房地产买卖契约》，约定我购买被告所有的甲市乙区XX路XX小区10号楼1005号房屋，房屋建筑面积为121.38平方米，总价款为234万元。2016年10月19日双方签订了《补充协议》，购买房款变更为239万元，双方于2016年11月30日前办理房屋过户手续。如乙方原因造成过户时间延误，守约方有权要求违约方赔偿总房款的10%违约金。上述《房地产买卖契约》及《补充协议》签订后，我于2016年7月17日支付购房定金3万元，2016年8月6日支付购房首付款60万元。2016年11月30日前该房屋已经具备过户条件，但被告韩某违反双方合同约定，拒绝于2016年11月30日办理房屋过户手续。双方签订《房地产买卖契约》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。为此，请求法院依法判令：1、请求判令被告继续履行与我之间的《房地产买卖契约》及《补充协议》，积极协助我办理甲市乙区XX路XX小区10号楼1005号房屋的过户及贷款手续;2、请求判令被告向我支付违约金23.9万元;3、请求判令被告承担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告韩某答辩称：我于2016年11月30日，即合同约定当日前往房产交易中心配合原告办理涉案房屋过户手续，但发现原告未经我方同意私自对房屋买卖合同样张合同中关于房屋价格、腾房时间、税负承担方式条款作出对我方不利的变更，由此导致涉案房屋于2016年11月30日过户未果。故本案原告存在违约行为，我方不存在任何违约行为，针对原告的违约行为，我方已于2016年12月7日向原告发送律师函，并依据双方协议对守约方依法解除了买卖合同及补充协议，故我方无继续履行合同的义务，请求驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　2016年7月17日，侯先生、唐女士与韩某签订了《房地产买卖契约》，该契约第一条约定韩某将位于甲市乙区XX路XX小区10号楼1005号房产出售给侯先生、唐女士;第二条约定房屋成交价为234万元;第三条约定分五次支付房款;第四条约定韩某应于2017年5月1日前，将房屋交付给侯先生、唐女士;第八条约定甲(被告)、乙(原告)在办理房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费，由乙方(原告)承担。2016年5月13日，侯先生、唐女士支付给韩某3万元定金。2016年8月6日，侯先生、唐女士支付给韩某第二笔款项60万元。2016年11月25日，侯先生为支付第四笔款项，存入了50万元。2016年10月19日，双方签订了《补充协议》，《补充协议》约定，总购房款数额由234万元变更为239万元;双方一致同意于2016年11月30日前办理房屋产权过户手续。涉案房产自合同签订起至今价值涨幅较大。
　　四、法院判决
　　1、侯先生、唐女士与韩某继续履行双方签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》：侯先生、唐女士于本判决生效之日起十日内付给韩某剩余176万元购房款;韩某于收到全部购房款之日起三日内协助侯先生、唐女士办理甲市乙区XX路XX小区10号楼1005号房产的过户手续;韩某于收到全部购房款之日起六十日内腾房;其他方面双方继续履行《房地产买卖契约》及《补充协议》。
　　2、驳回侯先生、唐女士的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权认为，本案中侯先生、唐女士与韩某之间签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面的履行自己的义务。《房地产买卖契约》与《补充协议》约定涉案房产的买卖价格为239万元，双方于2016年11月30日前办理房屋产权过户手续，韩某于2017年5月1日前腾房，办理房屋买卖交易过户手续所需缴纳的税费，由侯先生、唐女士承担。2016年11月30日双方到房产交易中心办理过户手续，网签样张合同载明：涉案房产的买卖价格为180万元，韩某于2016年11月30日前腾房，办理房屋买卖交易过户手续所需缴纳的税费，由买卖双方承担。网签样张合同对房产出售价格、腾房时间及税费承担方式均作出变更，中介人员黄小姐当庭表示是为避税更改房屋买卖价格至180万元，中介XX公司工作人员何先生明确表示网签合同中对房产出售价格、腾房时间及税费承担方式作出变更是侯先生及唐女士让其办理的。关于腾房时间及税费承担方式作出变更的原因侯先生及唐女士未予以说明，侯先生、唐女士在网签样张合同上签字、捺印予以确认。韩某因网签样张合同对房产出售价格、腾房时间及税费承担方式均作出变更拒绝签字。故2016年11月30日双方未能办理过户手续。唐女士、侯先生主张售房款239万元，包含装修、设施等约50万元，且180万元是中介和Z银行甲市分行贷款专员电话就贷款金额和网签价格协商以后确定的，故网签样张合同载明涉案房产的买卖价格为180万元，但《房地产买卖契约》及《补充协议》均未作出约定，故对于该主张不予支持。网签样张合同承担行政管理功能，网签合同条款应当尊重事实，不能任意变更，否则网签备案就会形同虚设，丧失行政管理功能。不论备案的“样张合同”还是“存量房买卖合同”，买卖双方均应对合同内容进行签字确认。综上，侯先生、唐女士未能按照《房地产买卖契约》及《补充协议》约定的房产买卖价格、腾房时间及税费承担方式签订网签样张合同，其上述行为直接导致双方未能按照《房地产买卖契约》及《补充协议》约定的时间即2016年11月30日前办理房屋产权过户手续。双方签订的《房地产买卖契约》第六页补充条款载明“由于乙方(侯先生、唐女士)原因没有顺利办理银行贷款125万元，乙方采用其他方式于2016年11月1日前将上述125万元补齐”。《补充协议》载明，“……乙方(侯先生、唐女士)承诺已获得银行贷款125万元……”经查明，上述125万元贷款手续未办理成功，款项未在双方约定时间到位。侯先生、唐女士的上述一系列行为违反了合同约定，应承担违约责任。故侯先生、唐女士要求韩某向其支付违约金239000元的诉讼请求，不予支持。
　　侯先生、唐女士于2016年5月13日支付给韩某3万元购房定金;于2016年8月6日支付给韩某第二笔购房款项60万元;2016年11月25日，侯先生为支付第四笔款项，存入了50万元。合同签订后，侯先生、唐女士按约定实际积极履行付款义务，侯先生、唐女士亦当庭表示愿以现金方式支付剩余款项，其具备履约能力和顺利履约的意愿，侯先生、唐女士未根本违约。《房地产买卖契约》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。故侯先生、唐女士请求判令韩某继续履行与其之间的《房地产买卖契约》及《补充协议》，协助侯先生、唐女士办理甲市乙区XX路XX小区10号楼1005号房屋过户手续的诉讼请求，应予以支持。结合实际情况，侯先生、唐女士于本判决生效之日起十日内付给韩某剩余176万元购房款，韩某于收到全部购房款之日起三日内协助侯先生、唐女士办理甲市乙区XX路XX小区10号楼1005号房屋过户手续;关于腾房时间，应给韩某一定的准备时间，考虑到其实际情况，该时间以六十日为宜;其他方面双方继续履行《房地产买卖契约》及《补充协议》。