借名买房中，若没有进行书面约定，如何认定存在口头约定？

一、原告诉称
        原告周某一诉称，被告刘某一骗取我位于北京市×小区×号房屋并出售给第三人，侵害了我的合法权益。 
        2000年，原告与被告建立了恋爱关系。自2002年以来，被告和其父母都居住在案涉房屋。2006年原告与被告准备办理结婚手续，但被告父母不赞同，称对我不放心，担心原告与被告结婚后辜负被告，便提出让刘某一向我出具一份保证书，保证不会背叛原告，由我将名下房屋过户给被告。2006年1月，刘某一出具保证书，保证不会变心，会忠诚地经营婚姻，否则愿接受任何惩罚或者向原告支付100万元。 
        为尽快完成过户手续，我与刘某一签订《房屋转让合同》，约定将案涉房屋出卖给刘某一，房屋总价款15万元，其他内容没有约定，签订合同后办理了过户手续。但是刘某一并未实际支付15万元房款。之后刘某一一直拖延时间不与我办理结婚手续，之后我去外地工作，回来后刘某一一直对我避而不见。我几年前才得知，2006年刘某一已经将案涉房屋出售给第三人张某一。现请求法院：1.判令我与被告刘某一签署的《房屋转让合同》无效；2.被告赔偿原告300万元。
二、被告辩称 
        被告刘某一辩称，我不同意原告的诉讼请求。2006年，我想在北京购买一套房屋，接我父母过来住，但是因为没有北京户口，便借用周某一的名义购买，房款实际是由我自己支付。我与周某一签订的《房屋转让合同》合法有效，且我依法办理案涉房屋过户手续，成为案涉房屋的唯一所有权人。 
        所以，请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明 
        经查，案涉房屋现登记在张某一名下。原告周某一2001年购买案涉房屋，房屋总价款为20万元，首付款5万元。向银行申请贷款15万元，贷款期限为18年。 
        2006年3月30日，原告周某一与被告刘某一签订《房屋转让合同》，合同显示，房屋成交价格15万元。同日，刘某一向银行偿还剩余贷款12万元，案涉房屋产权登记至刘莹名下。 
        2006年9月1日刘莹将案涉房屋出售给案外第三人张某一，签订《房屋买卖合同》，约定购房款30万元。后将房屋过户至张某一名下。 
        周某一向法院提交2005年12月刘莹出具《保证书》复印件，内容为“周某一将案涉房屋过户至刘莹名下，刘某一保证对周某一忠诚，否则刘某一愿支付周某一100万元或受其他惩罚。”但刘某一对此不予认可。 
        周某一申请证人徐某一、崔某一出庭作证，证明案涉房屋系周某一出资购买，卖方也是将房屋交于周某一占有使用。周某一申请证人林某一、王某一出庭作证，证明他们对周某一当初要把案涉房屋过户给刘某一是知晓的，并且王某一在庭审中指出，其当初还劝过刘某一对周某一放心，可以让周某一将房屋过户至刘莹名下做保证。 
        刘某一在法院审理中称，案涉房屋系其实际出资购买，当时与卖方约定房款大约是35万元，但是未提供证据证明。刘某一申请证人林某二、徐某二出庭作证，证明刘某一确实因不具有购房资格，才借用男朋友周某一名义购买，但是刘某一是实际出资人。周某一对此不予认可。
四、法院判决 
        （一）原告周某一与被告刘某一2006年3月30日签订的《房屋转让合同》无效。 
        （二）被告刘某一于本判决生效后七日内支付原告房屋折价补偿款18万元。
五、律师点评 
        本案中，虽然周某一与刘某一签订了《房屋转让合同》，但周某一称为与刘某一结婚，才与刘某一签订房屋买卖协议，将房屋过户给刘某一。刘某一对此不同意，称其与周某一存在借名买房的合同关系，刘某一才是房屋的实际出资人。双方各执一词。 
        首先，周某一与刘某一签订《房屋转让合同》时，约定房屋总价款15万元，显著低于当时的市场价格。 
        第二，刘某一称实际出资购买，但未提出证据证明。且刘某一也未按照合同约定支付15万元房款。 
        第三，刘某一称借用周某一名义购买，是因为不符合在京购房资格。但该项主张与事实不符，当时并无此限制。 
        所以，结合当事人提交的证据以及当事人的陈述，难以认定在签订《房屋转让合同》时，双方有进行房屋交易的真实意思表示。根据我国《民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，应提出证据证明。根据我国《民法总则》第一百四十三条的规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”所以可认定《房屋买卖合同》无效。 
        刘某一已经将房屋转让给张某一，张某一取得房屋所有权，所以返还房屋已经不能实际履行。所以刘某一应对房屋折价补偿。周某一要求按照现在市场价格补偿，于法无据。其与刘某一签订《房屋转让合同》是在2006年，并且周某一未及时采取措施，所以按照市场价格补偿的请求不能得到支持。具体补偿金额根据其购买房屋的出资比例以及刘某一与张某一的房屋成交价格来决定。 
        据此，人民法院对周某一与刘某一签订的《房屋转让合同》的效力认定正确，刘某一向周某一支付房屋折价补偿款的判决正确。