商品房买卖合同纠纷成功案例

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终9982号上诉人（原审原告）：**飞。委托诉讼代理人：肖升东，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永，山东青凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛锦富置业有限公司。法定代表人：秦凯，总经理。委托诉讼代理人：任英杰，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓燕，山东琴岛律师事务所实习律师。上诉人**飞因与被上诉人青岛锦富置业有限公司房屋（以下简称锦富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初5856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**飞的委托诉讼代理人肖升东、赵永，被上诉人锦富公司的委托诉讼代理人任英杰、程晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：锦富公司委托房产中介与**飞签订房屋认购书时未出示任何权属证明，导致房屋一房二卖，双方就补充条款时间存在分歧，房屋认购书系格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供合同一方的解释。锦富公司违约在先，在庭审中未与第三方解除购房合同，未将涉案房屋撤销预告登记，一审认定**飞违约于法无据。锦富公司在一房二卖后仍要求**飞交付剩余房款4130000元，目的是利用优势地位将风险转嫁给**飞，对**飞不公平。在一审开庭期间锦富公司仍未撤销预告登记，其仍然无权签订商品房预售合同，构成违约。在一房二卖事实存在的情况下，虽然事后得到**飞的谅解，但锦富公司与他人的购房合同实际并未解除，其有权拒付剩余购房款，锦富公司应当向**飞承担违约责任。锦富公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。补充条款的形成时间与认购书的形成时间不一致，是**飞逾期交付购房款后进行的狡辩，是**飞逃避其违约责任的表现。锦富公司与**飞于2016年4月10日签订中锦大厦认购书，约定**飞应于2016年4月10日交付定金100000元，于2016年4月24日前一次性交付房款4130000元，锦富公司应于2016年7月10日与**飞签订商品房预售合同，根据认购书约定的双方履行义务的各个时间点，自双方签订认购书到签订预售合同为期3个月的期限，与认购书中手写办理解押并签订预售合同的约定期限，具有衔接一致性，恰说明签订认购书时，锦富公司已经明确告知**飞涉案房屋的瑕疵情况，**飞对于房屋权利瑕疵是明知且同意的。若如**飞所述签订认购书后又形成补充条款，那补充条款约定的签订预售合同时间为即日起3个月内，该时间将晚于2016年7月10日，与认购书约定2016年7月10日签订预售合同相矛盾，锦富公司办理解除预告登记手续并与**飞签订预售合同的时间将具有不确定性及可选择性，将更不利于**飞购房权利的实现。因此，**飞的主张不符合逻辑。认购书与补充条款系在同一时间形成，应受法律保护。锦富公司在2016年3月10日与案外人签订退房协议，2016年4月10日与**飞签订认购书时，对房屋享有处分权，不存在一房二卖。按照认购书约定，**飞负有先履行义务，于2016年4月24日前支付剩余全部房款，**飞违约在先不支付剩余房款的情况下，导致锦富公司无法为其办理解除预告登记手续，锦富公司没有违约行为，**飞违约造成的法律后果应由其自行承担。**飞向一审法院诉讼请求：1、解除双方签订的《中锦大厦房屋认购书》；2、判决锦富公司双倍返还定金200000元；3、诉讼费由锦富公司承担。一审法院经审理查明：2016年4月10日，双方签订《中锦大厦房屋认购书》，约定**飞购买锦富公司开发建设的位于青岛市市北区徐州路176号中锦大厦项目敦化路x户房屋，房屋总价为人民币4230000元。双方约定**飞于2016年4月10日交付定金人民币100000元，于2016年4月24日前交付房款人民币4130000元。《房屋认购书》中约定，如**飞未按合同约定如期交付房款的，逾期3日锦富公司有权将该房屋另行出售，**飞已付购房定金锦富公司不再退还。**飞须于2016年7月10日前与锦富公司签订《商品房预售合同》，逾期3日未签订的，锦富公司有权将该房屋另行出售，**飞已付购房定金锦富公司不再退还。《房屋认购书》签订后，**飞于2016年4月10日向锦富公司缴纳购房定金人民币100000元。另查明，**飞提交的《房屋认购书》中补充一条款：“因该房屋已与之前客户签订购房合同，需解押之后再与**飞先生签订《商品房预售合同》，签订日期：即日起三个月内。”锦富公司在该补充条款上盖章。**飞认为，该补充条款系《房屋认购书》签订一周以后，**飞经了解得知涉案房屋已经出售给他人，后要求锦富公司退还购房定金，但锦富公司不予配合，无奈之下，**飞主张锦富公司给予情况说明，所以才添加该条款。