【公证程序】房产公证程序

发布日期：2019-04-02 作者：刘琬琳律师

【公证程序】房产公证程序

　　房产公证是指公证机关根据当事人的申请，依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书真实性、合法性的活动。
　　房产公证是一项常见的公证业务，内容十分广泛，主要包括：房产买卖合同公证、房产租赁合同公证、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产赠与公证、房产转让协议公证、房产互换协议公证、房产分割协议公证、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证、确认房屋产权公证、涉及房产的委托书公证、涉及房产的遗嘱和遗赠扶养协议公证、涉及房屋的保全证据、以及涉外及涉港澳台的房产事务公证等。为解决分房难"的问题，近几年来，天津等地的公证机关还开办了单位住房分配方案方面的公证业务，以保证分房的公性,抵制不正之风，预防、减少分房活动纠纷。
　　“房产买卖”这一概念有广义和狭义两种，广义的房产买卖概念，通常包括房产预售和房产转让。房产预售是指建筑期房产的买卖，也就是房地产经营单位出售其将来建成的房子。而狭义的房产买卖，则是专指房地产经营单位出售其已建成的房产。房产转让是指房产权人将其购买的房产再次出卖。
　　如何办理房产买卖公证
　　一、二手房买卖合同公证所需证明材料(法人)
　　(一)二手房买卖合同或商品房买卖合同项下权益转让协议原件(至少一式四份);
　　(二)公民个人提供身份证;
　　(三)法人提供营业执照副本、法定代表人身份证明;
　　(有代理行为时代理人身份证件、法人给代理人的授权委托书);
　　(四)转让方是公民个人时，提供婚姻状况证明(未婚的由其档案所在地提供未婚证明)
　　(五)转让的房产是共有财产时，提供：
　　1、共有人身份证明;
　　2、共有人与出卖人关系证明(配偶提供结婚证);
　　3、《共有人声明》(同意转让);
　　(六)转让的房产为法人固定资产时，分以下情况：
　　1、法人为机关法人、社会团体法人或事业单位法人时，提供国有资产管理部门或法人上级主管部门同意转让的证明;
　　2、法人为企业法人时，依据公司章程审查法定代表人转让房屋的权限，如在章程规定的权限范围内，则提供公司章程;如超出章程规定的权限范围，则提供董事会意见;
　　3、法人为国有独资公司时，提供国有资产管理部门对转让该房屋的书面意见;
　　4、法人为集体所有制企业时，提供职工代表大会意见。
　　(七)《收据》(出卖人填写);
　　(八)房屋所有权证明，分两种情况：
　　1、已办理房产登记的，应提供房产证和土地使用权证;
　　2、尚未办理房产登记过户未取得房产证和土地证的，提供：
　　A：转让方与原开发商签订的《商品房买卖合同》或权益转让协议书;
　　B：转让方付清全款的收据或发票;
　　C：原开发商出具的对其转让行为无异议的证明;
　　D：按揭公积金贷款购房的，提供银行附条件同意转让的证明或一次性还清贷款后银行的抵押登记注销单。
　　以上材料在申办公证时提供，除《共有人声明》、《收据》及证明、《委托书》原件留公证处外，其他原件经公证员审查后，交复印件(B5纸规格)留公证处归卷。
　　(九)双方填写《国内公证申请表》(法人盖公章、法定代表人或代理人签字盖章;个人签字盖章);
　　(十)双方作《谈话笔录》(法定代表人或代理人签字盖章;个人签字盖章);
　　二、二手房买卖合同公证所需证明材料(自然人之间)
　　(一)二手房买卖合同或商品房买卖合同项下权益转让协议书原件(至少一式四份);
　　(二)转让方和受让方的身份证明;
　　(三)共有人身份证明;
　　(四)转让方的婚姻状况证明(已婚的提供结婚证及其复印件，未婚的由其档案所在地提供未婚证明原件);
　　(五)《共有人声明》(同意转让);
　　(六)《收据》(转让方填写);
　　(七)房屋所有权证明：分两种情况：
　　1、已办理房产登记的，应提供房产证和土地使用权证;
　　2、尚未取得房产证和土地证的，应提供：
　　A：转让方与原开发商签订的《商品房买卖合同》;
　　B：一次性付清全部房款的收据或发票;
　　C：原开发商出具的对其转让行为无异议的证明;
　　D：按揭公积金贷款购房的，需提供银行附条件同意转让的证明或一次性还清贷款并办理抵押注销登记;
　　以上材料在申办公证时提供，除《共有人声明》、《收据》及证明、《委托书》原件留公证处外，其他原件经公证员审查后，交复印件(B5纸规格)留公证处归卷。
　　(八)双方填写《国内公证申请表》(法人盖公章、法定代表人或代理人签字盖章;个人签字盖章);
　　(九)双方在公证员面前作《谈话笔录》(法定代表人或代理人签字盖章;公民个人签字盖章);
　　(十)公证处认为应当提供的其他有关材料。
