一个具有过户障碍的房屋，买受人如何一波三折维权，最终实现顺利过户的？

原告蔡某2011年8月8日从被告刘某处购买了一处房屋用于自住，总价款125万。原被告先后签订了两份合同，一份是房屋买卖合同，另一份是装修合同。买卖合同的总额为86万，装修合同的总额为39万，系争房屋交易过程中所产生的所有税费均由双方各自承担。双方确认在2011年9月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。
        房屋出卖人刘某在卖房时已经告知买受人蔡某，该房屋已抵押。 
        到了过户期限，蔡某没有配合刘某办理过户，原因是蔡某出卖给刘某的房屋已经被查封。 
        面对这种情况，买房人找到律师，咨询如何维权。 
        经律师调查，一、买房人已经支付了全部房款及相关税费，并已经搬入系争房产居住。二、系争房产先后三次被查封，分别是2012年11月19日静安法院因财产保全查封〔（2012）静民二（商）初字第1028号〕、2015年4月8日上海市宝山区人民法院因司法限制轮候查封〔（2015）宝执字第1312号〕、2016年8月1日上海市虹口区人民法院因司法限制轮候查封〔（2016）沪0109执1458号〕。 
        诉请策略选择：要钱还是要房？也就是说，在这种情况下，房屋买受人是该诉请退还已经支付的全部房款，并要求房屋出卖人支付违约金？还是诉请继续履行合同，与蔡某办理房屋产权过户手续，将房屋产权登记至蔡某名下？ 
        因为系争房屋的出卖人已经资不抵债，已经被债权人诉请法院查封其资产，故一旦接触房屋买卖合同，即便获得法院的胜诉判决，由于房屋出卖人没有欠款可以用来退还您已支付的购房款，故您极可能拿不到钱，而且房子由于已经解除购房合同，故房子也和您没关系了。这样造成的后果是，您手上除了一份胜诉判决，房款与房子，都可能落空。故，在这种情况下，我们都会建议客户选择要房，即诉讼继续履行购房合同，要求房东过户，并支付逾期过户的违约金。 
        如果，系争房屋已经被查封的情况下，诉请过户，能否被支持？ 
        答案是不能，除非买房人自己的查封已经生效，否则即使诉请继续履行，也因为不具有履行的现实可能性，而不能被法院支持。 
        法律依据：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释2004 15号 ）第二十八条第一款的规定, 轮候查封、扣押、 冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效, 故人民法院对已查封、 扣押、冻结的全部财产进行处分后, 该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时, 根据上述司法解释第三十条的规定, 人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的, 原查封、扣押、冻结的效力消灭, 人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结, 可直接进行处分, 有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。
结合本案，原告为完成房屋过户，先后发起四次诉讼，如下： 
        2013年9月，原告向原闸北区人民法院提起诉讼，被告作出承诺，愿意支付20万元作为违约金，并愿意支付原告自2013年12月31日起逾期过户的违约金。【第一次起诉】 
        但被告再次违约，原告于2014年再次起诉，后因系争房屋涉及多起查封无法过户，原告撤回起诉。【第二次起诉】 
        系争房屋后因被告债务问题可能被拍卖，直接影响原告权利，原告提起执行异议被驳回后，提起案外人执行异议纠纷亦被驳回。【第三次起诉】 
        为维护原告合法权利，2017年5月原告再次起诉来院，要求判如所请。【第四次起诉】 
        律师分析：原告第一次起诉的价值是被告作出的承诺书，即愿意支付20万元作为违约金，并愿意支付原告自2013年12月31日起逾期过户的违约金。 
        原告第二次起诉，如果是遇到经验丰富的律师，在诉前调查了房屋的查封情况，就不需要提起此次诉讼。 
        原告第三次起诉，申请执行异议之诉与案外人执行异议之诉，均被驳回，驳回的理由是购房人蔡某在购买房屋时已经知道房屋已设立抵押，而抵押权人作为申请执行人对抵押物有优先受偿权，故裁定驳回蔡某的执行异议。 
        原告第四次起诉，诉请:1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，与原告办理房屋产权过户手续，将房屋产权登记至原告名下；2、判令被告支付原告承诺书中约定的违约金20万元整（要求抵扣剩余房款）。 
        这第四次诉请是否会被得到全部支持呢？首先要扫除过户障碍，即涤清除了第四次财产保全之外的前三次查封。如何涤清这三次查封，买房人通过查封的法院代替卖房人还清欠付银行与个人的债务后，债务得到清偿，原查封的效力消灭, 人民法院无需先行解除该财产上的查封，可直接进行处分, 有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。 
        有人可能要问了，买房人替卖房人偿还债务，不是亏了么？试想，上海静安区2011年的房子一平米是多少钱？2017年该区的房子单价又是多少钱。以100平米的房子为例，差额是多少？大致目测一下，2017年的房价基本上是2011年房价的七八倍。也就是说，本案的蔡某当初125万购买的房屋，在2017年的市场价约900万，拿出一百多万替卖房人还债，自己最终保住了这套房子，终于可以过户到自己名下了。粗略算来，还是有的赚的，况且这部分代为清偿的债务，原告还可以另案向被告主张。 
        第四次诉讼，法院的判决中写道：本案在审理过程中，原告表示为继续履行房屋买卖合同办理过户手续，原告代被告向某银行股份有限公司上海分行支付80万元、通过虹口区人民法院向刘某的债权人李某代偿16万元、向范某清偿抵押本息共计26万元，系争房屋上某银行股份有限公司上海分行和刘某的抵押被注销，本院和虹口区人民法院的查封也注销，宝山法院的查封自动解除，故系争房屋现在符合交易条件，在法律上不存在任何过户障碍，就原告为被告清偿债务支付的钱款原告将另行主张。 
        可见，原告代替被告一共清偿了122万的债务。该债务原告可以另案起诉被告，另行主张。
结果，法院完全支持原告的第四次诉请，判决如下： 
        一、原告蔡某与被告刘某就上海市少年村路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同继续履行，被告刘某应于本判决生效之日起十日内配合原告蔡某办理上述房屋的过户登记手续，并将上述房屋所有权过户登记至原告蔡某名下，该过程产生的税费由原、被告按照国家及本市有关规定缴纳； 
        二、被告刘某应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡某违约金20万元（与原告蔡某未支付房款中的20万元予以抵扣）。 
        保全费5,000元，由被告刘某负担。 
        本诉案件受理费4,915元,由被告刘某负担。