离婚协议中房屋居住权的约定及履行分析
发布日期：2019-03-25 作者：110网律师
一、离婚协议中房屋居住权的性质
（一）与居住权相关的《婚姻法》之规定
首先，根据《婚姻法》第四十二条：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”也就是说，在离婚这一时间节点上，居住权是可能存在于离婚协议或者离婚判决之中的。
结合《婚姻法司法解释（一）》第二十七条：“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”根据该规定，离婚的当时存在一方离婚后没有住处的属于生活困难，双方可以协商有房一方以居住权或者房屋的所有权予以帮助，该司法解释中的居住权主体特定，仅限于离婚纠纷案件中夫妻离婚后的一方，也就是说在离婚后，婚姻法允许以居住权的形式，由一方帮助另一生活困难一方，但这种居住权究竟是何性质，下文从《物权法》角度详述。
（二）《物权法》之规定分析
居住权的性质还是要以《物权法》的规定为准，《婚姻法》只是提出一种问题的解决方法，根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”作为离婚时享有房屋所有权的一方，给予另一方帮助的居住权就相当于这里使用房屋的权利，因为有物权作为基础，正常的使用也包括了将居住权无偿给予对方。
与此同时，房屋所有权一方约定居住权的并不代表放弃自己占有、使用、收益和处分的其它权利，这里给予另一方的居住权应当受到一定的限制，也就是说其权利的范围不同于所有权，那么能够居住的时间也应当受到限制，并不是永久的使用，否则无论如何都会影响到所有人的物权。根据《物权法》第二百四十一条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”离婚协议也是合同的一种，有关居住权的内容有约定从约定，没有约定的依照有关法律的规定，也就是说可以参考婚姻法律规范中有关离婚后房屋居住权的规定，据此，离婚后居住权如果未约定时长，那么可以在一定程度上参考1993年最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》。
（三）离婚后居住权的时长限制之规定
首先，根据《婚姻法》及其司法解释之规定，离婚后房屋居住权的存在以离婚时一方无房居住为前提；其次，根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条第一款之规定：“婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。”虽然目前暂住权已被居住权吸纳，但其中规定暂住不超过两年时限的规定仍有借鉴意义，再结合一般生活经验，虽然婚姻法司法解释没有明文规定居住权是临时居住权，还是长期居住权，但通常情况下居住权不能无期限存在。
离婚时一方给予另一方居住权帮助与夫妻共同生活期间扶养义务的法律性质不同，夫妻共同生活期间相互扶养义务是基于夫妻身份关系而产生的法定义务，但夫妻离婚后该义务随即已经不复存在，而离婚后的居住权帮助并非法定扶养义务的延伸，而是由基于原婚姻关系所派生出的临时性的帮助，更进一步说，这样的帮助也是有条件的，并且也应当有期限。假设离婚后一方所有房屋另一方的居住权成为事实上的永久居住权，将来必然会妨碍一方对自己享有所有权房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，那么物权制度将流于形式，极不利于物权的保护。就像文初提到的案例中的情况，如果男方再婚之后继续住在房屋中，势必影响了女方的正常生活，也是妨碍女方物权行使的行为。
综上，笔者认为离婚协议中约定的房屋居住权应当是所有权一方行使物权的行为，那么应当保护享有所有权一方的利益，在居住权上加上限制，不论是时间限制还是条件限制，结合法律及司法解释的规定，代理人都需要考虑到对所有权一方物权的保护。
二、离婚协议中房屋居住权问题的解决
（一）一般问题的解决
梳理清楚性质及法律规定之后，接下来就是解决实务中存在的问题。
首先，从离婚协议的拟定考虑，如果约定一方给予另一方居住权，毫无疑问要附加两个条件，第一，居住权的时间，最多不得超过两年，两年内如果被帮助一方有条件租房或者买房，则无条件搬出房屋；第二，居住权的要求，在两年期间内，任何一方有再婚之情况，被帮助一方都需要无条件搬出房屋。这两个条件就是限制居住权，这样约定是基于法律规定，居住权是有条件的帮助，并不是婚姻关系的扶养义务。