　　说明：1、《收据》、《共有人声明》、房屋平面图粘在合同内，盖骑缝章。
　　2、已取得产权证的，双方签《二手房买卖合同》;未取得产权证的，双方签《商品房买卖合同项下权益转让协议》。
　　三、商品房买卖合同公证所需证明材料
　　(一)《兰州市商品房买卖合同》、《土地使用权有偿转让合同》一式六份;
　　(二)开发商需提供的材料：
　　1、营业执照(副本);
　　2、法定代表人身份证件;
　　3、《中华人民共和国国有土地使用证》;
　　4、天津市商品房销售许可证》或《天津市商品房预售许可证》;
　　5、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》;
　　6、如《商品房买卖合同》上签章的开发商代表是法定代表人的委托代理人，则提供代理人身份证件以及法定代表人对代理人的授权委托书;
　　以上材料可由开发商在与公证处签订公证服务协议时一次性提供，除《授权委托书》原件留公证处外，其他原件经公证员审查后，交复印件(B5规格)留公证处归卷。每年年检后开发商需及时将年检或变更后的材料到公证处更新补充。
　　(三)购房人提供的材料：
　　7、购房人为个人时，需提供个人的身份证明(如身份证、护照、台胞证、港澳人员居民身份证或回乡证);
　　8、购房人为法人时，需提供法人的资格证明(如企业法人的营业执照)及法定代表人身份证件，代理人代为办理的，提供代理人身份证和授权委托书;
　　9、与房地产合同有关的支付凭据(购房者一次性付清的，须提交购房款收据);
　　以上材料在申办公证时提供，原件经公证员审查后，复印件(B5纸规格)留公证处归卷。
　　10、双方填写《国内公证申请表》(法人盖公章、法定代表人或代理人签字盖章;个人盖手章);
　　11、双方作《谈话笔录》(法定代表人或代理人签字、盖章;个人盖手章);
　　12、公证处认为应当提供的其他有关材料。
　　四、房产赠与合同公证
　　当事人申请办理房产赠与合同公证，须亲自到公证处提出申请，填写房产赠与合同公证申请表。
　　A：赠与人应当提供下列材料：
　　1、赠与人的身份证件(如居民身份证、护照等);
　　2、房地产证;
　　3、赠与的房产属夫妻共有财产的，夫妻双方应亲自到公证处申办或提供经公证的同意配偶赠与房产的声明书。
　　4、赠与的房产属共有财产的，共有人应共同到公证处申办公证或提供经公证的同意共有人赠与房产的声明书。
　　5、应当提供的其他材料。
　　B：受赠人应当提供下列材料：
　　1、受赠人的身份证件，如居民身份证、护照等;
　　2、应当提供的其他材料：
　　C：收费标准：
　　按赠与额的2%收取
　　房屋买卖合同应当包括以下内容：
　　(1)当事人的基本情况;
　　(2)房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等;
　　(3)房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定;
　　(4)付款的时间方式等;
　　(5)房屋竣工及交付的日期;
　　(6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定;
　　(7)违约责任;
　　(8)其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等;
　　(9)合同的签订日期、地点、签字人等。
　　必须办理房产公证的几种规定
　　房屋是重要的生产、生活资料，对公民的生活和社会生产具有极为重要的意义，为了促进房地产业的健康发展，规范涉及房产的法律行为，稳定房产市场和房屋管理秩序，预防房产纠纷，减少诉讼，保护国家，集体和公民的合法权益，充分发挥公证这种法律手段在房产管理中的职能作用。
　　除(关于房产登记管理中加强公证的联合通知》外，国家、地方在一系列法律、法规、规章中规定，涉及房屋产权变更、形态改变、处理涉外及涉港澳台房产的法律行为、事实必须办理公证。
　　如国务院(关于外国人私有房屋管理的若干规定》规定：办理涉外房屋所有权登记或转移、变更登记和委托手续拆迁中的补偿、安置协议可以办理公证。代管房屋、有产权纠纷的房屋、在规定期限内抵押人与抵押权人达不成新的抵押协议的房屋的拆迁，应当由公证机关办理证据保全。
　　城建部《城镇房屋所有权登记暂行办法)规定：委托他人代办房屋所有权登记的，委托书须经公证机关公证。
　　各专业银行规定，涉及房屋抵押的抵押贷款合同或抵押担保文件要经公证机关公证。
　　许多地方法律中也规定：私有房屋的继承、赠与、析产、买卖、转让、抵押、租赁，商品房和住房制度改革中的职工住房的预售、买卖、抵押、转让、继承、赠与、互换等，应当办理公证。

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