关于共有产权保障住房你需要了解的知识

关于共有产权保障住房你需要了解的知识
关键词：共有产权保障住房 经济适用房 申请条件 继承 遗产 过户 上市交易
一、什么是共有产权房
共有产权保障住房，也称经济适用房，是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合本市规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。
购买共有产权保障住房的，购房人可以按照规定申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款，并可以按照国家规定，享受税收优惠政策。
二、共有产权房的申请条件
（一）申请购买共有产权保障住房的本市城镇户籍家庭或者个人应符合的条件
1.具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地达到规定年限；
2.住房面积低于规定限额；
3.可支配收入和财产低于规定限额；
4.在提出申请前的规定年限内，未发生过因住房转让而造成住房困难的行为；
5.市人民政府规定的其他条件。
注：家庭指具有法定的赡养、抚养或者扶养关系且共同生活的成员组成。个人是指具有完全民事行为能力且年龄符合规定标准的单身人士。已享受征收（拆迁）住房居住困难户保障补贴的，不得申请共有产权保障住房。
（二）本市城镇居民家庭申请购买共有产权保障住房的准入标准
1.家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户 口连续满2年。
2.家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。
3.3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元（含8.64万元）、人均财产低于21.6万元（含21.6万元）。
4.家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。
（三）申请购买共有产权保障住房的供应标准
1.单身申请人士，购买一套一居室。
2.2人或者3人申请家庭，购买一套二居室。
3.4人及以上申请家庭，购买一套三居室。
4.申请家庭人员较多、申请家庭人员代际结构较复杂或者经区（县）住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政府指定机构收购的，区（县）政府可以酌情放宽住房供应标准，但须报市住房保障房屋管理局备案。
申请家庭可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。
三、共有产权保障住房的申请流程
（一）提出申请
本市城镇户籍家庭或者个人申请购买共有产权保障住房的，应当向户口所在地的乡（镇）
人民政府或者街道办事处提出申请；非本市户籍家庭申请购买共有产权保障住房的，应当向工作单位注册地所在的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出申请。
家庭申请购买共有产权保障住房的，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。
（二）初审、复审
受理申请后，乡（镇）人民政府、街道办事处应当进行初审。经初审符合条件，本市城镇户籍家庭或者个人申请的，应当在申请人的户口所在地和实际居住地公示7日；非本市户籍家庭申请的，应当在申请人的工作单位注册地和实际居住地公示7日。公示期间无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当报区住房保障实施机构复审。
经复审符合条件的，应当向社会公示5日。公示期内无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当以户为单位予以登录，出具登录证明。登录证明自出具之日起3年内有效。
（三）参加选房
申请人应当在登录证明有效期内按照规定参加选房。
共有产权保障住房的供应标准，由市人民政府根据家庭人数、构成等因素确定，并向社会公布。申请人不得超过规定供应标准选择住房。政府指定机构将申请人的本市原有住房收购的，可以适当提高购买共有产权保障住房的供应标准。
住房保障实施机构结合共有产权保障住房的房源供应情况，采用公开摇号、抽签等方式对已登录的申请人进行选房排序，并建立和及时更新轮候名册。申请人有权查询轮候名册。
申请人确认参加选房并选定共有产权保障住房的，应当签订选房确认书。
（四）签订合同
与开发建设单位签订购房合同，与房屋所在地的区住房保障实施机构签订供后房屋使用管理协议。
家庭购买共有产权保障住房的，申请家庭可以书面协商确定购房人，作为其产权份额的共同共有人，其余申请人为同住人；申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。
（五）不动产登记
购房人应当按照不动产登记有关规定，向房屋所在地的区不动产登记机构申请办理不动产登记。
共有产权保障住房经审核准予登记的，不动产登记机构应当在预告登记证明和不动产权证上记载不动产权利人、产权份额，注明同住人姓名，并注记“共有产权保障住房”以及“本市城镇户籍”或者“非本市户籍”。
注：享受廉租住房、公共租赁住房后又购买共有产权保障住房的，应当自入住通知送达后的90日起，停止享受廉租住房补贴，腾退廉租住房、公共租赁住房。
四、共有产权保障住房的使用规定
（一）取得完全产权前不得实施的行为
1.擅自转让、赠与共有产权保障住房；
2.擅自出租、出借共有产权保障住房；
3.设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权；
（二）取得不动产权证未满5年，应当腾退共有产权保障住房的情形
1.购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难条件的；
2.购房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出国定居的；
3.非本市户籍购房人和同住人的居住证全部被注销，但因户口迁入本市导致的除外；
4.购房人和同住人均死亡的；
注：本市城镇户籍家庭或者个人腾退共有产权保障住房的，由房屋所在地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。非本市户籍家庭腾退共有产权保障住房的，由分配供应地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。
（三）取得不动产权证满5年后的交易管理
取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额，上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。
上市转让共有产权保障住房的，全部购房人、同住人应当达成一致意见，并向房屋所在地的区住房保障实施机构提出申请。区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构在同等条件下有优先购买权；放弃优先购买权的，方可向他人转让。共有产权保障住房被上市转让或者优先购买的，购房人按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。
购买政府产权份额的，全部购房人、同住人应当就购买意愿、购房人等事项达成一致意见，并向房屋所在地的区住房保障实施机构提出申请。政府行使优先购买权和购房人、同住人购买政府产权份额相关价格的确定办法，由市住房保障行政管理部门会同相关行政管理部门，按照符合市场价格的原则另行规定。
五、共有产权保障住房申请家庭成员死亡后的处理规则
（一）在提出申请之后、发布审核登录公告之前死亡的，住房保障机构应当根据人员减少的情况，重新审核该家庭是否符合准入标准。住房保障机构应当终止审核工作，或者注销该申请家庭已取得的登录证明、轮候序号。
（二）在发布审核登录公告之后、签订选房确认书之前死亡的，该家庭仍保留购房资格，但住房保障机构应当对照减少人员后的供应标准，确定供应房型。住房保障机构应当终止审核工作，或者注销该申请家庭已取得的登录证明、轮候序号。
（三）在签订选房确认书后、完成房地产转移登记前死亡的，处理方式如下：
1.部分买受人死亡的，以未死亡的买受人为买受人，同住人不变更为买受人；
2.买受人均死亡的，同住人应当协商确定买受人；
3.部分或者全体同住人死亡的，买受人不发生变化；
4.买受人和同住人均死亡的，经济适用住房预（出）售合同解除，住房保障机构按照经济适用住房原销售价格回购，或者房屋出售单位返还购房款。
（四）在完成房地产转移登记前死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。
（五）在完成房地产转移登记后死亡的，处理方式如下：
1.房地产权利人死亡的，其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人名共和国继承法》的有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利；
2.同住人死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。