非集体经济组织购买农村房屋，什么情况下是有效的？

发布日期：2019-06-04 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1.原告诉称
　　韩某诉称：1.确认韩某与马某1998年5月2日达成的房屋买卖协议无效;2.诉讼费用由马某承担。事实和理由：韩某、马某经中间人介绍，于1998年5月2日达成房屋买卖协议。双方约定，韩某将位于北京市通州区801号院的五间正房、四间西棚房作价25000元卖给马某。韩某认为，马某不是马坊村村民，依法不可以购买本村房屋。诉前，韩某曾与马某协商上述事宜未果。为了维护韩某的合法权益，故提起诉讼。
　　2.被告辩称
　　马某辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告没有房屋的集体土地建设用地使用证以及房屋所有权证，根据土地管理法第11条规定，农民集体所有的土地由县人民政府登记造册、核发证书，农民集体所有的土地用于非农业建设的也是由县级人民政府造册、核发证书，确认建设用地使用权，原告不能提供上述房屋的权利证明。第二，原告的诉讼请求超过诉讼时效。双方于1998年签订房屋买卖合同，时至今日已经有20余年，既超过了2年的诉讼时效，也超过了法律规定20年最长诉讼时效，应依法驳回原告的起诉。第三，双方买卖合同签订时间为1998年5月2日，而合同法的实施生效日期为1999年10月1日，双方在签订买卖合同时合同法尚未生效实施，双方签订的买卖合同在当时没有违反任何法律强制性规定，根据法不溯及既往原则，原告的诉讼请求没有法律依据。综上，原告的起诉严重违背诚实信用原则，没有事实与法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
　　二、法院查明
　　1998年5月2日，韩某与马某签订房屋买卖合同《立约》一份，约定：“立约人韩某因全家户口迁入城镇，房产无人居住，经中人说合自愿将祖产正房五间、棚子四间、后配房一间全部出售给买房人马某。此房作价贰万伍仟元整，笔下交清……。”合同签订后，双方依约履行了合同。
　　马某系朝阳区城镇居民户口。房屋坐落于北京市通州区××村，该院落的《北京市土地登记审批表》编号为：×××，登记的土地使用者为韩某。
　　三、法院判决
　　1.一审判决
　　韩某与马某于一九九八年五月二日签订的《立约》无效。
　　2.二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　《中华人民共和国土地管理法》(1988年修订)第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。该条法律明确规定城镇非农业户口居民使用集体所有的土地的必须经县级人民政府批准，而马某在购买农村房屋的同时就使用的集体所有的土地并没有经过县级人民政府批准，是法律所明文禁止的行为。原国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》((1990)国土函字第97号)中亦明确，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
　　根据法律规定，法院认为，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权;农村房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。综上，马某并非北京市通州区西集镇马坊村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故韩某与马某于1998年5月2日就诉争房屋签订的《立约》因违反法律禁止性规定而属无效。
　　关于诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：(一)支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权;(三)基于投资关系产生的缴付出资请求权;(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。本条司法解释明确了诉讼时效适用的范围为债权请求权。确认合同无效并非债权请求权，故其不适用诉讼时效的规定。法院对于被告主张原告起诉超过诉讼时效的辩解意见不予采信。另外需要说明的是，现通州区尚未有房屋相应的区位补偿价的补偿标准，关于合同无效后的法律后果，双方可待条件符合时另行主张。

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