而锦富公司认为，该补充条款系与《房屋认购书》同一时间形成的，是双方真实意思表示一致签订的，锦富公司并未构成违约。一审法院认为，双方签订的《中锦大厦房屋认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。**飞违反约定逾期缴纳剩余购房款4130000元，已经构成违约，根据合同约定，**飞无权要求锦富公司返还购房定金人民币100000元。**飞称涉案房屋有瑕疵，其基于不安抗辩权拒付剩余购房款，一审法院认为，行使不安抗辩权的先履行义务人必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务，而**飞并未提交有效的证据予以证明。且根据庭审情况，可以认定补充条款系与《房屋认购书》同一时间签订的，故涉案房屋存在瑕疵的事实在订立合同时已经存在，**飞在明知此情的情况下仍然与锦富公司缔约，亦不能适用不安抗辩权。**飞认为补充条款系锦富公司强行添加，但未提交有效证据予以证明，且载明该补充条款的《房屋认购书》系**飞持有，而非锦富公司持有，故对于**飞的该主张一审法院不予支持。**飞、锦富公司均同意解除双方签订的《中锦大厦房屋认购书》，一审法院予以支持。综上所述，**飞逾期支付房款的事实存在，已经构成违约，根据合同约定，锦富公司不再退还**飞已缴纳的购房定金人民币100000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除**飞与青岛锦富置业有限公司于2016年4月10日签订的《中锦大厦房屋认购书》。二、驳回**飞的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由**飞负担。二审期间，双方未提交新证据。本院认为，2016年4月10日，双方签订《中锦大厦房屋认购书》，该认购书主要对**飞的付款义务进行了约定，此外，还载有手写的补充条款，约定：“因该房屋已与之前客户签订购房合同，需解押之后再与**飞先生签订《商品房预售合同》，签订日期：即日起三个月内。”根据双方认购书的约定，**飞应当于2016年4月24日向锦富公司支付剩余购房款413万元，但涉案房屋因锦富公司曾出售于案外人，在房产行政部门有案外人的预告登记和抵押预告登记，虽然根据认购书的补充条款，可以认定**飞在购买涉案房屋的过程中对于房屋有抵押登记的情况是知晓的，但**飞基于房屋上存在其他权利负担，担心影响其办理房屋过户，而拒绝支付大额房款的行为是符合常理的。双方在认购书中约定，解押后再行签订正式的商品房预售合同，但对于解押的方式双方未进行明确的约定。涉案房屋由案外人抵押所得贷款实际已经交付给锦富公司，锦富公司主张其与案外人之间已经解除房屋买卖关系，其就有义务及时偿还贷款，涤除涉案房屋上的其他权利负担，撤销预告登记及解除抵押登记，以保证其出售房屋没有权利瑕疵，促成与**飞房屋买卖合同的顺利履行，但二审期间，涉案房屋仍保留有预告登记及抵押登记。锦富公司在其二审庭审后提交的情况说明中认为，应当由**飞缴纳购房款来解除房屋此前的抵押，对于此种解押方式，双方在认购协议中没有明确约定。虽然认购书约定**飞支付房款的时间在前，但并没有约定支付房款系解除抵押或撤销预告登记的前提条件，即认购书及补充条款对支付购房款的义务和解除抵押的义务是分别进行约定，相互之间并非彼此制约的条件关系。因此，锦富公司以**飞未支付全部房款为由拒绝撤押及撤销预告登记，缺乏事实及法律依据。**飞基于不安抗辩权拒绝支付大额剩余房款，具有相应的事实及法律依据。综上，锦富公司负有解除涉案房屋预告登记及抵押登记的先合同义务，双方就涉案房屋买卖合同进行磋商的过程中，对于如何解除房屋抵押登记及预告登记的方式没有进行明确的约定，导致合同信赖利益的丧失，致使合同不能继续履行，属于缔约过失，应当承担缔约过失责任。因此，本院对于**飞的诉讼请求予以部分支持，由锦富公司向**飞单倍返还定金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十八条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初5856号判决第一项；二、撤销青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初5856号判决第二项；三、青岛锦富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向**飞返还定金10万元；四、驳回**飞的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由**飞负担2150元，由青岛锦富置业有限公司负担2150元；二审案件受理费4300元，由**飞负担2150元，由青岛锦富置业有限公司负担2150元。本判决为终审判决。审　判　长　　龙　骞审　判　员　　杨保国代理审判员　　马　喆二〇一七年六月十二日书　记　员　　王庆光书　记　员　　魏　威