其次，如果离婚协议中没有约定清楚时间限制和条件限制，享有所有权的一方如何维护自己的合法利益？笔者认为这也不是无法维权的情况。《物权法》第二百四十一条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”可以依照法律规定维护所有权一方合法权益，先考虑已经居住的时间，如果已经到两年，则可以通过离婚后财产纠纷，诉讼要求男方履行离婚协议，根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条第一款之规定，搬离房屋。
最后，还存在比较特殊的情况，也就是说一方居住并未达两年时间，但是需要再婚或者其他影响居住的情况出现，例如：有劳动能力却主张无期限居住，或者不当使用房屋，擅自改变房屋的结构、用途等等，当然地构成权利滥用，那么所有权一方也可以根据《物权法》的规定维护自己的利益，即根据《物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”被帮助一方需要再婚，即居住权被第三人共享，不当使用房屋，擅自改变房屋的结构、用途等，都属于妨害物权的情形，所有权人有权要求排除妨害，要求另一方及第三人搬离房屋。
（二）特殊情况
1、侵权：关于约定居住权的侵权隐患
享有所有权一方将房屋居住权给予另一方，那么考虑的问题不应当仅仅局限于居住，与房屋相关还有可能出现纠纷，例如：相邻权纠纷、侵权损害隐患等等，已经不再是一家人了，出现问题究竟怎么处理，这也是作为代理人应当考虑到的，一方面，在离婚协议中应当明确出现纠纷的处理方法；另一方面，如果并未约定，出现问题的过错区分、证据保留也很重要。
就如房屋存在管理和修缮、维护的问题，可能会产生相邻权纠纷和《侵权责任法》规定的物件损害赔偿责任等，从这个角度考虑，如果双方约定永久的居住权，则直接导致权责不明，不论是房屋的使用价值还是交换价值都会受到影响。另外，在发生侵权或者相邻权纠纷时，由于居住权的问题，双方对责任的区分不明确，有可能导致被侵权人不能得到及时、充分的赔偿，具有潜在的社会治安隐患，影响社会公共利益和秩序。
因此，对于居住权的侵权隐患防范应当做在前端，也就是签订离婚协议之时，明确约定居住权的范围和发生纠纷的责任承担问题。当然，也需要考虑无意思联络共同侵权以及其他连带责任的情况，毕竟被侵权人作为邻居或者其他身份的人，对男女双方“前夫”、“前妻”的关系不一定知晓，那么不可避免的会出现连带责任的情况。那么作为将居住权给予另一方的所有权人，对自己做出的决定也需要了解可能发生的隐患及后果。
2、无权处分：不享有所有权的一方对居住权的约定
在一种比较特殊的情况下，夫妻在婚姻关系存续期间居住的房屋并非任何一方享有所有权，而是一方父母享有的所有权，而在民政局协议离婚时，并没有提出这一点，约定一方可以居住在该房屋中。
首先，我们要认识到这样约定的效力问题，这样才好进一步分析处理方法。上文已经分析，关于对居住权的约定属于所有权人享有的使用物权的行为，那么前提必须是物权所有人，不享有所有权的一方对居住权的约定，很明显就属于无权处分，根据《合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”无权处分并不当然导致离婚协议的居住权约定无效，还是需要得到所有权人的态度或者最终的所有权归属，如果所有权人追认，或者是协议一方取得所有权，那么离婚协议中居住权的约定有效，反之无效。
其次，如果离婚协议约定有效，按照上文中各种情况处理即可，如果该约定无效，则双方如何维护自己的权益？对于约定享有居住权一方，可能无法得到居住权，但是也有救济途径，即根据《婚姻法》第四十二条：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”以及参照《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条第二款之规定：“无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。”即便双方都没有房屋所有权，也可以由经济条件优越一方给予另一方一次性经济帮助，暂时解决当下的问题。
最后，也就是无权处分一方，想要维护自己的权益，那么当然的就是由所有权人依据其享有的物权（笔者认为这应当由所有权人提起诉讼更好，并非无权处分一方）诉请确定离婚协议中约定居住权无效，要求对方搬离房屋。
三、结语
离婚协议中约定房屋居住权的问题看似很简单，但其中涉及到《婚姻法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》之规定，还是需要熟悉法律规定之后，再从该约定的性质出发，从而解决当事人的问题。这里最重要的是提前的风险防范，不论是从居住权的时间限制还是条件限制，明确的约定对离婚当事人双方无疑都是一件好事，权责分明，省时省力，也能更好地维护双方的权益。
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