未按照约定收取定金，能否解除交易？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情
原告诉称
        原告陆某一诉称：2016年5月31日，我与被告李某二在被告天津某某房地产经纪有限公司的居间介绍下签署了《房产交易合同》，约定我购买被告所有的位于天津市某某区某某里XXX号房屋，房屋价款人民币650000元，双方于2016年8月5日办理房屋过户手续。签约当天，被告李某二收取了我交付的定金150000元。后被告李某二以各种借口继续向我索要定金，截止起诉当日，被告李某二已经收取了我195000元定金。现被告李某二以各种理由推诿，没有配合我办理房屋过户手续。我与被告签订的《房产交易合同》有效，应当受到法律保护，是因为被告李某二、李某三、李某四的违约行为导致合同目的不能实现，现请求法院判令解除我与被告李某二、李某三、李某四签订的《房产交易合同》，四被告一次性赔偿我人民币300000元；

被告辩称 
        被告李某二辩称：我卖房时向被告天津某某房地产经纪有限公司提供的所有卖房材料均记载讼争房是我与被告李某三、李某四三人共有。且签订合同之前我要求原告一次性付款，原告称其需要贷款，但表示能多付定金，我主张随情况变化我有权要求原告多交纳定金，在原告同意的情况下，我才与其签订了《房产交易合同》。我认为原告拒付定金先违约，我才表示不再卖原告讼争房。后原告与被告天津某某房地产经纪有限公司以找不到我为由欺骗被告李某三、李某四，并与其签订《补充协议》。现我不同意原告要求我赔偿损失的诉讼请求，我同意解除合同并只同意退还原告定金95000元。 

        被告李某四辩称：对于被告李某二将讼争房卖予原告及收取原告定金的事情，我一概不知。讼争房是我与被告李某二、李某三共有，签订合同时必须经我们三人同意。我们也曾多次与被告天津某某房地产经纪有限公司沟通此事，但签合同时，被告天津某某房地产经纪有限公司并没有通知我和被告李某三，所以他们所签订的合同无效。

二．法院查明 
        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李某二与被告李某三系姐弟关系，被告李某四是被告李某二、李某三之父。坐落天津市某某区某某里XXX号房屋是被告李某四、李某三、李某二共有。2016年5月31日，被告李某二与原告及被告天津某某房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》，原告陆某一对上述房屋及《房屋所有权证书》已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买。原告陆某一、被告李某二双方确认该房成交价格为人民币650000元；如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告李某二所有，被告李某二有权再将该房屋转让于任何人；如被告李某二未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告李某二须双倍返还定金给原告； 除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项共计人民币600000元；原告、被告李某二双方须于2016年8月5日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告李某二应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让，被告李某二承诺其配偶与其所售房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，原告承诺其配偶和该房屋共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他有关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的， 被告李某二承诺其所售房屋已得到该房产共有人、继承权人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，适用于第八条第二款违约责任，且本条款独立于本合同存在，不因本合同无效而丧失效力；被告李某二有义务如实向原告披露其所售房屋的真实情况，并在本合同中明确说明；如因被告李某二未履行该义务，所产生的一切责任由被告李某二承担；本合同签订后，如原告、被告李某二双方或原告、被告李某二任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失；

三．法院判决 
        一、本判决生效后，解除原告陆某一与被告李某二、李某三、李某四、天津某某房地产经纪有限公司于2016年5月31日签订的《房产交易合同》； 
        二、本判决生效后十日内，被告李某二返还原告陆某一定金195000元； 
        三、本判决生效后十日内，被告李某二赔偿原告陆某一经济损失共计196000元；

四．律师点评 
        本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房产交易合同》是否有效；二、被告李某二主张原告违约是否有事实依据；三、被告李某二、李某三、李某四是否应当赔偿原告经济损失；四、被告天津某某房地产经纪有限公司对原告的经济损失是否应当承担连带赔偿责任;五、原告主张的经济损失是否有事实依据。 
        对于争议焦点一，虽然原告与被告李某二、被告天津某某房地产经纪有限公司于2016年5月31日签订《房产交易合同》时，被告李某三、李某四没有到场，但其于2016年8月16日与原告签订的《补充协议》，从内容显示其作为卖方系在对《房产交易合同》追认的情况下达成的。上述《房产交易合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力依法予以认定，上述协议对双方均具有法律约束力，双方均应按约定享受权利和承担义务。 
        对于争议焦点二，被告李某二抗辩称原告口头答应可以随时追加定金，系原告拒绝追加定金违约在先其才表示不再履行合同，但其并未就该主张提交证据证实，故被告李某二的该抗辩意见无事实依据，不予支持。 
        对于争议焦点三、四，因被告李某二无正当理由拒绝继续履行《房产交易合同》，按照合同约定，已构成根本违约，应承担违约责任。原告与被告天津某某房地产经纪有限公司均依约履行《房产交易合同》，不存在违约行为。被告李某三、李某四是因被告李某二拒绝继续交易而无法继续履行《房产交易合同》，被告李某三、李某四主观不存在过错。因此，被告李某三、李某四、天津某某房地产经纪有限公司不应承担赔偿责任。 
        对于争议焦点五，虽原告与被告李某二在《房产交易合同》中约定违约方应支付房屋成交价格的10%作为违约金，但根据法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。 
        故被告李某二应赔偿原告该项损失。虽原告主张其因被告违约产生房租损失，但原告庭审中亦认可被告李某二于2016年8月20日表示不再交易讼争房，该时点之后原告产生的损失不应再由被告李某二承担，且双方约定2016年8月5日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，即使被告李某二不存在违约情形，按照交易流程与交易习惯，被告交付原告腾房时间亦应在2016年8月20日之后，故本院对原告主张的房租损失不予支持。