房屋租赁合同纠纷

      案情：2018年，青岛华H公司经理张某某到我单位进行咨询、委托，称青岛B公司房屋租赁合同纠纷于2015年经C法院做出判决，判令双方间租赁合同无效，B公司应给H公司腾退房屋，判决生效后，后B公司又基于搬迁费及经营性补偿起诉H公司，主张因所租赁厂房拆迁所产生的搬迁费及经营性补偿，一审驳回其诉讼请求，现B公司又向中院上诉，H公司委托我所代理该案二审。
      我对全案进行了全面的分析，B公司租赁H公司的涉案厂房，后H公司因扩大生产需要收回该厂房，由于B公司不配合搬迁，因此H公司起诉B公司，主张原被告之间接的租赁合同无效、要求B公司支付租赁费及赔偿金、搬离涉案厂房并将其交给H公司，后一审法院判令原被告间的租赁合同无效，在判决生效后，B公司又起诉H公司，要求H公司支付厂房搬迁费和停产停业补偿金，一审B公司的诉讼请求被驳回，现B公司上诉。该案案情相对清楚，因H公司与B公司租赁合同无效，B公司实际并无权参与分配涉案厂房的搬迁费和停产停业补偿金，基于此二审答辩状中我提出如下答辩意见：
      1、被答辩人并没有完成其举证义务，以证明其诉讼请求的具体要求。
      根据“谁主张、谁举证”的原则，被答辩人主张应支付经营性补偿和搬迁费，其应当首先证明该些补偿款是否存在及计算的依据，但其并没有完成举证义务，其自始至终并没有提供证据证明其诉讼请求中的具体金额。
      2、被答辩人根本无权享有本案房屋因拆迁所产生的任何相关权益。
      无论本案涉争房屋是否拆迁补偿，该补偿都与被答辩人无任何联系，其也无权主张任何权益，理由为： 
   （1）双方间关于涉争房屋租赁纠纷业经青岛市C法院做出生效判决，明确了双方间签订的厂房租赁合同无效，视为双方间的该租赁协议自始无效，该判决既然双方间签订的租赁合同无效，被答辩人应腾出并返还涉案厂房，没有理由要求搬迁费和经营性补偿，对业已生效法律文书确认的事实，被辩人却以该判决认定结果完全相反的理由来起诉本案，其起诉有恶意诉讼之嫌。
   （2）被答辩人完全曲解其所主张的搬迁费和经营性补偿的性质，其没有权利主张补偿。本案涉争的厂房系由答辩人出资建设，本案所涉及的租赁关系已被法院确认为无效，既然租赁关系无效，被答辩人就没有合法使用厂房的法理基础，更没有权利主张搬迁费或经营性补偿。
心得：
      厂房租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承租人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。经过该案件的实际操作，总结学习了如下几点操作技巧。
      1、关于租赁合同的效力问题
      由于厂房的建设及所占用的土地，都有明确的法律规定，因此针对具体的案件，首先要判断涉案厂房建设是否合法。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第五条，房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。
      2、对一审判决进行深入分析研究问题
      本案H公司与B公司关于厂房租赁合同系列纠纷，经过二次一审，双方互为原、被告，诉讼关系比较复杂，所以代理二审时应该认真研究一审判决，从一审判决中梳理纠纷的根源和一审判决的依据，本案中H公司首先诉与B公司的厂房租赁合同无效，判决生效后，B公司又起诉H公司主张搬迁补偿金，被驳回后上诉，我们所起草的二审代理意见实际上就是以一审判决结果为依据，从有利于维护当事人利益的角度，进一步挖掘维持一审判决的理由及根据，即H公司与B公司的房屋租赁合同无效，其基于合同有效所产生的搬迁费和经营性补偿就没有事实与法律依据。